ITBI na compra do imóvel: Você pode estar pagando imposto demais

A forma como o município do Rio de Janeiro vem calculando o ITBI - Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis - tem levantado relevantes discussões jurídicas. Em muitas situações, a Administração tem utilizado como base de cálculo um valor de referência arbitrado, ignorando o valor efetivo da operação declarado na escritura pública e registrado no cartório de imóveis. Trata-se de uma prática que destoa não apenas da legislação, mas também da jurisprudência consolidada dos Tribunais Superiores.

O STJ, ao julgar o Tema 1.113 sob o rito dos recursos repetitivos, fixou orientação clara: o ITBI deve incidir sobre o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado. O valor declarado pelo contribuinte possui presunção de veracidade, que somente pode ser afastada por meio de processo administrativo devidamente instaurado, nos termos do art. 148 do Código Tributário Nacional. Além disso, vedou-se expressamente a utilização de valores de referência previamente arbitrados pelo município como parâmetro para cálculo do imposto.

O impacto prático dessa tese é evidente. Tome-se como exemplo um imóvel adquirido por R$ 1.250.000,00, valor formalizado na escritura e no RGI. Ao emitir a guia do ITBI, a Prefeitura atribui unilateralmente o valor de R$ 1.750.000,00 como base de cálculo. Com alíquota de 3%, o imposto cobrado será de R$ 52.500,00, quando o valor correto, com base na transação real, seria de R$ 37.500,00. Isso gera um pagamento a maior de R$ 15.000,00, indevido e passível de restituição. 

	Base de cálculo	Alíquota do ITBI	Valor do ITBI
Valor venal utilizado pela Prefeitura RJ	R$ 1.750.000,00	3%	R$ 52.000,00
Valor real da transação do imóvel	R$ 1.250.000,00	3%	R$ 37.500,00
			R$ 15.000,00

A questão, no entanto, aguarda análise pelo STF, por meio do RE 1.412.419/SP, já registrado como representativo de controvérsia. O processo encontra-se concluso com a Presidência da Corte, aguardando distribuição para relatoria. Dada a prática recorrente de modulação dos efeitos em temas tributários, há risco concreto de que a Corte restrinja os efeitos da decisão apenas aos contribuintes que já tiverem ajuizado ação até o momento do julgamento.

Nesse contexto, ajuizar a ação antes da definição do STF pode ser decisivo para garantir o direito à restituição. Trata-se de uma medida juridicamente fundada e estrategicamente prudente, que reafirma princípios como a legalidade tributária, a boa-fé objetiva e a vedação ao enriquecimento sem causa da Administração Pública.