Tipos de zoneamento na cidade de São Paulo após as alterações legislativas de 2023 e 2024

O zoneamento é um instrumento essencial de planejamento urbano que define o uso e a ocupação do solo em diferentes áreas de uma cidade, com o propósito de organizar o crescimento urbano de maneira equilibrada e sustentável.

Na cidade de São Paulo, o zoneamento é regido pelo PDE - Plano Diretor Estratégico e pela LPUOS - Lei de Parcelamento, uso e ocupação do solo, conhecida como lei de zoneamento, que passaram por significativas alterações nos anos de 2023 e 2024.

Essas modificações visaram, principalmente, promover um maior adensamento em áreas com infraestrutura de transporte público, incentivar o uso misto do solo, integrando espaços residenciais, comerciais e de serviços, e garantir uma distribuição mais equitativa das zonas de habitação de interesse social.

Além disso, buscou-se reforçar a preservação ambiental, o controle de poluição e redefinir áreas industriais, comerciais e residenciais, garantindo melhor integração com a infraestrutura já existente.

A seguir, confira os principais tipos de zoneamento de São Paulo após as últimas alterações legislativas:

1. ZEIS - Zona Especial de Interesse Social:

As ZEIS destinam-se prioritariamente à habitação de interesse social e buscam garantir moradia digna à população de baixa renda e promover inclusão social. Essas zonas visam combater a desigualdade urbana ao facilitar a regularização fundiária e a implementação de projetos habitacionais populares. As ZEIS são divididas em categorias (1, 2, 3 e 4), cada uma com regras específicas sobre o uso e ocupação do solo.

Com as mudanças legislativas, houve a ampliação das áreas de ZEIS, incluindo regiões que antes eram predominantemente residenciais ou comerciais de alta densidade, em especial ao longo dos eixos de transporte público, como corredores de ônibus e linhas de metrô.

O coeficiente de aproveitamento também foi elevado para incentivar a verticalização dos empreendimentos e para maximizar a oferta de unidades habitacionais em áreas estratégicas.

2. ZM - Zona Mista:

A Zona Mista é caracterizada pela combinação de atividades residenciais, comerciais e de serviços, permitindo uma maior diversidade de usos no espaço urbano. O objetivo é promover a interação entre diferentes atividades, estimular o comércio local e garantir o uso mais eficiente do solo.

As recentes alterações aumentaram as possibilidades de adensamento nas ZM, visando expandir a oferta habitacional e dinamizar a economia local.

3. ZDE - Zona de Desenvolvimento Econômico:

As ZDE são áreas estratégicas destinadas ao fomento do desenvolvimento econômico e à geração de empregos. Essas zonas abrigam atividades industriais, comerciais e de serviços, incentivando a instalação de empreendimentos que impulsionem a economia da cidade.

A nova legislação introduziu normas específicas para atrair investidores, incluindo isenções fiscais e melhorias na infraestrutura. Além disso, novas ZDE foram delimitadas nas áreas periféricas, especialmente próximas a corredores de transporte público e rodovias.

4. ZEU - Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana:

As ZEU são áreas situadas ao longo dos principais eixos de transporte coletivo, como corredores de ônibus e estações de metrô. O objetivo é promover o adensamento populacional, a transformação urbana e incentivar o uso de transporte público para, assim, reduzir a dependência de automóveis particulares.

Com as alterações legislativas, as ZEU passaram a contar com maior densidade construtiva e regras que favorecem a construção de habitações sociais e sustentáveis, além de novos incentivos fiscais para empreendimentos nessas áreas.

5. ZEPAM - Zona Especial de Proteção Ambiental:

As ZEPAM são áreas destinadas à preservação e recuperação ambiental, com o objetivo de proteger os recursos naturais, a biodiversidade e o equilíbrio ecológico.

Essas zonas têm regras restritivas quanto ao uso do solo, para minimizar os impactos ambientais e assegurar a qualidade de vida da população. As ZEPAM incluem parques, áreas de mananciais e outras áreas de interesse ambiental.

Legislação correlata:

As principais legislações que regulamentam o zoneamento em São Paulo incluem:

• PDE - Plano Diretor Estratégico - lei 16.050/14: Define as diretrizes gerais para o desenvolvimento urbano e o uso do solo na cidade.
• Lei 17.975/23 (Plano Diretor de 2023): Introduziu importantes mudanças no zoneamento, principalmente em relação às ZEIS e ZEU.
• Lei de parcelamento, uso e ocupação do solo (lei de zoneamento) - lei 18.081/24: Regulamenta o uso e a ocupação do solo conforme as diretrizes do PDE e incorpora as últimas alterações referentes aos tipos de zoneamento.

Essas alterações legislativas refletem o contínuo esforço da cidade de São Paulo em equilibrar o crescimento urbano, o desenvolvimento econômico e a proteção ambiental. O objetivo é tornar a cidade mais inclusiva, sustentável e conectada, promovendo um desenvolvimento urbano mais justo e responsável.