O (curioso) caso da compra e venda de lotes por instrumento particular

(i) A regra é a escritura pública: prestígio à segurança jurídica

De amplo conhecimento, o art. 108 do CC - como regra geral - exige a forma pública para que o instrumento de constituição de direitos reais sobre imóveis acima de 30 salários-mínimos seja juridicamente válido.

Trata-se, portanto, de ato solene, nos termos do art. 104 CC, que exige como requisitos para o negócio jurídico "agente capaz, objeto lícito e forma descrita em lei". 

E, precisamente em razão de sua dimensão social, a doutrina entende que a não observância da forma prescrita por lei (a formalização do negócio jurídico por escritura pública), é causa de nulidade do negócio jurídico, nos termos do art. 166 do Código Civil¹. 

É há bom motivo para que assim seja: a constituição de direito reais sobre imóveis, ainda que corriqueira, é relevante ato jurídico, que criará obrigações de considerável vulto que não toleram o "jeitinho brasileiro": os riscos sociais são demasiadamente elevados e, em uma época de proliferação do crime organizado, todo controle é pouco. 

Assim, dispõe o art. 1º da lei 6.015/73 (lei de registros públicos), que compete aos serviços de registros públicos zelar pela autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos. No mesmo sentido, o art. 1º da lei 8.935/94 (lei dos cartórios extrajudiciais) estabelece que os serviços notariais e de registro são os de organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos. 

Portanto, os delegatários de serventias extrajudiciais, como destaca o STJ, "velam pela autenticidade e segurança dos atos, dando publicidade e eficácia a eles, com atribuição legal de bem desempenhar as atividades delegadas pelo Estado, submetidas ao controle das corregedorias de justiça" ². 

Este articulista, em linha com a melhor doutrina, já destacou nesta coluna que os agentes envolvidos possuem um alto nível de preparo, eis que a exigência de ingresso por meio de rigorosa prova permite a realização de serviço extrajudicial de qualidade³. 

Em reforço, aponta-se que há rigorosa fiscalização por parte do Poder Judiciário com relação aos atos praticados pelos tabeliães, registradores e seus prepostos, que podem ser pessoalmente responsabilizados nas esferas penal, civil e administrativamente por danos causados no exercício de suas funções (arts. 31 e seguintes de lei dos cartórios extrajudiciais). 

Lembre-se, ainda, que os titulares de serventias extrajudiciais são obrigados, além de guardarem cópias dos atos lavrados, comunicarem ao COAF - Conselho de Controle de Atividades Financeiras, anteriormente denominado de UIF - Unidade de Inteligência Financeira, transações suspeitas de servirem para lavagem ou ocultação de bens⁴. 

Já nas esferas cível e tributária, a necessidade imposta pelo art. 108 do CC aos negócios jurídicos envolvendo direitos reais sobre imóveis é importante para (i) diminuir os riscos de "grilagem de terra"; (ii) favorecer o controle de tributos decorrentes dessas transações (ITBI) e (iii) aumentar a arrecadação em razão do repasse de emolumentos e do pagamento dos cartórios⁵.  

Recentemente, em razão da tendência de desburocratização dos negócios jurídicos, na contramão do que aqui se defende, retomou-se a discussão acerca da flexibilização da exigência imposta pelo art. 108 do CC para permitir que toda e qualquer transação imobiliária, independentemente de seu valor, seja celebrada por instrumento particular.  

Um dos maiores doutrinadores do país no campo do Direito Civil, o professor Carlos Eduardo Elias de Oliveira, com sua habitual eloquência, refuta essa ideia: 

"Em suma, a formalização de negócios translativos ou de oneração de imóveis por meio de agentes sujeitos a um regime rigoroso de fiscalização pelo Estado é uma conditio sine qua non da preservação das diversas finalidades de interesse público que cerca o tráfego imobiliário. Não convém, pois, flexibilizar o art. 108 do Código Civil. Ao contrário, parece-nos mais adequada a alternativa de ampliação da obrigatoriedade de escritura pública na forma do apontado no anteprojeto de reforma do Código Civil" ⁶

Afinal, como bem destaca o doutrinador, "em nome da preservação da segurança jurídica no tráfego imobiliário e na preservação dos diversos interesses públicos que rondam os negócios imobiliários, é inadequado entregar a atores privados o poder de elaborar instrumentos particulares com força de escritura pública, notadamente quando esses agentes não estiverem sujeitos a um rigoroso regime estatal de fiscalização" ⁷. 

Portanto, observa-se que a regra é a aplicação do art. 108 do CC, e recentes notícias - a exemplo do anteprojeto do CC e do provimento CNJ 172⁸  - demonstram que há uma tendência da comunidade jurídica para ampliar a exigência de escritura pública para negócios jurídicos, independentemente de seu valor, que envolvam imóveis. 

(ii) O art. 26 da lei 6.766/79 ("lei do parcelamento do solo urbano")  

Ainda assim, a análise da extensa legislação especial que envolve os mais variados tipos de transações imobiliárias demonstra que há exceções à regra do art. 108 do CC. 

Nesse sentido, destaca-se o art. 26, caput, da lei 6.766/79, que aponta "Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular". 

Ademais, o art. 26, § 6º, da lei 6.766/79 afirma que "Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação".  

De início, deve-se apontar que, por se tratar de normas especiais, estas se sobrepõem à regra do art. 108 do Código Civil nos casos de compromissos de compra e venda de lotes acima de 30 salários-mínimos ⁹. 

Contudo, concorda-se com o entendimento de que a regra prevista no §6º do art. 26 da lei 6.766/79 deve ser interpretada de forma restritiva para que se permita o registro do compromisso de compra e venda, com fins de transferir o domínio do bem, apenas quando o compromisso for lavrado pelo loteador, ou seja, na primeira transferência de propriedade.  

Assim, permite-se com que haja a transferência de propriedade aos primeiros compradores de forma mais ágil, promovendo os benéficos efeitos abaixo mencionados, mas sem descuidar da exigência de escritura pública para as sucessivas alienações do lote, na forma prevista no art. 108 do CC.  

Feitas essas considerações iniciais, pergunta-se: o que justificaria a exceção ao art. 108 do CC para o negócio jurídico de compra e venda de lotes entre o loteador e o primeiro adquirente? 

Inicia-se com um contexto necessário: os loteamentos, além de serem uma das mais antigas¹², são a modalidade de habitação mais comum no país¹¹. 

Desse modo, o legislador ponderou que, diante da (insuficiente) estrutura dos cartórios de notas existente no território nacional, dispensar a exigência de submeter o incomensurável número de compra e vendas de lotes à realização da escritura pública representaria benéficos efeitos sociais. 

Afinal, com a possibilidade de registro do instrumento particular acompanhado da prova de quitação, agiliza-se e barateia-se a transferência da propriedade dos lotes. Assim, além de favorecer os interesses do loteador, que é importante agente econômico, permite-se que o adquirente possa rapidamente dispor e gozar de sua propriedade.

Em consequência, haverá fortalecimento ao direito de propriedade e ao direito de moradia, ambos previstos na CF/88 (arts. 5º, XXII, e 6º, caput, respectivamente) e corolários do princípio da dignidade da pessoa humana, que é um dos objetivos da República do Brasil (art. 1º, I, da CF/88).  

Outra benéfica consequência trazida pelo art. 26 da lei 6.766/79 é o fortalecimento da licitude e juridicidade do parcelamento do solo urbano, o que permite sua inserção ordenada e sadia à coletividade. 

Isso porque, ao facilitar a transferência da propriedade ao adquirente, fortalece-se a segurança jurídica da cadeia dominial, evitando-se futuras discussões acerca de vendas non-domino ou em fraude à execução ou a credores. Afinal, caso o primeiro adquirente aliene seu lote a terceiro, o que frequentemente ocorre, este terá maior facilidade em registrar o lote em seu nome. 

Ainda nesse ponto, o registro da propriedade em nome do primeiro adquirente levará o cartório do RGI a abrir matrícula individualizada do lote em questão, que contará com inscrição imobiliária municipal, permitindo a cobrança de tributos (ex: IPTU) para manutenção habitacional do loteamento (art. 22, § 3º da lei 6.766/79). 

Evidentemente, esse contexto encurtará o tempo de imissão na posse dos adquirentes, que serão os (primeiros) habitantes daquela localidade, o que levará a uma diminuição do risco de que os lotes sejam eventualmente (i) ocupados por invasores; (ii) abandonados em razão da dificuldade de transferência da propriedade aos primeiros adquirentes (iii) objeto de ações judiciais que discutam a posse e propriedade dos lotes (ações de usucapião). 

Por fim, os proprietários - seguros de sua situação jurídica - terão maior respaldo para desenvolvimento de atividades econômicas e sociais naquela localidade, que gradualmente serão agregadas à coletividade.  

Nota-se, assim, que os efeitos benefícios da facilitação da transferência dos lotes prevista pelo art. 26 da lei 6.766/79 extrapolam o mero interesse das partes, ganhando uma ampla dimensão social que acaba por se sobrepor a eventuais riscos decorrentes da ausência de escritura pública para formalização da primeira transferência.

Nesse contexto, deve-se rechaçar a visão de determinadas Corregedorias Gerais de Justiça de que a regra do art. 26 da lei 6.766/79 só serve para compra e vendas de lotes localizados em "loteamentos populares"¹², que são disponibilizados por meio de programas habitacionais públicos à população de baixa renda. 

Ora, além dos motivos acima apontados, cumpre destacar que os valores de lotes pelos primeiros adquirentes, que muitas vezes ainda irão erguer suas moradias, são substancialmente inferiores aos valores médios de demais transações imobiliárias. 

Esse fato, além de diminuir os riscos econômicos atrelados à dispensa da escritura pública, permite com que os primeiros adquirentes, ainda que de baixa renda, quitem o preço com recursos próprios ou adquiram lotes em "loteamentos comuns". Desse modo, não há motivo para que estes recebam tratamento distinto. 

Nesse sentido, confira-se entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo de que o registro da propriedade do lote com base no compromisso de compra e venda por escritura pública não se limita a loteamentos populares: 

"Ora, a simplificação da primeira transferência da propriedade, do loteador ao adquirente, independentemente da natureza do lote, acaba por facilitar a inserção do bem no mercado, contribuindo para a segurança jurídica e para a circulação de riqueza, coadunando-se com o bem comum e com o fim social de zelar pela juridicidade do parcelamento" ¹³

Ressalte-se, contudo, que a ausência de necessidade de formalização da compra e venda de lotes por escritura pública não é um passe livre para celebrar um instrumento particular como as partes bem entenderem. 

Isso porque o art. 18, IV, da lei 6.766/79 exige, como condição para registro do loteamento, a apresentação do "exemplar do contrato padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão do qual constarão obrigatoriamente as indicações previstas no art. 26 desta lei". 

Por sua vez, o art. 26, caput, da lei 6.766/79 determina que o contrato padrão deve conter: (i) a qualificação das partes; (ii) a denominação e situação do loteamento, número e data da inscrição; (iii) a descrição do lote ou dos lotes que forem objeto de compromissos, confrontações, área e outras características; (iv) o preço, prazo, forma e local de pagamento bem como a importância do sinal; (v) as taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas; (vi) a indicação sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o lote compromissado e (vii) a declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legislação pertinente.

Ademais, o art. 26-A da lei 6.766/79 determina que "Os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados por quadro-resumo, que deverá conter, além das indicações constantes do art. 26 desta lei", outras exigências previstas nos nove incisos que acompanham o mencionado artigo da lei 6.766/79. Não é pouca coisa. 

Portanto, em que pese sua forma particular, o negócio jurídico contará com informações indispensáveis para conferir segurança jurídica à transação, permitindo com que o adquirente tenha ciência plena de seus termos, e o Registro Geral de Imóveis possa posteriormente registrar o título e abrir a matrícula individualizada dos lotes em nome dos noveis proprietários¹⁴. 

Caso não seja observado esse requisito legal, é caso de nulidade da escritura particular de compra e venda de lotes por ausência de elemento essencial à validade do negócio, nos termos do art. 104 CC, o que também levará o oficial de registro de imóveis a negar o seu registro. 

(iii) Conclusão 

Portanto, verifica-se que, para garantir a segurança jurídica e autenticidade dos atos envolvendo imóveis acima de 30 salários-mínimos, a regra é a exigência da escritura pública, conforme a previsão do art. 108 do CC. 

Contudo, em prol de outros objetivos constitucionais, a legislação especial prevê exceções à regra, a exemplo do (curioso, mas exitoso) caso do art. 26 da lei 6.766/79, que deve ser entendido no sentido de permitir o registro do compromisso de compra e venda de lote, desde que quitado o preço, com fins de transferir o domínio do bem, na primeira transferência de propriedade, independentemente da natureza do loteamento.

Assim, a facilidade criada pelo art. 26 da lei 6.766/79, ao promover o fortalecimento do direito de propriedade e moradia (ii) a função social da propriedade e (iii) a inserção do (lícito) parcelamento de solo urbano dentro do crescimento ordenado da cidade, emana benéficos efeitos sociais que compensam mitigar a exigência de escritura pública para formalização de negócios jurídicos referentes a imóveis acima de 30 salários-mínimos.  

____________

1 OLIVEIRA, Carlos Elias e COSTA-NETO, João. Direito Civil, Volume Único. Editora Método. Brasília, 2022. p. 55. 

2 REsp nº 1.172.025/PR, Min. Rel. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 7.10.2014. 

3 AYRES, Banwell Felipe. O impacto das serventias e procedimentos extrajudiciais para a redução do quadro de (hiper)judicialização no Brasil. Coluna Migalhas Notariais e Registrais. Edição do dia 26 de dezembro de 2022. https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-notariais-e-registrais/379132/impacto-das-serventias-e-procedimentos-extrajudiciais. Acesso em 3 de setembro de 2024.

4 comunicação à Unidade de Inteligência Financeira - UIF no dia útil seguinte ao término do exame da operação ou proposta de operação (Provimento CNJ nº 88/2019). 

5 Aponta o Professor André Abelha, citando dados do estudo "Cartórios em Números", que "Em média, os notários repassam 28% dos seus emolumentos para essas instituições, sem contar os mais de R$ 80 bilhões em tributos pagos em 2023 pelos cartórios". ABELHA, André. Alienação fiduciária de imóvel por instrumento particular: Oportunidade de avanço. Migalhas Edilícias. https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-edilicias/415293/alienacao-fiduciaria-de-imovel-por-instrumento-particular. Acesso em 19.11.2024. 

6 OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias, Negócios imobiliários: Escritura pública vs instrumento particular, Migalhas Notariais e Registrais, publicado em 1.07.2024. Acesso em 20.08.2024: https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-notariais-e-registrais/410280/negocios-imobiliarios-escritura-publica-vs-instrumento-particular. Acesso em 19.11.2024.    

7 OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias, Negócios imobiliários: Escritura pública vs instrumento particular, Migalhas Notariais e Registrais, publicado em 1.07.2024. Acesso em 20.08.2024: https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-notariais-e-registrais/410280/negocios-imobiliarios-escritura-publica-vs-instrumento-particular.     

8 A permissão de que trata o art. 38 da 9.514/1997 para a formalização, por instrumento particular, com efeitos de escritura pública, de alienação fiduciária em garantia sobre imóveis e de atos conexos, é restrita a entidades autorizadas a operar no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário - SFI (art. 2º da Lei n. 9.514/1997), incluindo as cooperativas de crédito.

9 Reconhece-se jurisprudência em sentido contrário, que exige a aplicação do art. 180 do Código Civil para as promessas e os compromissos de compra e venda de lotes acima de 30 salários-mínimos: "As disposições contidas na Lei 6.766/79 devem ser interpretadas conjuntamente com o disposto nos demais regramentos jurídicos em vigor, notadamente com a regra estatuída no art. 108 do Código Civil - A exigência de escritura pública para contratos de compra e venda de imóvel de valor superior a 30 (trinta) salários mínimos visa justamente garantir maior segurança a essas transações, em benefício dos próprios contratantes e também da sociedade" - (AC nº 5004880-67.2020.8.13.0112, Des. Rel. Wander Marotta, 5ª CC do TJMG, j. 17/02/2022)

10 Este colunista publicou que, no Brasil, "ainda sob o domínio da Coroa Portuguesa, havia a prática de desmembramento e parcelamento do solo urbano para construir moradas, configurando entre os habitantes daquela época uma coletividade de unidades imobiliárias semelhante às dos tempos atuais". AYRES, Felipe Banwell. Uma (breve) retrospectiva histórica e legislativa dos loteamentos no Brasil. https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-edilicias/393872/uma-retrospectiva-historica-e-legislativa-dos-loteamentos-no-brasil. Acesso em 8.11.2024. 

11 CHEZZI, Bernardo Amorim. Condomínio de Lotes: aspectos civis, registrais e urbanísticos.  2ª ed. São Paulo: Editora Quartier Latin, 2022.

12 Confira-se entendimento do TJMS: https://www.irib.org.br/noticias/detalhes/corregedoria-sinaliza-que-cartorio-de-imoveis-nao-pode-registrar-contrato-particular-como-escritura-publica-de-venda. Acesso em 8.11.2024.  

13 Ap. Cível nº 0012161-30.2010.8.26.0604, Rel. Des. Maurício Vidigal, Conselho Superior da Magistratura do TJSP, j. 29.02.2012. 

14 "A legislação relativa aos parcelamentos do solo (Decreto-lei 58/37 e Lei 6.766) exige o depósito de um memorial no Registro de Imóveis, do qual consta o contrato-tipo (Dec.-lei 58) ou o exemplar do contrato-padrão de promessa de venda (Lei 6.766) (...) Como se vê, há uma proteção à parte teoricamente mais fraca na relação, que se sujeita a um contrato-padrão que passou pela qualificação do registrador, consta de acervo público e que, como contrato de adesão que é, merece interpretação mais favorável ao aderente, nos termos da Lei 8.078 (Código do Consumidor) e dos arts. 423 e 424 do Código Civil. (SOUZA, Eduardo Pacheco Ribeiro de. A Promessa de Compra e Venda no NCC - Reflexos das inovações nas atividades notarial e registral).https://www.irib.org.br/obras/a-promessa-de-compra-e-venda-no-ncc-reflexos-das-inovacoes-nas-atividades-notarial-e-registral. Acesso em 8.11.2024