Alienação fiduciária com efeitos de escritura pública no âmbito do SFI

O Sistema Financeiro Habitacional (SFH) é um recurso de financiamento criado pelo governo Federal em 1964, através da Lei 4.380, com a finalidade de viabilizar condições favoráveis para aquisição da casa própria, visando a redução do déficit habitacional no país. Em 1997, foi criado, pela Lei 9.514, o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), no intuito de oferecer maior flexibilidade para pessoas físicas e, em especial, pessoas jurídicas. Isto, entre outros critérios, o difere do SFH: Art. 1º: O Sistema de Financiamento Imobiliário - SFI tem por finalidade promover o financiamento imobiliário em geral, segundo condições compatíveis com as da formação dos fundos respectivos.

Com garantias próprias, o SFH e o SFI vêm, ao longo dos anos, passando por muitos debates, sendo estabelecidas regras e normas a fim de padronizar e trazer segurança jurídica para as instituições financeiras. Neste sentido, no último dia 05 de junho, foi julgada, pelo ministro do Superior Tribunal de Justiça (STJ) Luis Felipe Salomão, a procedência do pedido para alteração do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça, a fim de vedar a alienação fiduciária de imóvel por instrumento que não envolve entidade autorizada a operar no SFI. Segundo o ministro, a decisão tem como finalidade a promoção da segurança jurídica e o fortalecimento dos cidadãos.

Conforme dispõe o artigo 22 da lei 9.514/97, "a alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiros, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel".

De acordo com Salomão, a decisão não revoga a regra geral direito privado, do artigo 108 do Código Civil, "quanto à essencialidade da escritura pública para validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no País".

Tal decisão afeta diretamente as companhias securitizadoras, criada pela lei 9.514, uma vez que utilizam do instrumento de escritura pública para alienação fiduciária para constituição da garantia, logo não se enquadram no rol autorizadas a operar no SFI constantes do art.2º da lei 9.514:

Art. 2º Poderão operar no SFI as caixas econômicas, os bancos comerciais, os bancos de investimento, os bancos com carteira de crédito imobiliário, as sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo, as companhias hipotecárias e, a critério do Conselho Monetário Nacional - CMN, outras entidades.

A referida decisão determina que as corregedoras-gerais de Justiça dos estados e do Distrito Federal adequem seus normativos à nova regulamentação no prazo de 30 dias a partir da publicação.