Da aquisição de dois ou mais imóveis no mesmo procedimento extrajudicial de usucapião

A usucapião é uma forma de aquisição originária da propriedade, fundamentada no exercício da posse mansa, pacífica e ininterrupta, com animus domini, por um lapso temporal previsto em lei.

Este direito pode ser reconhecido tanto na esfera judicial quanto na extrajudicial. O procedimento extrajudicial, regulado pelo Provimento 149/23 do CNJ (Código Nacional de Normas - Foro Extrajudicial), tem ganhado destaque nos últimos anos devido à sua agilidade em muitos casos.

Trata-se de um importante instrumento de regularização fundiária, embora não resolva todos os problemas fundiários e registrais. As normas extrajudiciais, inclusive, exigem do usucapiente a comprovação dos obstáculos à correta escrituração da transmissão imobiliária.

Existem muitas causas de irregularidade. Uma delas envolve a posse de várias áreas contíguas. Por exemplo, é comum encontrar pessoas que adquiriram a posse de terrenos adjacentes para ampliar suas propriedades. Ocorre que, no momento da regularização, pode-se constatar que o terreno unificado incide sobre mais de uma matrícula imobiliária.

Nesse contexto, seria possível utilizar a usucapião para regularizar a propriedade de mais de um imóvel simultaneamente?

Assim dispõe o art. 401, § 11, do CNN - Código Nacional de Normas:

§ 11. Se o pedido da usucapião extrajudicial abranger mais de um imóvel, ainda que de titularidade diversa, o procedimento poderá ser realizado por meio de único requerimento e de ata notarial, se contíguas as áreas.

Nesses casos, as peças técnicas, como a planta e o memorial descritivo, devem indicar a área do imóvel antes e depois da unificação para que não restem dúvidas sobre o alcance da usucapião, indicando, ainda, os imóveis confinantes das áreas contíguas.

Da mesma forma, o requerente deve apresentar uma única ata notarial de justificação da posse, atendidos os requisitos do art. 401, I, do CNN.

No âmbito judicial, a possibilidade também já foi discutida, conforme jurisprudência do TJ/SP, in verbis:

USUCAPIÃO - Autores que exercem a posse sobre dois lotes contíguos desde 1994, com base em instrumento particular de cessão de direitos possessórios - Sentença de improcedência, fundamentada na falta de provas, notadamente a testemunhal - Não obstante não tenha sido colhida a prova oral, os demais elementos presentes nos autos comprovam o preenchimento dos requisitos legais para o reconhecimento da usucapião em favor dos autores - Posse exercida que ultrapassa o lapso temporal exigido, sem qualquer oposição e com animus domini - Art. 1.238 do Código Civil - Pedido inicial que é procedente, para declarar o domínio dos autores sobre os imóveis descritos na inicial - Com o trânsito em julgado e o retorno dos autos à origem, deverá ser expedido o mandado de registro ao cartório competente - Sentença reformada, com inversão do ônus da sucumbência - RECURSO PROVIDO.  (TJSP;  Apelação Cível 1010270-75.2014.8.26.0196; relator (a): Angela Moreno Pacheco de Rezende Lopes; Órgão Julgador: 9ª Câmara de Direito Privado; Foro de Franca - 3ª vara Cível; Data do Julgamento: 7/12/18; Data de Registro: 7/12/18)

Portanto, conclui-se que é plenamente possível a aquisição da propriedade, pelo exercício da posse qualificada, de mais de um imóvel, no mesmo procedimento extrajudicial de usucapião, desde que sejam contíguos, resultando na abertura de uma única matrícula para a área usucapida.