As despesas condominiais no projeto de Lei de Recuperação de Empresas e Falências

Carlos Souza Queiroz Ferraz*

A atual Lei de Falências, não estabelece de forma expressa qual é a classificação do crédito condominial na hipótese de falência da empresa proprietária de imóvel em condomínio.

Em razão disso, a jurisprudência, sempre entendeu que por serem obrigações propter rem, isto é, aquelas decorrentes da própria coisa, ou ainda, as necessárias à sua conservação e manutenção, esses créditos são e devem ser considerados como encargos da massa, uma vez que se tipificam plenamente como despesas decorrentes da sua administração e assim abrangidas na lei vigente (inciso III, do art. 124, do Decreto-Lei 7.661/45).

Releva notar que, à respeito, os doutrinadores, entendem que as obrigações "propter rem", tem características especiais, pois não podem ser consideradas direito real, porque a sua principal caraterística é estar ligada a um direito real, do qual decorre, assim como não pode ser considerada direito pessoal, porque não tem origem em contrato ou lei.

Por seu turno, Miguel Maria Serpa Lopes ("Curso de Direito Civil", 7^a ed., vol. II, nº 27, pág. 53), entende como melhor definição para a expressão "propter rem" significando "por causa da coisa", aquela de Michon, adotada por Bonecase, nos seguintes termos:

"É uma obrigação dotada, apesar de sua qualidade acessória, de um direito real principal, de uma autonomia que a separa num grau igual do direito de crédito ou obrigação pessoal do direito real; ela impõe ao seu devedor, como em seguida aos detentores sucessivos da coisa, mas exclusivamente em razão e na medida da detenção desta, um ato positivo sem que para isso a obrigação real se transforme em nenhum caso em direito real ou em direito de crédito.

...

As obrigações "propter rem" recaem, assim, sobre uma pessoa por força de um determinado direito real, com o qual se encontram numa vinculação tão estreita, que o seguem a título de acessórios inseparáveis."

Porém, com a edição da Lei 7.182/84, de 27/3/84, que alterou o parágrafo único, do art. 4º, da Lei n.º 4.591/64 (que dispõe sobre o Condomínio e incorporações imobiliárias), condicionando a transferência dos direitos da unidade condominial à prova da quitação das obrigações condominiais atribuiu-se-lhes, um raro privilégio, uma vez que, tornou inalienável e intransferível o imóvel condominial, enquanto não quitado o débito condominial.

Essa força adicional, ao nosso sentir, dotou tal crédito, na falência, de um privilégio todo especial e único, embora só aplicável quando da venda do imóvel condominial pela Massa. Nesse momento, o crédito condominial têm preferência sobre qualquer outro, seja qual for a sua espécie.

Veja-se que, por força desse privilégio único e especialíssimo, em havendo a venda desse ativo pela Massa, a sua transferencia ao arrematante, somente poderá ocorrer se houver o pagamento do débito condominial pela Massa ou definir-se que a venda judicial será com o ônus para o adquirente de solvê-lo, antes da expedição da carta de arrematação.

Nesse sentido é o entendimento jurisprudencial,

"...qualquer realização de ativo que tenha esse imóvel como objeto, quer para pagar quirógrafo, quer para privilegiados, quer para credores de garantia real, quer para trabalhistas, na parte prioritária, quer em caso de penhora feita em cobrança de crédito fiscal ou parafiscal, em qualquer dessas situações, antes da alienação haver-se-á de pagar o condomínio."(Revista dos Tribunais, 618/160).

Por sua vez, o Projeto da nova lei, ora em processo legislativo, ao dispor:

"Art. 84. Serão considerados créditos extraconcursais e serão pagos com precedência sobre os mencionados no art. 83, na ordem a seguir, os relativos a:

I - remunerações devidas ao administrador judicial, seus auxiliares e demais obrigações trabalhistas, inclusive as decorrentes de acidentes de trabalho, referentes a serviços prestados após a decretação da falência;

II - quantias fornecidas à massa pelos credores;

III - despesas com arrecadação, administração, realização de ativo e distribuição do produto, bem como custas do processo de falência..."

estabelece a precedência desses créditos e nessa ordem sobre todos os demais.

Mas ao assim fazê-lo, quer nos parecer, que o projeto olvidou-se do fato de que o crédito condominial, ao teor do § único, do art. 4^o, da Lei nº 4.591/64, com a redação que lhe deu a Lei nº 7.182/84, como visto acima, em havendo a venda ou transferência, por qualquer forma, do imóvel condominial pertencente à massa, tem total precedência, inclusive, sobre aqueles relacionados no supra citado art. 84, sempre ressalvada a polêmica sobre o tema.

Assim, diante da lacuna apontada e para evitar futuras discussões que certamente, delongarão em muito, a realização de ativo pela massa falida, aguarda-se que o Projeto, nesse ponto seja revisto para que nele se integrem de maneira clara e precisa as disposições da Lei nº 7.182/84, solucionando de vez esta questão.
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* Advogado do escritório Souza Queiroz Ferraz e Pícolo Advogados Associados

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