Dos encargos locatícios em shopping centers

Conforme é costumeiro, além do aluguel¹, o locatário de espaço em shopping centers suporta pagamentos a título de condomínio/encargos comuns, fundo de promoção, encargos específicos², taxa de administração, entre outros.

Como regra, quem gerencia tais verbas é a empresa administradora eleita pelo empreendedor/locador.

Diferentemente dos encargos específicos³, do fundo de promoção⁴ e da taxa de administração⁵, os encargos comuns são calculados após a aplicação do devido rateio, considerando o CRD (Coeficiente de Rateio de Despesas) de cada loja.

Partindo-se da ideia de que a legislação é omissa quanto as regras envolvendo o rateio condominial entre os lojistas instalados em shopping centers, não há dúvida que deve ser observado o princípio da isonomia, quando da determinação dos coeficientes de rateio das lojas, ou seja, deve ser dado um tratamento igualitário entre os lojistas, a fim de que, cada um, suporte, proporcionalmente, com o que gera de despesa.

O art. 22, parágrafo único, da Lei do Inquilinato, enumera, a título exemplificativo, as despesas extraordinárias que não podem ser cobradas dos inquilinos, a saber: (i) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura do imóvel; (ii) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; (iii) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; (iv) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; (v) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; (vi) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; e (vii) constituição de fundo de reserva.

O § 1º, do art. 54, por seu turno, dispõe sobre quais verbas não podem ser cobradas dos lojistas estabelecidos em shopping centers. Desta vez a lei é taxativa: (i) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura do imóvel; (ii) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; (iii) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; e (iv) despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite-se e obras de paisagismo nas partes de uso comum. Note que o artigo 54 permite que os centros de compras exijam de seus inquilinos verbas que são de exclusiva responsabilidade dos locadores de imóveis diferentes de shopping centers, na medida em que somente proíbe expressamente as cobranças dos itens "i", "ii", "iii" e "iv" logo acima, ou seja, a disposição legal aumenta o rol de despesas a serem incluídas nos "encargos comuns" custeados pelos lojistas, por exemplo: (i) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; (ii) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; e (iii) constituição de fundo de reserva.

Por outro lado, o § 2º, do art. 23, determina que o locatário só fica obrigado no pagamento das despesas ordinárias, quando comprovada a previsão orçamentária e o rateio mensal. No que tange aos shopping centers, o § 2º, do artigo 54, estabelece que todas as verbas cobradas dos lojistas devem estar previstas em orçamento, salvo as hipóteses de urgência e força maior.

Com efeito, tais despesas representam um custo fixo elevado para o lojista, o que justifica o crescente interesse das redes em desenvolver mecanismos eficientes para controlá-las.

A primeira medida a ser tomada é analisar com cuidado o contrato de locação antes de assiná-lo, na medida em que, muitas vezes, estão previstos encargos que merecem ser exaustivamente negociados⁶.

Depois da celebração da avença, é conferido ao locatário o direito de obter do locador a completa prestação de contas das despesas cobradas, com o fito de verificar a regularidade da cobrança e a aplicação das verbas arrecadadas.

Nessa linha, na hipótese de o locador não comprovar a previsão orçamentária e o rateio mensal (origem das verbas), após solicitação do locatário, este último, em tese, não estará obrigado a suportar os pagamentos respectivos e restará autorizada a propositura da competente ação judicial.

Por último, cabe ressaltar que o locatário só poderá deixar de proceder o pagamento dos "encargos", caso, efetivamente, não forem exibidos os documentos pertinentes, ou seja, a recusa do pagamento deve ser robustamente fundamentada e precedida de comunicação por escrita ao locador. Com o objetivo de evitar o despejo do imóvel e a incidência dos encargos moratórios, aconselha-se consultar um advogado antes de adotar a referida postura (recusa de pagamento), em virtude do alto grau de complexidade jurídica envolvida e uma vez que só a análise do caso concreto poderá indicar qual é o melhor procedimento a ser acolhido.

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1 Nos centros de compras são praticadas várias modalidades de aluguel, como por exemplo: mínimo, percentual, em dobro em dezembro, escalonado/progressivo etc.