Análise do seguro habitacional do SFH para vícios de construção: A proteção do governo, agente financeiro e mutuário
Seguro habitacional do SFH é vital para proteger o governo, financiadores e mutuários, garantindo moradias sem vícios construtivos.
quarta-feira, 26 de fevereiro de 2025
Atualizado em 25 de fevereiro de 2025 14:06
Introdução ao SFH - Sistema Financeiro da Habitação
O SFH, estabelecido pela lei 4.380/64, tem como principal objetivo facilitar a construção de moradias para a população de baixa renda, coordenando ações entre órgãos públicos e a iniciativa privada para promover o acesso à casa própria e "eliminação de favelas, mocambos e outras aglomerações em condições sub-humanas de habitação" (art. 4º, I)1.
O papel do seguro habitacional no SFH
O decreto-lei 73/66 instituiu a obrigatoriedade do seguro habitacional no âmbito do SFH, estabelecendo as coberturas essenciais para resguardar os agentes financeiros, os mutuários e o governo, que aplicou recursos públicos na implementação do plano habitacional. Este seguro cobre sinistros resultantes de vícios construtivos que possam comprometer a estrutura dos imóveis, garantindo a estabilidade e a segurança das construções, especificamente para imóveis entregues prontos aos mutuários. Em contraste, nos casos em que os mutuários são responsáveis pela construção das habitações, a cobertura securitária adapta-se para refletir a corresponsabilidade dos mutuários nos possíveis defeitos construtivos, sublinhando a importância do papel de cada parte envolvida no processo e como isso influencia o escopo das garantias do seguro.
Cobertura securitária: Vícios construtivos
As apólices habitacionais e diversas resoluções do CCFCVS - Conselho Curador do Fundo de Compensação de Variações Salariais contêm 58 expressas menções de cobertura para sinistros de risco estrutural devido a vícios de construção e ao cadastro negativo para construtoras2. Essas disposições estão espalhadas em múltiplos documentos normativos, como as resoluções BNH e circulares da Susep, abrangendo várias versões da apólice habitacional desde a década de 70 até recentes atualizações em 2019. A existência dessas previsões é confirmada por milhares de documentos administrativos, como os termos de reconhecimento de cobertura, que formalizam a responsabilidade das seguradoras em cobrir danos causados por falhas estruturais nas construções, evidenciando a robustez e clareza das normas que garantem essas coberturas.
O anexo 12 da apólice RD/BNH 18/77 detalha as condições de cobertura para sinistros relacionados a danos físicos em imóveis, enfatizando a inclusão de eventos como desmoronamentos totais ou parciais e ameaças de desmoronamento sob a cláusula 3.1, do anexo 12 da apólice3. Esta cláusula especifica que tais riscos devem ser cobertos pela apólice, ainda que resultem de vícios construtivos, desde que os imóveis tenham sido entregues prontos para os mutuários. Está estabelecido que, em casos de vícios de construção confirmados por uma vistoria, a seguradora deve proceder com as ações judiciais necessárias para a realização de uma perícia, com o objetivo de validar a reclamação do sinistro e proceder com a recuperação do imóvel e demandar regressivamente a construtora. Em contrapartida, a cláusula 3.2 do anexo 12 da apólice especifica que, quando a construção é feita sem financiamento do SFH, ou mesmo com financiamento do SFH mas executada pelo próprio mutuário, a seguradora não tem responsabilidade pelos vícios construtivos4.
A circular Susep 111/99 também estabeleceu diretrizes claras para a cobertura de sinistros decorrentes de vícios de construção no âmbito do SFH. Especificamente, as cláusulas 3ª e 17.5.4 das normas e rotinas tratam dos procedimentos e coberturas em casos de sinistros relacionados a vícios de construção. A cláusula 3.3 reitera que a abrangência dos riscos cobertos será regulamentada pelas normas e rotinas, enquanto a cláusula 17.5.4 detalha que os sinistros decorrentes de vícios de construção terão um tratamento excepcional, conforme o procedimento estabelecido no item 17.13 dessas normas e rotinas5.
A resolução CCFCVS 391/15 e a resolução 448/19 também reiteram a cobertura para vícios de construção, estabelecendo critérios para o ressarcimento às seguradoras por indenizações pagas judicialmente relacionadas a vícios construtivos. Estas resoluções enfatizam a responsabilidade das seguradoras em defender os interesses do governo, dos agentes financeiros e dos mutuários no âmbito do SFH, destacando o compromisso do sistema de seguro em assegurar que as operações de financiamento habitacional estejam protegidas contra falhas estruturais significativas e garantindo a recuperação dos imóveis afetados, sempre com a possibilidade de ressarcimento pelas perdas financeiras incorridas.
Conclusão: A importância do seguro habitacional no contexto do SFH
A cobertura securitária para sinistros decorrentes de vícios de construção no âmbito do Seguro Habitacional do SFH é um pilar essencial para garantir a segurança e estabilidade do sistema habitacional voltado à população de baixíssima renda. Sua previsão expressa nas normativas aplicáveis reflete a necessidade de proteção tanto dos mutuários quanto dos agentes financeiros envolvidos, garantindo que as moradias sejam seguras e habitáveis, independentemente da existência de falhas construtivas.
O sistema de cadastro negativo para construtoras infratoras é um mecanismo fundamental de regulação e controle, assegurando que apenas empresas comprometidas com padrões de qualidade possam operar dentro do SFH.
O direito de regresso das seguradoras contra as construtoras responsáveis pelos vícios de construção é outro elemento essencial para a preservação do equilíbrio do sistema. Esse mecanismo permite que as seguradoras, após indenizarem os mutuários prejudicados, busquem ressarcimento junto aos verdadeiros responsáveis pelos danos. Além de preservar a solvência do fundo segurador, essa prática promove a accountability dos construtores, incentivando melhores padrões de fiscalização e execução das obras financiadas pelo SFH.
O seguro habitacional do SFH é um instrumento essencial para a política pública de habitação social, permitindo que pessoas em situação de vulnerabilidade tenham acesso à casa própria sem o risco de perderem seus lares devido a falhas estruturais. O seguro também protege os agentes financeiros, garantindo a segurança dos investimentos habitacionais e o próprio governo, contribuindo diretamente para a erradicação de favelas e moradias precárias, promovendo o direito fundamental à moradia digna dentro de um sistema regulatório sólido.
Caso não houvesse previsão específica para sinistros decorrentes de vícios construtivos, os prejuízos sistêmicos seriam imensuráveis. O governo veria sua política habitacional ameaçada, os agentes financeiros enfrentariam riscos crescentes de inadimplência e perda de garantias, e os mutuários mais vulneráveis ficariam desprotegidos, podendo ser despejados ou obrigados a conviver em moradias condenadas.
Sem essa estrutura, o sonho da casa própria tornar-se-ia um pesadelo, e o compromisso do Estado com a erradicação da moradia insalubre seria comprometido. O seguro habitacional é, portanto, um instrumento de justiça social e de desenvolvimento urbano sustentável, garantindo não apenas a proteção financeira, mas também a dignidade e a segurança de milhões de famílias brasileiras.
1 Art. Art. 4º Terão prioridade na aplicação dos recursos: I - a construção de conjuntos habitacionais destinados à eliminação de favelas, mocambos e outras aglomerações em condições sub-humanas de habitação. Lei 4.380/64, que institui a correção monetária nos contratos imobiliários de interêsse social, o sistema financeiro para aquisição da casa própria, cria o BNH - Banco Nacional da Habitação, e Sociedades de Crédito Imobiliário, as Letras Imobiliárias, o Serviço Federal de Habitação e Urbanismo e dá outras providências. Disponível em (https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4380.htm)
2 Apólice Habitacional do Ramo 66 (Resolução BNH 18/77): Cláusulas 3.1; 3.1.1; 3.2 e 3.2.1 do Anexo 12;
Resolução BNH 114/81, que instituiu a "Relação de Firmas e Pessoas Impedidas de Operar com os Sistemas geridos": Itens 1; 2; 2.1 e 2.2;
Ramo 66 (Circular Susep 111/99): Cláusulas 17.3.4, letra F; 17.5.1; 17.5.4; 17.5.4.1; 17.6.5; 17.13.1; 17.13.3; 17.13.3.1; 17.13.4; 17.13.4.1; 17.13.4.2; 17.13.4.3; 17.13.5; 17.13.5.1; 17.13.5.2; 17.13.5.2 letras B, C e D;
Resolução do CCFCVS 267/10 FCVS - Garantia: Cláusulas 17.3.4, letra F; 17.5.1; 17.5.4; 17.5.4.1; 17.6.5; 17.13.1; 17.13.3; 17.13.3.1; 17.13.4; 17.13.4.1; 17.13.4.2; 17.13.4.3; 17.13.5; 17.13.5.1; 17.13.5.2; 17.13.5.2 letras B, C e D;
Circular SUSEP 313/2005, que atualizou as previsões da apólice sobre vícios de construção e as normas sobre "Relação de Firmas e Pessoas Impedidas de Operar com os Sistemas geridos": Art. 2º, Itens 17.13.1; 17.13.2 e Letras A a F; 17.13.2.1 e Letras A e B; 17.13.3; 17.13.3; 17.13.3.1; 17.13.3.2; 17.13.3.4; 17.13.4 e Letras A a C; 17.13.4.1; 17.13.5; 17.13.5.1; 17.13.5.2 e Letras A a D; 17.13.5.2.2; 17.13.6; 17.13.6.1; 17.13.6.2 e Letras A e B;
Resolução do CCFCVS 391/15: Item 1º, Letra C.
Resolução CCFCVS 448/19: Art. 2º, Letra C.
3 Cláusula. RD18/77: 3 - Vícios de Construção. 3.1 - Nos casos em que o vistoriador da Seguradora referir-se expressamente à existência do vício de construção como fato gerador do sinistro, a Seguradora, reconhecendo a cobertura, requererá medida cautelar específica, consistindo em exame pericial, com vistas à produção antecipada de prova e a fim de requerer, em seguida, se for o caso, contra quem de direito, o ressarcimento da importância despendida a título de indenização. 3.1.1 - Nesta hipótese, as obras de recuperação do imóvel só terão início após concluídas as diligências que forem judicialmente deferidas ou determinadas."
4 RD 18/77: "3.2 - Nos casos em que a construção tiver sido contratada ou executada pelo próprio mutuário, assim como nos casos em que esta não tiver sido financiada com recursos do SFH, se o vistoriador da Seguradora vier a referir-se expressamente à existência de vício de construção como fato gerador do sinistro, a Seguradora requererá judicialmente a medida cautelar específica, constituindo em exame pericial, com vistas à produção antecipada de provas.
3.2.1 - Neste caso, a Seguradora não reconhecerá a cobertura enquanto estiver pendente de apuração a existência de vício de construção, competindo-lhe, apenas, efetuar o pagamento dos encargos mensais, devidos pelo mutuário, se constatada a inabitabilidade do imóvel, obrigação essa que perdurará:
a) até 30 dias após a data em que for restituído o imóvel às condições de habitabilidade, nos casos em que a decisão final for pela inexistência de vício;
b) até 30 dias após a data em que a Seguradora comunicar ao Financiador a decisão pela existência de vício, através do Termo de Negativa de Cobertura.
3.2.1.1 - Se o Laudo Pericial concluir pela existência do vício de construção, nenhuma indenização de danos físicos será devida pela Seguradora, cabendo ao Financiador adotar as mediadas adequadas à solução do problema, inclusive mediante financiamento complementar, caso necessário.
3.2.1.2 - Se o Laudo Pericial concluir pela inexistência de vício de construção caberá à Seguradora emitir Termo de Reconhecimento de Cobertura e atender a todos os ônus decorrentes, devendo providenciar no sentido de que sejam imediatamente iniciadas as obras necessárias à reposição do imóvel."
5 Susep 111/99: "17.5.4 - Os casos de riscos cobertos decorrentes de vício de construção terão o tratamento excepcional conforme dispõe o item 17.13 destas NORMAS e ROTINAS.
17.5.4.1- Nesses casos, a emissão do TRC ou do TNC ficará condicionada ao resultado das providências previstas no item 17.13."
(...)
"17.6.5 - O TRC emitido segundo o subitem 17.5.1 funcionará também como instrumento de sub-rogação da Seguradora nos direitos do Segurado contra os responsáveis pela ocorrência do sinistro." (destacamos)
(...)
"17.13 - Procedimentos excepcionais para vício de construção.
17.13.1- Caso pelo LVI a Seguradora constate a ocorrência de um dos riscos cobertos previstos na Cláusula 3ª das Condições Particulares para DFI ou no item 17.1 destas NORMAS e ROTINAS, decorrente de vício de construção, serão adotados os procedimentos excepcionais constantes dos subitens seguintes."
(...)
"17.13.3- De posse das informações e dos documentos mencionados no subitem 17.13.2, a Seguradora, dentro de 60 dias, tentará um acordo com o responsável técnico objetivando a recuperação do imóvel, cabendo a devida participação ao Estipulante.
17.13.3.1- Assumindo o responsável técnico a recuperação dos danos, competirá à Seguradora o acompanhamento e a aceitação final da obra. Concluída a recuperação do imóvel, o Estipulante se manifestará também sobre essa aceitação.
17.13.4- Na hipótese de o responsável técnico não se manifestar ou não assumir a responsabilidade e o valor necessário à reposição do imóvel, com eliminação do vício, não exceder a R$ 2.800,00, é dispensada a elaboração do LVE e a adoção de qualquer medida judicial.
17.13.4.1- Nessa situação, a Seguradora emitirá o TRC (Termo de Reconhecimento de Cobertura), contratará a obra de reposição conforme o procedimento previsto no item 17.6 e comunicará à CAIXA a referida ocorrência, com vistas à inclusão do responsável pelo vício na RPI controlada pela CAIXA.
17.13.4.2- No caso de não identificação do responsável pelo vício, a Seguradora emitirá o TRC no prazo de 15 dias úteis, contados da confirmação pelo Estipulante, e contratará a obra de reposição conforme o procedimento previsto no item 17.6.
17.13.4.3- Havendo comprovada impossibilidade ou contraindicação da reposição do imóvel, a Seguradora solicitará manifestação do Estipulante sobre a forma de liquidação em moeda corrente, devendo o sinistro ser indenizado em até 20 dias úteis contados da data da manifestação favorável do Estipulante. Caso não haja concordância por parte do Estipulante, a Seguradora irá submeter a questão ao CRSFH para decisão quanto a forma de liquidação, devendo o sinistro ser indenizado em até 20 dias úteis contados da data da autorização.
17.13.5- Se o valor necessário à reposição do imóvel, com eliminação do vício, exceder a R$ 2.800,00, a Seguradora promoverá a elaboração do LVE com a participação dos técnicos vistoriadores do Estipulante, CAIXA, IRB-Brasil Re, Segurado, responsável pelo projeto ou construção e Seguradora, mediante vistoria conjunta, juntando à respectiva convocação cópia do seu LVI e do croqui de localização do imóvel.
17.13.5.1- Caso pelo LVE não se confirme, por maioria, a existência do vício como fator gerador do sinistro, a Seguradora emitirá o TRC (Termo de Reconhecimento de Cobertura), se também confirmado o risco coberto, ou o TNC, se verificada a inexistência de risco coberto, adotando-se um dos procedimentos anteriores previstos neste Capítulo 17.
17.13.5.2 - Caso pelo LVE se confirme, por maioria, a existência do vício como fator gerador do sinistro, a Seguradora, dentro de 30 dias, fará nova tentativa de acordo com o responsável técnico, objetivando sua assunção da recuperação do imóvel, cabendo a devida participação ao Estipulante, procedendo-se conforme a seguir:
a) na hipótese de o responsável técnico assumir a recuperação dos danos, adotar-se-á o procedimento previsto no subitem 17.13.3.1;
b) na hipótese de não identificação do responsável pelo vício, a Seguradora emitirá o correspondente TNC, no prazo de 15 dias úteis, contados do vencimento do prazo estabelecido no caput deste subitem;
c) na hipótese de o responsável técnico não se manifestar ou não assumir a recuperação dos danos, a Seguradora emitirá o TRC (Termo de Reconhecimento de Cobertura) no prazo de 15 dias úteis, contados do vencimento do prazo estabelecido no caput deste subitem, contratará a obra de reposição conforme o procedimento previsto no item 17.6 e comunicará à CAIXA a referida ocorrência, com vistas à inclusão do responsável pelo vício na RPI controlada pela CAIXA;
d) após o término da obra, com base no LVI, LVE, TRC e TLSDF pertinentes, bem como nos documentos que evidenciem a identificação do responsável e a sua recusa ou omissão em assumir os prejuízos, providenciará a Seguradora a ação judicial competente com vistas ao ressarcimento dos prejuízos havidos." (destacamos)
Guilherme Veiga Chaves
Mestre em Direito pela Universidade Católica de Pernambuco. Especialista em Direito Constitucional Internacional pela Universitá di Pisa/UNIPI, Itália. Advogado sócio do escritório Gamborgi, Bruno e Camisão Associados Advocacia.
