A reforma tributária e o cálculo do ITBI

O ITBI - Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis é um tributo municipal que incide sobre a transferência inter vivos de propriedades imobiliárias e de direitos reais relacionados a imóveis, exceto os de garantia. Regulamentado pelo art. 156, inciso II, da CF/88 e pelo CTN, o ITBI representa um custo significativo em transações imobiliárias no Brasil. Com a recente reforma tributária em pauta, muitas perguntas têm surgido sobre possíveis mudanças no seu cálculo e impacto sobre o planejamento patrimonial e sucessório de empreendedores e investidores.

A base de cálculo do ITBI: Divergências e posicionamento jurisprudencial

Historicamente, a base de cálculo do ITBI é alvo de controvérsias entre contribuintes e municípios. O valor venal do imóvel, definido pelos órgãos municipais, frequentemente diverge do valor real da transação, resultando em disputas judiciais.

O STJ, no julgamento do REsp 1.937.821 (Tema 1.113), decidiu que o valor declarado pelo contribuinte na transação presume-se válido, cabendo ao fisco o ônus de comprovar um valor de mercado diferente, por meio de procedimento administrativo. Esse entendimento trouxe maior previsibilidade e segurança jurídica, evitando cobranças arbitrárias que poderiam comprometer o fluxo de investimentos no setor imobiliário.

O efeito da reforma tributária no ITBI

Embora a recente reforma tributária tenha introduzido mudanças significativas em vários impostos, o ITBI permaneceu praticamente intocado. A competência municipal para regulamentar o tributo foi mantida, assim como os critérios tradicionais de cálculo. Portanto, qualquer alteração na base de cálculo ou nas condições de pagamento continuará a depender das regras específicas de cada município.

Isso representa um ponto de atenção para investidores e empreendedores que realizam planejamento patrimonial e sucessório. A diversidade de regras municipais pode influenciar significativamente o custo total de uma transação, demandando uma análise detalhada para otimizar os investimentos.

Isenções e benefícios: O que não mudou

A CF/88, em seu art. 156, §2º, inciso I, prevê a não incidência do ITBI sobre a incorporação de bens ao patrimônio de pessoas jurídicas, desde que a atividade preponderante não seja imobiliária. Essa regra permaneceu inalterada mesmo após a reforma tributária.

Essa manutenção é particularmente relevante para empresas que utilizam imóveis como parte de seu capital social, uma estratégia comum no planejamento patrimonial e sucessório. Preservar essa isenção permite uma alocação mais eficiente de recursos, contribuindo para a perenidade dos negócios familiares.

Forma de recolhimento e possibilidades de parcelamento

O recolhimento do ITBI é tradicionalmente exigido antes do registro do imóvel em cartório, sendo o adquirente o responsável pelo pagamento. Embora a possibilidade de parcelamento do imposto seja frequentemente debatida, a reforma tributária não trouxe mudanças nesse sentido, mantendo a regulação sob responsabilidade municipal.

Investidores que realizam várias aquisições simultâneas devem, portanto, continuar atentos às regras locais, pois a falta de condições flexíveis de pagamento pode impactar o fluxo de caixa e a viabilidade de investimentos de maior porte.

Resolução de conflitos: Mecanismos disponíveis

Apesar de o novo sistema tributário ter proposto mecanismos de arbitragem para alguns impostos, o ITBI não foi contemplado por essas mudanças. Disputas continuam sendo resolvidas por meio de processos administrativos ou judiciais, exigindo um acompanhamento jurídico especializado para evitar ou mitigar litígios onerosos.

Para investidores e empreendedores, contar com uma estratégia jurídica preventiva continua sendo fundamental para garantir segurança patrimonial e financeira. Uma due diligence bem conduzida pode identificar riscos de cobrança abusiva, viabilizando a adoção de medidas corretivas antes da concretização da transação.

A importância do planejamento patrimonial e sucessório

No contexto de investimentos imobiliários, o ITBI representa um custo que precisa ser cuidadosamente considerado dentro do planejamento patrimonial e sucessório. Mesmo sem alterações diretas na legislação após a reforma tributária, a complexidade e a diversidade das regras municipais reforçam a necessidade de um acompanhamento constante.

Estratégias de sucessão patrimonial que envolvem imóveis devem levar em conta não apenas o custo imediato do ITBI, mas também o impacto de eventuais mudanças futuras. Regulamentações municipais e precedentes judiciais podem alterar significativamente o cenário tributário.

Conclusão

Embora a reforma tributária tenha trazido mudanças importantes para o sistema fiscal brasileiro, o ITBI permaneceu sob a mesma regulamentação municipal, sem alterações substanciais em sua base de cálculo ou forma de recolhimento. Para empreendedores e investidores, isso significa que o planejamento patrimonial e sucessório deve continuar sendo uma prioridade para minimizar os impactos financeiros e garantir conformidade com a legislação.