Contratos de construção civil: Entenda as diferenças entre empreitada e administração

A incorporação imobiliária é uma atividade econômica composta por várias etapas para levar um empreendimento imobiliário da concepção à conclusão, as quais em conjunto denominamos de ciclo da incorporação imobiliária.

Inicialmente, o processo começa com a identificação do terreno, seguido por estudos de viabilidade para avaliar a viabilidade do projeto. Em seguida, os empreendedores devem garantir o financiamento e obter as licenças necessárias antes do início da construção. Durante a fase de construção, a coordenação entre empreiteiros, arquitetos e engenheiros buscam garantir que o projeto cumpra os cronogramas e orçamentos.

Finalmente, o projeto culmina na entrega de unidades individuais, construídas e regularizadas, geralmente concebidas como condomínios ou outras estruturas multifamiliares. Cada etapa requer planejamento e execução meticulosa para mitigar riscos e maximizar os retornos sobre o investimento.

Diversos fatores influenciam a trajetória da incorporação imobiliária, impactando os estágios de planejamento e execução. Condições econômicas, tais como taxas de juros e demanda por moradia, desempenham um papel fundamental na determinação da viabilidade de um projeto.

Além disso, as leis e normas de zoneamento podem afetar o tipo e a escala de desenvolvimento permitidos em uma área específica. As tendências de mercado, incluindo mudanças nas preferências dos consumidores por tipos de moradia, também orientam os empreendedores a tomarem decisões cautelosas sobre seus projetos.

Outros fatores incluem estudos ambientais, disponibilidade dos imóveis e concorrência de outros empreendimentos, os quais podem moldar o cenário de desenvolvimento. Compreender tais influências permite aos empreendedores adaptarem suas estratégias e assim garantir que os seus projetos estejam alinhados com as condições atuais do mercado.

A pesquisa de mercado é outro fator para o sucesso da incorporação imobiliária, pois fornece insights críticos que informam os processos de tomada de decisão, uma vez que ao conduzir uma análise de mercado completa, os empreendedores podem identificar dados demográficos alvo, avaliar a demanda por tipos específicos de imóveis e definir estratégias de preços.

Essa pesquisa permite que os empreendedores antecipem tendências de mercado, garantindo que seus projetos estejam alinhados com as necessidades e preferências dos consumidores, além disso, a pesquisa de mercado pode destacar riscos e oportunidades potenciais, permitindo ajustes estratégicos nos planos.

Por exemplo, um empreendedor que compreende a tendência para moradias ecológicas pode incorporar recursos sustentáveis em seu projeto, atraindo compradores ambientalmente conscientes. Em última análise, uma pesquisa de mercado eficaz serve como base para um planejamento estratégico e execução bem-sucedida na incorporação imobiliária.

As melhores práticas incluem a realização de pesquisas de mercado detalhadas para entender a demanda, aplicar estratégias de gerenciamento de risco e manter uma comunicação clara entre todas as partes envolvidas no projeto. Ao seguir essas diretrizes, os empreendedores aumentam suas chances de entregar projetos imobiliários bem-sucedidos, independentemente do regime de trabalho escolhido.

Ao planejar proativamente, investir em treinamento e manter uma comunicação aberta, os empreendedores podem navegar efetivamente por esses desafios, tomando decisões que maximizem os benefícios e minimizem as desvantagens.

Nesse sentido, entender os tipos de regimes de trabalho na construção civil é essencial para o sucesso de uma incorporação imobiliária, pois o regime afeta de forma substancial o gerenciamento e a execução do projeto. Nesse sentido, cumpre trazer à reflexão os dois principais regimes de trabalho que consistem em (i) construção por empreitada e (ii) construção por administração.

No regime de construção por empreitada, o incorporador formaliza um contrato com um empreiteiro para executar o projeto por um preço predeterminado, que pode ser fixo ou variável. Essa abordagem garante que os custos sejam definidos antecipadamente, auxiliando no orçamento e no planejamento financeiro.

Por outro lado, a construção por administração envolve o incorporador gerenciando diretamente o processo de construção, muitas vezes contratando subcontratados para várias tarefas. Este método permite maior flexibilidade no gerenciamento de projetos, mas pode levar a maiores riscos de estouros de obra e atrasos no projeto.

Construção por empreitada

Dentre os contratos de construção por empreitada, os contratos de preço fixo são os mais comuns na indústria da construção, especialmente na incorporação imobiliária. Nesse tipo de contrato, a construtora se compromete a concluir o projeto por um preço predeterminado, o que significa que a responsabilidade financeira por quaisquer estouros de custo recai sobre o dono da obra.

O modelo contratual oferece clareza e previsibilidade para os contratantes, permitindo que realizem orçamentos de forma eficaz sem o risco de custos inesperados. Além disso, contratos de preço fixo incentivam os contratantes a concluírem os projetos de maneira eficiente, pois há um interesse em gerenciar despesas. Esse modelo é particularmente vantajoso quando as especificações do projeto são claras e bem definidas, minimizando os riscos inerentes ao empreendimento.

Por outro lado, os contratos de preço ajustável permitem flutuações de preço com base em fatores variáveis, como custos de material, taxas de mão de obra ou mudanças no escopo do projeto. Embora esses contratos possam oferecer flexibilidade e acomodar circunstâncias imprevistas, eles também apresentam riscos para ambas as partes.

Para os clientes, o aumento potencial de custos pode dificultar o orçamento, enquanto os empreiteiros podem enfrentar pressões para controlar os custos, apesar das influências externas do mercado.

No entanto, contratos de preço ajustável podem ser benéficos em situações em que os requisitos do projeto não estão totalmente definidos no início, permitindo ajustes conforme o trabalho avança. Essa adaptabilidade pode ser interessante em projetos complexos onde mudanças são prováveis.

Ao comparar contratos de preço fixo e variável, é importante avaliar suas vantagens e desvantagens para determinar o melhor ajuste para um projeto específico. Contratos de preço fixo oferecem estabilidade e previsibilidade, sendo preferíveis para projetos com parâmetros e cronogramas claros.

Em contraste, contratos de preço ajustável fornecem flexibilidade para se adaptar a condições mutáveis, mas podem introduzir incerteza em relação aos custos totais do projeto. Para tomar uma decisão sensata, as partes interessadas devem considerar fatores como escopo do projeto, tolerância a riscos e possíveis implicações financeiras.

Construção por administração

A construção por administração refere-se a um método em que o dono da obra gerencia o processo de construção em vez de confiá-lo a um empreiteiro. Essa abordagem permite maior flexibilidade na tomada de decisões e pode ser benéfica quando o escopo do projeto não é totalmente definido no início.

O processo normalmente envolve o dono da obra contratando subcontratados individuais para realizar tarefas específicas, e os custos incorridos são diretamente associados aos materiais e mão de obra utilizados.

Esse método contrasta fortemente com contratos de preço fixo, em que o empreiteiro é responsável por entregar todo o projeto por um preço pré-estabelecido. Ao manter o controle sobre o processo de construção, o dono da obra pode se adaptar às mudanças e garantir que o projeto esteja alinhado com sua visão.

Metodologia de preço de custo na construção por administração

A metodologia de preço de custo na construção se distingue dos métodos de contrato tradicionais, uma vez que nesse regime, o dono da obra paga pelos custos reais incorridos no processo de construção, incluindo mão de obra, materiais e despesas gerais.

Essa abordagem permite o rastreamento detalhado das despesas, fornecendo ao proprietário, insights sobre os aspectos financeiros do projeto, no entanto, também direciona o risco de estouros de custos no proprietário, pois não há um preço fixo para proteger contra despesas inesperadas. Portanto, a gestão financeira e a supervisão adequadas são essenciais para garantir que o projeto permaneça dentro do orçamento e atenda aos padrões de qualidade desejados.

Comparativo entre a construção por empreitada e a construção por administração

Ao comparar a construção por empreitada e a construção por administração, surgem várias diferenças importantes que influenciam a escolha do método para incorporadores imobiliários.

Em primeiro lugar, os contratos de construção geralmente oferecem um preço fixo, proporcionando certeza no orçamento e no planejamento financeiro, enquanto a construção por administração é mais variável, com custos flutuando com base nas despesas reais.

Além disso, a responsabilidade pelo gerenciamento do projeto difere; em um cenário de contratação, o contratante assume a maioria dos riscos do projeto, enquanto na administração, o proprietário tem maior responsabilidade pelas decisões e supervisão.

Entender essas distinções é crucial para os incorporadores, pois o método escolhido pode impactar significativamente os cronogramas do projeto, os custos e os resultados gerais na incorporação imobiliária.

A atenção redobrada na elaboração dos contratos de construção são fundamentais para garantir que todas as partes envolvidas compreendam claramente suas obrigações e expectativas.

Um contrato bem estruturado geralmente inclui componentes-chave, como o escopo do trabalho, cronograma do projeto, termos de pagamento e especificações de materiais e mão de obra.

Esses elementos ajudam a definir as responsabilidades do contratante e do cliente, minimizando prejuízos e ou mesmo litígios, além disso, o contrato deve especificar as autorizações e licenças necessárias, bem como a conformidade com os códigos e regulamentos de construção locais.

Os contratos de incorporação imobiliária e construção apresentam benefícios e desafios, por um lado, eles podem aumentar a eficiência, fornecer previsibilidade de custos e permitir maior controle de qualidade. Por outro lado, podem resultar em custos iniciais mais altos, bem como exigir conhecimento especializado.

Portanto, a escolha da melhor modalidade de contrato de construção depende de variáveis como personalização, custo e prazo de entrega do imóvel. Além disso, é crucial que o contrato de execução da obra contenha cláusulas bem definidas, para evitar que a construtora seja responsabilizada por manter um contrato ambíguo.

Isso porque os contratos a preço de custo devem ser claros quanto ao preço final, aos itens que compõem a obra conforme o memorial descritivo, à constituição do condomínio e às obrigações do comprador, por exemplo. A mistura de características, como a possibilidade de alteração do valor final em um contrato a preço fechado, pode distorcer as intenções iniciais da construtora.

Há casos em que, em virtude de cláusulas mal definidas e confusas, são ajuizadas ações em que são proferidas decisões judiciais determinando a descaracterização do contrato a preço fechado, reconhecendo-o como contrato a preço de custo com a consequente condenação da construtora a reparar danos ao consumidor, restituindo a diferença entre o preço pago e o custo efetivo da obra.

Por fim, justamente com base nesse cenário, se torna imprescindível ter muita cautela e atenção na escolha da modalidade contratual, tanto para o empreendedor, para evitar riscos e passivos, quanto para o consumidor, para evitar problemas decorrentes de dúvidas ou omissões.