Cláusula compromissória em condomínios: Soluções e efeitos jurídicos

1. Introdução

A convivência em sociedade é tema de debate e estudo de vários ramos do conhecimento, tendo em conta os interesses pessoais, pensamentos e culturas que cada indivíduo carrega de modo particular e, que na maioria dos casos acaba por gerar conflitos. Tais conflitos são vivenciados de forma recorrente por pessoas que residem em Condomínios residenciais ou que trabalham em condomínios profissionais. Com a edição da Resolução 125 do CNJ que dispõe sobre a Política Judiciária Nacional de Tratamento adequado dos Conflitos, da promulgação da lei de mediação (lei 13.140/15) e do atual CPC, a mediação passou a ter um enfoque jurídico de destaque, tendo em vista, a promessa de sua aplicação tornar mais célere e consequentemente mais eficiente ao alcance e acessibilidade da justiça.

2. Do condomínio

Com o crescimento das cidades e o consequente aumento populacional ao longo da história, principalmente nas grandes metrópoles, a resultante foi o surgimento dos condomínios edilícios em sua grande maioria condomínios verticais onde invariavelmente o espaço é reduzido com relativa concentração de pessoas por metro quadrado.

Nesse cenário, em razão da divisão e utilização de um espaço comum entre todos os proprietários, é provável que surjam conflitos entre os condôminos ou possuidores que detenham a posse direta da parte exclusiva e que, portanto, sejam usuários da parte comum, se fazendo necessária a estipulação de regras de maneira a regular e dirimir eventuais conflitos.

O ambiente condominial é celeiro fértil para o surgimento de vários conflitos que envolvem direitos de vizinhança (saúde, sossego e segurança). Inúmeras são as hipóteses nas quais os conflitos se instauram, por diversas razões, tais como horários de funcionamento dos espaços (áreas de lazer, piscinas, academias), excesso de ruídos, animais de estimação, utilização das tais varandas gourmet etc.

3. Da adoção da mediação nas relações condominiais e sua viabilidade jurídica

Consoante ao previsto no art. 3º da lei 13.140/15 constitui objeto da mediação os conflitos que versem sobre direitos disponíveis ou sobre direitos indisponíveis que admitam a transação. Quanto a esses últimos (direitos indisponíveis), importa frisar que eventual acordo deverá homologado em juízo e ouvido o Ministério Público.

Sendo assim, é possível concluir que a mediação é perfeitamente cabível como método de solução consensual de conflitos na esfera condominial, independentemente de ser judicial ou extrajudicial. Bastando apenas se verificar, quanto ao seu objeto, o disposto no mencionado art. 3º da lei 13.140/15 e, obviamente, existir vontade das partes.

Pode-se dizer que a divergência existente sobre a adoção dos métodos consensuais nos conflitos oriundos das relações de condomínio se dá primordialmente sob dois aspectos: 1) natureza jurídica da convenção e 2) Aplicabilidade quanto ao adquirente que não participou da elaboração e que não pactuou expressamente.

Tecendo considerações sobre as divergências suscitadas, Grossi (2018, p. 68-69):

"Sua natureza estatutária torna-se evidente no fato de que a mesma não se limita aos que participaram de sua elaboração ou de sua votação, estendendo-se para além dos que a assinaram e seus sucessores e sub-rogados, alcançando, também, pessoas estranhas, o que a diferencia dos contratos. (...)"

Reconhecendo a validade da solução alternativa de conflitos nas relações condominiais, o STJ no REsp 1.733.370-GO, proferiu o seguinte entendimento:

(...) 2. A matéria discutida no âmbito da Convenção de condomínio é eminentemente institucional normativa, não tendo natureza jurídica contratual, motivo pelo qual vincula eventuais adquirentes (...). Daí a desnecessidade de assinatura ou visto específico do condômino. 3. Diante da força coercitiva da Convenção Condominial com cláusula arbitral, qualquer condômino que ingressar no agrupamento condominial está obrigado a obedecer às normas ali constantes. Por consequência, os eventuais conflitos condominiais devem ser resolvidos por arbitragem. 4. Havendo cláusula compromissória entabulada entre as partes elegendo o Juízo Arbitral para dirimir qualquer litígio envolvendo o condomínio, é inviável o prosseguimento do processo sob a jurisdição estatal. 5. Recurso especial não provido.

4. Conclusão

Em que pese a decisão do STJ se tratar de arbitragem, o mesmo raciocínio deve valer para outros métodos adequados de solução de conflitos, podendo ser, portanto, adotada a mediação.

Nessa linha, é fácil concluir que uma vez prevista na convenção de condomínio uma das modalidades de solução de conflitos (conciliação, mediação e arbitragem), o adquirente do imóvel, bem como outros que sejam condôminos ou não, mas que de alguma estejam envolvidos na relação, sofrem os efeitos da cláusula compromissória e que, portanto, devem se submeter ao método estipulado na convenção, independentemente de terem participado da elaboração ou terem conhecimento da referida cláusula.