Questões administrativas e registrais em empreendimentos imobiliários: Uma análise das ferramentas para a agilização

A atividade imobiliária no Brasil está intimamente relacionada a um conjunto complexo de questões administrativas e registrais que afetam a viabilidade e a rapidez dos empreendimentos.

Desde a concepção do projeto até a comercialização das unidades, os trâmites burocráticos apresentam desafios significativos que demandam atenção e estratégias para evitar atrasos e custos adicionais.

Os procedimentos de registro de imóveis no Brasil são regulados pela lei de registros públicos (lei 6.015/73, em sua redação atual) que estabelece os requisitos para a publicidade, segurança e autenticidade a todos os atos relacionados à propriedade imobiliária.

Para empreendimentos imobiliários, o registro de loteamentos e incorporações imobiliárias é essencial, já que formaliza a criação de desmembramentos e unificação de lotes, frações ideais e as obrigações vinculadas ao imóvel.

Ao buscar a regularização de um empreendimento que envolve várias matrículas para sua implantação, é comum que o empreendedor se depare com a necessidade de proceder à sua unificação. Nesse processo, as matrículas individuais são encerradas e substituídas por uma única matrícula, na qual serão registrados o empreendimento e todos os atos registrais a ele relacionados.

Contudo, algumas vezes, o empreendedor também poderá estar diante da necessidade de regularizar a propriedade de uma determinada matrícula, às vezes de área minúscula, da qual detém a posse de forma inquestionada, mas não o título de propriedade.

Para tanto, o nosso sistema legal criou a figura da usucapião extrajudicial, como alternativa, mais ágil e simples, à ação de usucapião, na via judicial.

Usucapião extrajudicial

A usucapião extrajudicial se apresenta como uma alternativa mais ágil e eficaz e de muito menor custo para se realizar a usucapião por meio de procedimento administrativo, diretamente perante o Cartório de Registro de Imóveis competente.

O procedimento é disciplinado pelo CPC (lei 13.105/15), especificamente em seu art. 1.071, que alterou a lei de registros públicos (lei 6.015/73) para incluir a possibilidade de se realizar a usucapião por meio de procedimento administrativo.

Além disso, a lei 13.465/17 trouxe regulamentações adicionais e ajustes para facilitar a realização da usucapião extrajudicial, detalhando os procedimentos e permitindo que seja realizada diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem necessidade de processo judicial, desde que atendidos os requisitos legais e a documentação necessária.

A usucapião extrajudicial vem ganhando relevância no reconhecimento e regularização da propriedade por parte do legítimo possuidor. Com a conclusão do procedimento e o registro da usucapião, o possuidor passa a ser reconhecido como o legítimo proprietário do imóvel.

Incorporação imobiliária e o registro da memória de cálculo

O regime jurídico das incorporações imobiliárias é disciplinado por um vasto ordenamento jurídico.

Antes de iniciar a comercialização das unidades autônomas, o incorporador deve submeter à matrícula do imóvel uma série de documentos essenciais, como o memorial descritivo, o projeto aprovado e o cálculo da fração ideal de cada unidade. Essa etapa é fundamental para assegurar a segurança jurídica dos adquirentes e viabilizar o financiamento junto às instituições bancárias.

Desafios administrativos: aprovações e licenciamentos

O licenciamento de empreendimentos imobiliários envolve diversas esferas administrativas.

É necessário obter aprovações de órgãos municipais, estaduais e, em alguns casos, até federais, dependendo do impacto ambiental e da localização do projeto.

Na esfera municipal, destacam-se as exigências do Plano Diretor, zoneamento urbano e Código de Obras. A morosidade na análise de projetos e na emissão de alvarás é um dos principais obstáculos enfrentados por incorporadoras e construtoras.

Ferramentas de agilização: licenciamento integrado e processo eletrônico

Nos últimos anos, várias cidades brasileiras têm adotado sistemas de licenciamento eletrônico e integrado como medida para reduzir a burocracia e acelerar a aprovação de projetos.

Em São Paulo, o "Simplifica SP" e o "GeoSampa" são exemplos de plataformas que centralizam e digitalizam processos, permitindo maior transparência e previsibilidade. Elas contribuem para a redução de custos e prazos, tanto para a administração pública quanto para a iniciativa privada.

A lei 14.382/22, introduziu o SERP - Sistema Eletrônico dos Registros Públicos, que digitaliza o processo de registro de imóveis e facilita a consulta de matrículas e certidões. Essa inovação é um passo significativo para modernizar os procedimentos e garantir maior celeridade na obtenção de registros e averbações necessárias ao empreendimento.

Desafios registrais: regularização fundiária e conformidade urbanística

Empreendimentos em áreas de interesse social ou com situações fundiárias complexas, como áreas não loteadas ou com ocupação irregular, podem se beneficiar de procedimentos de regularização fundiária.

A Reurb - Regularização Fundiária Urbana oferece mecanismos para a formalização do registro dos imóveis, subdividida em Reurb-S (interesse social) e Reurb-E (interesse específico). Esses processos visam integrar áreas irregulares ao cadastro imobiliário formal, permitindo a emissão de matrículas individualizadas.

Mitigando riscos: Due diligence e planejamento jurídico

A realização de uma due diligence robusta é crucial para identificar possíveis passivos legais e potenciais obstáculos registrais antes de adquirir um terreno ou iniciar um projeto imobiliário.

Esse processo envolve uma análise minuciosa da regularidade documental, a verificação da existência de gravames, a obtenção de certidões negativas, e a avaliação da conformidade urbanística.

Um planejamento jurídico adequado permite antecipar soluções e estruturar o empreendimento dentro dos parâmetros legais vigentes, reduzindo os riscos de embargos ou litígios.

Nesse contexto, a eficiência no tratamento de questões administrativas e registrais torna-se um significativo diferencial para incorporadoras e construtoras, garantindo que os projetos avancem sem interrupções desnecessárias.

A adoção de ferramentas tecnológicas, o planejamento jurídico preventivo e a busca por soluções consensuais com o poder público são essenciais para reduzir a burocracia e aumentar a viabilidade dos empreendimentos imobiliários no Brasil.

Em um mercado onde o tempo é um fator determinante, a rapidez na resolução de processos registrais e administrativos resulta diretamente em ganhos econômicos e maior satisfação dos stakeholders envolvidos.