Nova Lei Paulista busca reduzir inadimplência em condomínios

Alessandro Roselli*

O Governador José Serra sancionou a Lei n.º 13.160, de 21 de julho de 2008 (clique aqui), já em vigor, que altera a Lei 11.331, de 26 de dezembro de 2002 (clique aqui), que dispõe sobre emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro, que obriga cartórios de títulos do Estado a aceitarem protestos de dívidas provenientes de taxas condominiais não pagas ou o aluguel.

De um modo geral, a nova Lei Paulista foi muito bem recebida pelas administradoras de condomínio, uma vez que dispõem de mais uma "arma" no combate à inadimplência. Isso significa que o condômino que não adimplir a taxa condominial será inscrito nos órgãos de proteção ao crédito por meio de protesto, ficando com o nome "sujo" até saldar a dívida.

Em hipótese de não-pagamento, e havendo prova cabal da obrigação, está o credor legalmente habilitado ao processo de protesto público, formal e solene, nos termos da Lei 9.492/97 (clique aqui). O protesto busca caracterizar o descumprimento de uma obrigação que será comprovada por um órgão de autoridade e fé pública, com respaldo na legislação, que dá legitimidade ao protesto e autoridade a seus efeitos.

Vários são os benefícios do protesto; dentre eles se destacam:

a) o número significativo de pessoas que são apontadas oficialmente pelo serviço de protestos e comparecem para quitar seus débitos, evitando assim transtornos com a negativa do nome, ações e custos judiciais;

b) isenção total de custas para apontamento do crédito em cartório, pois com o advento da Lei Estadual n.º 10.710, em 29 de dezembro de 2000 (Lei da Gratuidade - clique aqui), deixou de ser exigido o depósito prévio de custas e emolumentos para apresentar um título a protesto, e, desde esta data, os credores não pagam mais nada para protestar títulos ou documentos de dívida.

Além disso, o apontamento de títulos preserva a credibilidade, evita a impunidade e atitudes de má-fé, restaurando a moralidade e seriedade em qualquer transação contratual.

Desnecessário dizer que a nova Lei em muito contribuirá para uma melhor solução da inadimplência, já que as administradoras de condomínio só se valiam de ações judiciais, deveras onerosas, por força das custas processuais, e intermináveis, por conta da lentidão do Poder Judiciário.

Oportuno ressaltar, todavia, que o uso desenfreado da nova permissão legal, sem a devida responsabilidade por parte das administradoras, poderá resultar de forma inversa, inclusive com reparação de danos. É que antes de se levar qualquer crédito para protesto, necessário se faz observar:

a) se a dívida realmente existe;

b) quem é o responsável pelo pagamento;

c) os documentos necessários e indispensáveis para o cumprimento do ato;

d) responsabilidade de baixa no cartório, em caso de pagamento, para regularização do nome após o protesto.

Qualquer erro ensejará em ação judicial dos devedores que buscarão eventual reparação por danos sofridos.

Merece ser destacado, entretanto, que a nova Lei já vem sofrendo algumas críticas por parte dos operadores do direito, pois, no entendimento de alguns juristas, a dívida de condomínio não pode ser cobrada via ação judicial executiva, ainda que abarcada pelo artigo 585, do Código de Processo Civil. É que o artigo 585, mais precisamente em seu inciso V, reza que a taxa condominial é dívida acessória e não principal, cabendo assim somente a execução do aluguel e seus encargos, ou seja: a execução da taxa condominial está atrelada a execução do aluguel e não poderá ser executada isoladamente.

Na verdade, ao que parece, a nova Lei gerará uma série de batalhas judiciais, e as administradoras de condomínio deverão se cercar de orientação jurídica antes de qualquer cobrança, sob pena de incorrerem em erro. No mesmo sentido, os operadores do direito terão que se aprofundar no estudo do tema para uma melhor aplicação da Lei, uma vez que, como dito, ainda não há uma unanimidade sobre o assunto.