As recentes alterações à lei 13.097/15 em prol da proteção dos terceiros de boa-fé contra a fraude à execução na compra de bens imóveis

As due diligences são o alicerce da segurança em transações imobiliárias, especialmente nas de grande porte. Por meio deste estudo, é possível analisar a situação jurídica, financeira e física do imóvel em contraposição à capacidade econômica do vendedor, em um processo que abrange a obtenção de certidões negativas de ações judiciais, verificação de ônus reais, levantamento de débitos fiscais e a confirmação da titularidade do imóvel junto aos registros competentes.

Bem por isso, o comprador não pode olvidar da importância da due diligence quando da aquisição de imóveis, especialmente se almeja evitar surpresas indesejadas que possam surgir após a conclusão do negócio, decorrentes de riscos diversos inerentes à operação.

À exemplo destes riscos, destaca-se a pendência de processos judiciais contra o vendedor capazes de reduzir-lhe à insolvência. Nessa hipótese, poderá restar caracterizada a fraude à execução, resultando na ineficácia do negócio jurídico, nos moldes do art. 792, inc. IV, do CPC.¹

Ocorre que, se contra o vendedor penderem ações judiciais em outros Estados que não o da sua residência, o comprador, mesmo que de boa-fé, pode ser surpreendido com a existência desses processos ainda que adotadas todas as precauções necessárias no procedimento de due diligence.

Poderíamos nos deparar, por exemplo, com a seguinte situação: um comprador emitiu todas as certidões de ações necessárias na compra do imóvel, incluindo as certidões negativas de ações judiciais no Estado de residência do vendedor e no Estado da localização do imóvel. No entanto, vem a tomar conhecimento de processos movidos contra o vendedor em outros Estados, diversos da localização do imóvel ou da residência do vendedor. Indaga-se: há risco de que a negociação seja considerada ineficaz por "fraude à execução"?

Ilustremos com um caso hipotético: Mélvio adquiriu o imóvel em que Tício residia, situado em um município do Estado de Santa Catarina. Previamente à celebração do negócio, Mélvio realizou uma due diligence, emitindo a matrícula atualizada do imóvel e diversas certidões, incluindo a certidão negativa de ônus e ações no Registro de Imóveis e as certidões negativas de ações judiciais de Tício no Estado de Santa Catarina. Mesmo adotando todas essas precauções, após a aquisição, Mélvio foi surpreendido pela existência de uma ação de cifras milionárias contra Tício, ajuizada pelo seu credor, Caio, no Estado de São Paulo. Caio busca a invalidação da transação. Razão lhe assiste?

Para o STJ, não.

Em março de 2009, o STJ editou a súmula 375, endossando a seguinte tese: "O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente"². A primeira parte da Súmula já deixava claro: ausente o registro de penhora ou arresto efetuado sobre o imóvel perante o Registro de Imóveis competente, não se pode supor que o adquirente do imóvel (Mélvio) agiu em conluio com Tício para fraudar a execução.

No dia 20 de agosto de 2014, o Tribunal reiterou esse entendimento ao solidificar que a boa-fé se presume; a má-fé se prova, no julgamento REsp 956.943/PR (Tema Repetitivo 243)³. Na decisão, o Tribunal estabeleceu que a configuração da fraude à execução depende da citação válida do executado na ação judicial ou da alienação/oneração de bens efetuada após a averbação/registro da penhora.

Portanto, o registro ou a averbação da constrição judicial às margens da matrícula do bem imóvel gera presunção absoluta de conhecimento de terceiros.

E não poderia ser diferente. Com o advento da lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos)⁴, a matrícula se tornou a base do sistema registral imobiliário brasileiro, permitindo a centralização de todas as informações pertinentes a um imóvel em um único documento. Daí porque não é incomum ouvir que a matrícula é a "certidão de nascimento" do imóvel.

O art. 54 da lei 13.097/15⁵, por sua vez, consubstancia o princípio da concentração dos atos na matrícula, preceituando a centralização de todas as informações relevantes sobre o imóvel em um único documento. Esse princípio vem para garantir que negócios jurídicos que envolvem a constituição, transferência ou modificação de direitos reais sobre imóveis sejam eficazes apenas se os atos jurídicos precedentes estiverem devidamente registrados ou averbados na matrícula.

Nessa linha, o §2º do art. em comento, incluído pela lei 14.382, de 27/6/22⁶, já especificava que a demonstração da boa-fé do terceiro adquirente na transferência de bens imóveis não pressupunha a apresentação de certidões negativas de ações judiciais, justamente porque, se inexiste registro ou averbação, é de se concluir pela conformidade das informações constantes na matrícula do bem.

Ademais, com a finalidade de garantir ainda mais segurança jurídica ao terceiro adquirente, destaca-se que houve a inclusão do seguinte dispositivo na lei 13.097/15 por intermédio da recentíssima lei 14.825, de 20/3/24⁷:

Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações: [...]

V - averbação, mediante decisão judicial, de qualquer tipo de constrição judicial incidente sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do titular do imóvel, inclusive a proveniente de ação de improbidade administrativa ou a oriunda de hipoteca judiciária.

A lei 14.825/24 vem para ratificar o que há anos era pacificado na jurisprudência do STJ: o reconhecimento da fraude à execução depende da averbação de qualquer constrição judicial no bem alienado.

Dada a maior vinculatividade da legislação em detrimento dos precedentes, obrigando todos os juízes e tribunais (inclusive o STJ), podemos concluir que as novas alterações à lei 13.097/15 constituem um marco paradigmático para o direito brasileiro no tocante à proteção aos terceiros de boa-fé.

Essa alteração legislativa, contudo, não retira a relevância de se apurar as certidões no procedimento de due dilligences. Isso porque, ainda que haja a presunção de boa-fé do terceiro adquirente, o art. 792, inc. IV, do CPC não exige a averbação da existência de processo com potencial de insolvência para a caracterização da fraude⁸, sobretudo por se tratar de um conceito jurídico indeterminado, que deve ser aferido casuisticamente pelo juiz. Esse cenário traz insegurança jurídica, pois há uma brecha legislativa para a materialização de fraude à execução em cada caso concreto.

De mais a mais, a jurisprudência nacional tem considerado como sinal de boa-fé do terceiro adquirente a solicitação de certidões dos alienantes nos distribuidores judiciais antes da aquisição.⁹

Assim, para não sofrer os efeitos da fraude de execução, o terceiro adquirente precisa estar preparado para demonstrar que não tinha, na data da aquisição do imóvel, conhecimento das demandas judiciais capazes de levar o devedor à insolvência, ou, pelo menos, que tomou as precauções necessárias para atestar essa circunstância.

Isso não significa dizer que o terceiro adquirente precise consultar todos os distribuidores judiciais do Brasil para viabilizar a aquisição do imóvel. É necessário bom senso. Aqui, vale menção a pertinente trecho do voto da Ministra Nancy Andrighi, mencionado no julgamento do REsp 956.943¹⁰:

Por outro lado, convém ressalvar que, dada a multiplicidade de comarcas existentes em nosso país, nem sempre ao comprador é possível - nem viável - a identificação de todas as ações ajuizadas contra o devedor. Tomando por base o comportamento do homem médio, zeloso e diligente no trato dos seus negócios, bem como a praxe na celebração de contratos de venda e compra de imóveis, é de se esperar que o adquirente efetue, no mínimo, pesquisa nos distribuidores das comarcas de localização do bem e de residência do alienante.  [...].  Ciente dessa circunstância, não se está aqui sugerindo o estabelecimento de uma presunção absoluta contra o terceiro adquirente, mas de lhe impor o ônus de demonstrar a existência de um cenário fático a partir do qual seja razoável inferir que não havia como ter conhecimento da insolvência do alienante ou da existência de ações contra ele ajuizadas.

Portanto, é imprescindível que o terceiro adquirente demonstre ter cumprido seu dever de cautela, obtendo, pelo menos, certidões nas comarcas de localização do bem e de residência do alienante.

Ciente disso, agora Mélvio pode respirar aliviado, certo de que suas diligências não foram em vão e que a nova legislação protege seus investimentos, evitando surpresas judiciais desagradáveis. Afinal, como nos ensinou Cícero, "Salus populi suprema lex esto" (a segurança do povo deve ser a lei suprema), e com a segurança jurídica reforçada, os bons negócios devem prevalecer.