A importância do memorial descritivo na compra de imóveis

1. Introdução

Ao adquirir um imóvel na planta, é essencial que o comprador tenha plena segurança sobre as características do empreendimento. O memorial descritivo é o documento que detalha todos os aspectos técnicos da construção, incluindo materiais, estrutura e acabamentos. No entanto, muitos compradores desconhecem a força obrigatória desse documento e os riscos de adquiri-lo sem a devida conferência.

Este artigo destaca a importância do memorial descritivo, sua vinculação ao contrato de compra e venda, e os riscos de negociações imobiliárias sem sua devida verificação.

2. O que é o memorial descritivo e sua importância

O memorial descritivo é um documento técnico obrigatório para a incorporação imobiliária, conforme previsto na lei 4.591/64. Ele deve ser arquivado no cartório de registro de imóveis e contém informações essenciais sobre o projeto, garantindo transparência e segurança ao comprador.

Ao consultar esse documento, o adquirente pode verificar:

• Materiais utilizados na obra;
• Estrutura do empreendimento;
• Padrão de acabamento;
• Equipamentos e instalações previstas.

A ausência de um memorial descritivo claro e registrado pode resultar em problemas futuros, como alterações unilaterais por parte da construtora, descumprimento do contrato e prejuízos financeiros.

3. A força vinculante do memorial descritivo nos contratos

O memorial descritivo é parte integrante do contrato de compra e venda, sendo sua alteração unilateral ilegal, salvo previsão contratual e anuência do comprador. O STJ tem consolidado jurisprudência sobre o tema, garantindo a segurança jurídica dos adquirentes.

O AgInt nos EDcl no REsp 1.812.658/SE reforça que alterações que causem prejuízo ao consumidor podem resultar em penalidades para a construtora. O TJ/DFT, no acórdão 1.824.099, entendeu que modificações sem comunicação prévia configuram vício de informação, com base no art. 6º, inciso III, do CDC.

4. O papel do cartório de registro de imóveis

Os cartórios desempenham papel essencial na fiscalização do memorial descritivo, conforme a lei de registros públicos (lei 6.015/73). Suas principais funções incluem:

• Garantir a publicidade do documento;
• Verificar a correspondência entre o projeto e a execução da obra;
• Impedir o registro de incorporações sem cumprimento das exigências legais.

A ausência do registro do memorial pode comprometer a validade do negócio, dificultando a regularização futura da propriedade.

5. Riscos das compras em pré-lançamento

Uma prática comum no mercado imobiliário é a venda de imóveis antes do registro da incorporação, gerando riscos significativos ao comprador:

• Falta de garantias sobre padrão da obra: Sem o memorial registrado, não há segurança quanto às especificações do empreendimento;
• Dificuldade de fiscalização: Sem um documento oficial, cobranças futuras podem ser inviabilizadas;
• Insegurança jurídica: A falta de registro da incorporação pode impedir a escritura definitiva do imóvel.

6. Como se proteger na compra do imóvel

Para evitar problemas, o comprador deve adotar algumas precauções:

• Exigir o memorial descritivo registrado antes da assinatura do contrato;
• Verificar junto ao cartório se o empreendimento está regularizado;
• Solicitar cláusulas contratuais claras sobre as especificações da obra e penalidades em caso de descumprimento.

7. Conclusão

O memorial descritivo é um dos principais instrumentos de proteção do comprador de imóveis na planta, garantindo que a entrega do empreendimento ocorra conforme o prometido. Sua ausência ou alteração indevida pode gerar graves prejuízos.

Portanto, é fundamental que o adquirente esteja atento a esse documento antes de assinar qualquer contrato. Caso tenha dúvidas, busque orientação especializada para evitar riscos e garantir um investimento seguro.