Lei 14.825/24 e a segurança jurídica aos adquirentes de boa- fé na compra de imóveis

No momento da aquisição de imóveis, os adquirentes usualmente precisam fazer uma "via sacra" para emitir diversas certidões junto aos cartórios distribuidores. Essa prática, muito comum, ocorre para verificação da existência de ação ajuizada em face dos vendedores, quando a venda do imóvel poderia ser caracterizada como uma possível fraude, sendo o vendedor devedor de terceiros desfazendo-se de seus bens.

Deste modo, o adquirente precisaria se resguardar do maior número de informações possíveis para comprovar que está comprando o imóvel de boa-fé, ou seja, não está compactuando com nenhuma fraude quando da realização do negócio.

Aqueles que já compraram um imóvel sabem que a emissão destas certidões e as consultas em diversos cartórios e distribuidores, além de ser onerosa, não afasta completamente o risco. Elas somente o minimiza, pois podem haver ações judiciais em estados diversos do local do bem.

A lei 13.097/15 foi considerada inovadora aos negócios imobiliários ao apresentar o Princípio da Concentração dos Atos na Matrícula, o qual dispõem no caput do art. 54 que não poderão ser opostas ao terceiro de boa-fé as situações jurídicas que não constarem da matrícula do imóvel.

Os legisladores, visando garantir a eficácia dos negócios jurídicos, publicaram, no último dia 21/3, a lei 14.825/24. Com vigência imediata, esta inclui o inciso V no referido artigo com a seguinte redação:

"Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:

V - averbação, mediante decisão judicial, de qualquer tipo de constrição judicial incidente sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do titular do imóvel, inclusive a proveniente de ação de improbidade administrativa ou a oriunda de hipoteca judiciária".

A inclusão do inciso V deixou expressa a validade do negócio jurídico realizado antes à eventual averbação de penhora ou indisponibilidade. Na prática, houve um aumento da segurança jurídica para aqueles que estão adquirindo os imóveis. Com a inclusão do inciso V, resguardou-se expressamente a boa-fé dos compradores em caso de eventual débito ou ação judicial que não averbados na matrícula do imóvel.

Assim, com advento da lei, para comprovar que o comprador do imóvel o está adquirindo de boa-fé, bastaria tão somente a emissão da matrícula atualizada junto ao competente registro de imóveis e a verificação de ausência de averbação de indisponibilidades ou penhoras anteriores. Tratando-se de norma de eficácia plena, produz efeito de imediato. No entanto, aplica-se tão somente aos imóveis adquiridos após a publicação.

Com as novas aquisições baseando-se tão somente nas informações contidas na matrícula do imóvel, será necessário acompanhar como os tribunais irão recepcionar a nova disposição em suas decisões quando houver alegação pelos credores de ocorrência de fraude à execução. Em que pese o artigo constar expressamente a validade dos negócios jurídicos, o conceito de boa-fé é subjetivo e poderão ocorrer divergências de entendimentos se houver a relativização do artigo pelos juristas.