Uso de títulos públicos é inovação de modalidade de garantia em contratos de locação

Em 2025, o mercado de locações imobiliárias deve crescer impulsionado pelas altas taxas de juros para financiamentos e pelo retorno das empresas ao trabalho presencial, que leva muitos brasileiros a buscarem imóveis mais compactos, próximos aos seus locais de trabalho.

No dia 12/12/24, foram divulgados novos resultados preliminares a respeito das características dos domicílios, apurados com referência ao ano de 2022, pelo IBGE - Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística, que atestam que 20,9% da população do país mora de aluguel. Esse resultado sinaliza crescimento se comparado ao Censo de 2010, quando era de 16,4%.

Dentre os dados divulgados, se verificou que o perfil preponderante dos locatários de imóveis para residência é de jovens com faixa etária entre 25 e 29 anos.

Um dos pontos mais críticos de um contrato de locação está no modelo de garantia a ser concedido pelo locatário ao locador. A garantia tem a finalidade precípua de assegurar o cumprimento das obrigações contratuais assumidas pelo locatário, especialmente no que tange a possível inadimplência que possa vir a ocorrer durante o período de locação.

Entre as modalidades de garantia mais frequentemente utilizadas no mercado de locação, destacam-se a caução e a fiança, em virtude dos custos reduzidos se comparados ao seguro fiança e ao título de capitalização, por exemplo. Na caução, o locatário disponibiliza um valor em dinheiro (usualmente o equivalente a 3 aluguéis), que fica retido durante o período de vigência do contrato, e, ao final, é liberado em prol do locatário acrescido de rendimento conservador. Já a fiança é a garantia prestada por uma terceira pessoa, a qual se responsabiliza pelo cumprimento das obrigações do locatário. 

Recentemente, o cenário jurídico e econômico que envolve os contratos de locação foi impactado por uma inovação, anunciada conjuntamente pela B3, Tesouro Nacional e o Banco Central do Brasil: o "TD Garantia". Essa nova modalidade de garantia permite ao investidor do Tesouro Direto utilizar os títulos públicos como garantia em contratos de locação, possibilitando a constituição de ônus e gravames sobre os títulos públicos de propriedade do investidor.

O "TD Garantia" é uma inovação que oferece bom grau de segurança e liquidez aos locadores em casos de inadimplência do locatário. Para os locatários ou garantidores, a modalidade permite a manutenção em nome próprio do valor utilizado na garantia em uma aplicação com rendimento atrelado à taxa Selic. Diferentemente do depósito em caução, não há o risco de que uma das partes retenha ou levante os recursos indevidamente.

Em novembro de 2024, no evento de lançamento realizado na B3, para divulgação do TD Garantia, foi anunciada sua primeira utilização, em operação denominada Garantia Investe. O objetivo, contudo, é que essa nova modalidade seja expandida dentro do mercado de locações, com possibilidade de que seja utilizada por locatários pessoas físicas em seus contratos de locação. 

A utilização do TD Garantia promete ocupar espaço de destaque dentre as opções de garantias utilizadas no mercado de locações imobiliárias. Ainda é cedo para conclusões mais definitivas, mas a novidade tem gerado certo entusiasmo entre os participantes do mercado imobiliário.