Operações "Built to Suit" e desimobilização do mercado imobiliário brasileiro

Ivan Tauil*

A utilização crescente de operações "built to suit" (na qual o investidor constrói um prédio de acordo com as especificações do usuário que utilizará o bem por longo prazo, pagando ao investidor uma remuneração determinada) e de "desimobilização" (através da qual um proprietário vende o imóvel para um investidor, alugando de volta para utilização por longo prazo) integram o fenômeno que podemos denominar como "financialização" (ou "re-financialização") do mercado imobiliário brasileiro, através do qual o setor, após radical segregação imposta por duas décadas de hiperinflação e juros estratosféricos, volta a ter sua lógica de ordenação e de desenvolvimento fundada em premissas ditadas pelo mercado financeiro. Tais transações são orientadas por motivações de natureza financeira, econômico-comercial e tributária resumidas a seguir:

As razões financeiras estão associadas à atratividade do investimento, já que a rentabilidade das locações comerciais já pode igualar e, no futuro, potencialmente superará com facilidade a taxa real de juros que se projeta para os anos seguistes a 2010, estimada pelos economistas em 3,5% a.a.

As razões econômico-comerciais, dizem respeito às diferentes expectativas de retorno que possuem os investidores em renda fixa e os empreendedores comerciais e industriais. Vale dizer, enquanto o capital aplicado em imóveis espera-se render entre 7% a 9,5% (segundo prazos e riscos associados), os empreendedores esperam que seus negócios industriais os remunere com taxas que variam de 15% até 25%. Desta forma, resta evidente que os recursos do empreendedor (se escassos ou limitados) devam ser prioritariamente aplicados na atividade fim ou no giro do negócio, pois proporciona retornos superiores do que aqueles comumente associados à propriedade imobiliária.

As razões tributárias, por sua vez, são relacionadas ao tratamento distinto que recebem as despesas operacionais (de locação) e os custos de depreciação e amortização (atinentes à propriedade) incorridos pelas pessoas jurídicas tributadas pelo Regime do Lucro Real para fins de IRPJ e CSL. Enquanto as locações são integralmente dedutíveis, a propriedade predial admite apenas dedução das quotas de depreciação das edificações (4,5% ao ano sobre o valor da construção), sendo irrecuperáveis, para fins tributários, os valores investidos na aquisição do respectivo terreno. Para os não iniciados nas "ciências ocultas" da Contabilidade ou nas "letras apagadas" do Direito Tributário, o afirmado acima significa, em outras palavras, que o pagamento de locação de um prédio (composto de terreno e edificação) tem um efeito redutor do valor do IRPJ e CSL a pagar maior do que a simples depreciação permitida pela legislação fiscal exclusivamente para as edificações e em prazo superior àquele do contrato comumente firmado em operações tipo "built to suit" ou desimobilização (através de "leasing back").