BC pesquisa a opinião pública para regulamentar "novidades" do marco legal das garantias

1. Nos próximos dias a lei 14.711/23, que veio a lume com o "presunçoso, e mesmo enganoso"¹ epíteto de 'Marco Legal das Garantias', completará seu primeiro ano com suas principais matérias - a extensão ou recarregamento da garantia fiduciária e a alienação fiduciária de bem imóvel subsequente - ainda vagando como espectro em busca de regulamentação pelos corredores do Banco Central do Brasil, que não parece muito disposto a assumir a paternidade, nem a responsabilidade pelo feto malformado. Proposta de atualização da Resolução CMN 4.676/18 tramita, já por quase seis meses, "num indo e vindo infinito" e sem qualquer avanço visível entre as entidades representativas, as instituições financeiras e o BCB que agora propõe pesquisa de opinião com "a intenção de permitir a participação na elaboração de regras que irão afetar toda a sociedade".²

2. A referida resolução descende da Resolução 1.090, de 31/1/86, que - apenas para situar uma linha de tempo que interessa ao presente artigo - pode ser considerada o início de uma sequência de atos normativos divulgados para dispor, dentre outras questões, sobre exigibilidades de direcionamento de percentual dos recursos captados em depósitos de poupança para financiamento de produção e comercialização de imóveis, requisitos para a concessão de crédito imobiliário e garantias admitidas para as operações.

Do distante verão de 1986 até a enfumaçada primavera de 2024 o conteúdo da resolução originária foi alterado dezenas de vezes antes de sua revogação e substituição, em 30/4/83, pela Resolução CMN 1.980 que aprovou o regulamento disciplinar do direcionamento dos recursos captados pelas entidades integrantes do SBPE e as operações de financiamento efetuadas no âmbito do SFH e foi, também, alterada, revogada e substituída por outras normas administrativas, culminando na publicação, em 31/7/18, da referida Resolução CMN 4.676 que, tendo sofrido mais de uma dezena de alterações, resta ainda vigente.

O longo introito é utilizado para demonstrar que, sem prejuízo do procedimento legítimo, democrático e saudável de submissão prévia - para opinamento e revisão pelas entidades representativas e principais instituições financeiras - das propostas de modificação da norma administrativa, nos últimos quarenta anos o Banco Central do Brasil sempre decidiu internamente, em conformidade com as necessidades e objetivos pontuais da política monetária, os contornos de regulação da matéria tratada, razão pela qual é estranhamente surpreendente o apelo à pesquisa de opinião pública, conforme o Edital de Participação Social BCB 105, de 11/9/24, para a regulamentação da matéria e edição de resolução.

3. A pesquisa é composta de quatro propostas com as quais deverá o interessado concordar ou discordar, justificando a opinião, podendo optar pela abstenção.

3.1 A primeira proposta prevê que, na hipótese de um mesmo imóvel servir de garantia a mais de uma operação de crédito, a razão entre a soma dos saldos devedores das operações e o valor de avaliação do imóvel dado em garantia, na data da contratação da nova operação, não poderá ser superior ao limite de cota de financiamento aplicável à operação de crédito predominante (assim entendido como aquela que possui, na data da contratação da nova operação, o maior valor entre o valor nominal da nova operação e o saldo devedor de cada uma das operações já garantidas). Caso não haja limite estabelecido, a referida razão não poderá ser superior ao limite aplicável para a operação que tiver maior saldo, consideradas as operações que tenham limite estabelecido. (Art. 6º da Resolução 4.676, de 2018, com as alterações do § 2º e a inclusão dos §§ 3º e 4º propostos).

A resposta é parcialmente discordante. Em linhas gerais, a proposta repete as disposições contidas nos arts. 9º A e 9º B introduzidos na lei 13.476/17, exceto ao propor que "a razão entre a soma dos saldos devedores das operações e o valor de avaliação do imóvel dado em garantia, na data da contratação da nova operação, não poderá ser superior ao limite de cota de financiamento aplicável à operação", por contrariar frontalmente o § 4º do citado art. 9º B que dispõe expressamente que a extensão da alienação fiduciária não poderá exceder ao prazo final de pagamento e ao valor garantido constantes do título da garantia original.

Parece claro que o valor da garantia constante do título original, de que trata o texto legal, corresponde ao valor indicado no contrato de alienação fiduciária "para efeito de venda em leilão público" e aos "critérios para a respectiva revisão", conforme disposto no inciso VII, do art. 24 da lei 9.514/97.

Sabemos que:

1. O texto destacado da lei foi criteriosamente adotado para - no contexto de simplificação da concessão de crédito - desobrigar a avaliação prévia do bem imóvel oferecido em garantia, assim como - e principalmente - isentar o bem de avaliação por ocasião da excussão e oferta para venda em leilão;
2. O valor do imóvel indicado na grande massa de contratos de garantia fiduciária firmados, reflete o valor da própria transação, a consulta ao mercado ou a mera estimação de preço;
3. Os critérios de revisão raramente são negociados entre as partes, adotando-se, em geral, a revisão por índices de variação monetária ou dos juros e encargos utilizados para a remuneração do valor mutuado.

Dessa forma, a apuração da razão de que trata a norma consultada deverá respeitar o(s) critério(s) indicado(s) originalmente para a revisão do valor do imóvel e a utilização do valor de avaliação, na data da nova operação, somente será admissível se - e quando - constar expressamente dos critérios arrolados.

3.2. A segunda proposta estabelece a obrigatoriedade, nas operações de empréstimos a pessoas naturais garantidos por imóveis residenciais, de contratação de cobertura securitária que preveja, no mínimo, cobertura aos riscos de morte e invalidez permanente do mutuário e de danos físicos ao imóvel. Deverão ser atendidas as condições de oferta, estipulação, contratação e substituição da cobertura previstas nas disposições legais e regulamentares (Resolução 3.811, de 19/11/09, editada pelo Conselho Monetário Nacional) que disciplinam esses aspectos para as operações de financiamento habitacional. (Inclusão do art. 5º-A na Resolução 4.676/18)

A resposta é concordante. Considerando que as coberturas securitárias de MIP e DFI já são obrigatórias, a proposta deve se referir às operações de empréstimos em geral, sem destinação específica, com garantia imobiliária (home equity, por exemplo) e se prestará para assegurar maior segurança jurídica aos contratos.

3.3 A terceira proposta contempla a inclusão de um conjunto de definições a serem utilizadas para fins da Resolução 4.676/18, de modo a propiciar mais precisão e clareza ao ato normativo. (Art. 1º- A proposto para inclusão na Resolução 4.676, de 2018). Os conceitos previstos são os seguintes:

1. Operações de crédito imobiliário: As operações de financiamento imobiliário e as operações de crédito que tenham imóveis como a única garantia ou como a garantia de maior valor, exceto as operações que se qualifiquem como crédito rural; e
2. Financiamento imobiliário: As operações de crédito destinadas à aquisição, à construção, à produção, à reforma e à ampliação de imóveis residenciais e não residenciais e as destinadas à aquisição de material para construção, ampliação e reforma de imóveis residenciais e não residenciais.

A resposta é concordante face à utilidade das definições para as aplicações práticas da norma.

3.4 A quarta proposta prevê que os sistemas de amortização das operações de crédito com cláusula de atualização do saldo devedor por índice de preços podem incluir componente adicional de amortização voltado a minimizar variações no valor nominal das prestações, não podendo esse componente ser superior ao valor médio do índice de preços utilizado, considerado período equivalente ao do contrato da operação de crédito. (Art. 5º da Resolução 4.676, de 2018, com as alterações do § 2º e a inclusão dos §§ 3º e 4º propostos).

A resposta é discordante em relação ao texto proposto por conta da ausência de transparência em relação aos objetivos buscados. O critério limitador adotado não se mostra suficiente para esclarecer sobre a necessidade, efeitos e abrangência do "componente adicional de amortização" autorizado.

4. Finalmente, é notável o silêncio - na minuta de atualização da resolução e no edital de participação social - acerca da alienação fiduciária de bem imóvel superveniente, denotando os melindres daquela autarquia em relação ao dispositivo legal que introduziu a nova modalidade de "garantia", especialmente quanto à ausência de limites para a contratação, forçando a aceitação de operações que, a rigor, estarão destituídas das garantias exigidas e expostas aos riscos do inadimplemento durante todo o período de suspensão do registro.

5. As considerações acima foram apresentadas em nome da AD NOTARE - Academia Nacional de Direito Notarial e Registral para atendimento ao supra referido edital de pesquisa pública, a título de colaboração para a consecução da atualização da importante e necessária regulamentação das matérias tratadas.

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