Divisão ilegal de imóvel, aumento indevido no valor do IPTU e direito à restituição

Alguns municípios do interior de São Paulo têm cobrado o Imposto Predial e Territorial Urbano, o IPTU, com a aplicação de duas alíquotas diferentes sobre um mesmo imóvel, simplesmente pelo fato de sua área total ser maior do que a área construída.

A referida cobrança, contudo, em que pese amparar-se na legislação local de tais municípios, não encontra fundamento no ordenamento jurídico pátrio, na doutrina, tampouco na jurisprudência.

Como exemplo, temos a diferença entre as alíquotas consideradas pela prefeitura de Cubatão, que na prática, pode atingir a cifra de milhões de reais por ano, onerando indevidamente proprietários de imóveis.

IPTU é a sigla para Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana.

Está previsto no art. 156, I, da CF/88, como um dos impostos de competência dos municípios e possui regramento próprio, disposto nos arts. 32 a 34 do CTN, complementado pelas legislações municipais.

Trata-se de imposto único que tem como fato gerador "a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do município", conforme estabelecido pelo art. 32 do CTN.

A definição de bem imóvel na lei civil consta do art. 79 do CC que dispõe que "São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente."

No entanto, diversos municípios têm, em sua legislação, previsão para aplicação de alíquotas distintas em casos de área "excedente".

Tomemos como exemplo a legislação da cidade de Mauá, no estado de São Paulo, que no art. 4º da LC 21, de 16/12/14, estabeleceu o que se considera imóvel não construído e imóvel construído, com uma importante diferenciação referente à área excedente para aplicação de alíquotas distintas para o mesmo imóvel, apenas com base no tamanho de sua área.

Nesse sentido, de acordo com a legislação local, caso o imóvel tenha uma área superior a cinco vezes a área edificada, a mesma propriedade será tributada com alíquotas de imposto predial e territorial, que são respectivamente de 0,5% e 3%, acarretando um aumento indevido de IPTU.

Ocorre que a aplicação de duas alíquotas diferentes sob o pretexto de cobrar Imposto Predial e Imposto Territorial de um mesmo imóvel, apenas porque sua área total é maior do que sua área construída, conforme dito anteriormente, não encontra fundamento no ordenamento pátrio, tampouco na doutrina ou jurisprudência do TJ/SP.

O fato jurídico, para a subsunção à regra matriz de incidência tributária, é a propriedade do imóvel, não existindo na legislação pátria distinção entre Imposto Predial e Territorial.

Como imposto único, o IPTU deve incidir sobre a totalidade do imóvel, isto é, caso possua construção no terreno, aplicam-se as regras para imóveis edificados e, na hipótese de terra nua, aplicam-se as disposições existentes para terrenos não edificados.

Outros municípios que adotam legislações semelhantes à de Mauá são Santo André e Cubatão, ambas no estado de São Paulo.

Por coincidência, as três cidades citadas são polos industriais, com grandes plantas instaladas em seus municípios, normalmente imóveis de grande extensão.

Esse tipo de legislação, com algumas diferenças, é, conforme dito, adotada por diversos municípios e pode acarretar aumentos indevidos do IPTU, que devem ser combatidos com a competente medida judicial.

Conclusão

Os imóveis que se encontram nessas cidades e que estejam em situação semelhante às descritas acima podem ter valores significativos a serem restituídos.

Isso porque é possível que seus proprietários tenham recolhido, nos últimos anos, quantias muito maiores do que as devidas, dando ensejo ao direito de ressarcimento de valores, o que pode representar uma economia de milhões para o contribuinte.

Para tanto, contudo, é fundamental que advogados especialistas no assunto avaliem cada caso para a devida verificação acerca do cabimento da tese e, sendo caso de sua aplicação, para que se possa traçar a estratégia mais adequada dentro das particularidades de cada situação.