O mercado de recebíveis imobiliários e o caso Confidere

Nos últimos meses a Vibra Energia foi envolvida em discussões relacionadas com o não pagamento, pela Confidere, de suas obrigações em contratos celebrados com securitizadoras no âmbito de emissões públicas de certificados de recebíveis imobiliários ("CRI").

Em resumo, foi estruturada a emissão de CRI, nas quais a locadora cedeu fiduciariamente os recebíveis dos aluguéis que eram devidos pela locatária em decorrência de um contrato de locação atípico ("BTS"). O BTS prevê que a locadora poderia onerar os recebíveis dos aluguéis e a locatária expressamente anuiu com tal cessão para fins de obtenção de financiamento pela locadora para construção do imóvel; entretanto a locatária não é uma das garantidoras das obrigações da locadora na emissão dos CRI.

Em uma operação tradicional de CRI, os investidores, além dos recebíveis de aluguéis, também contam com a garantia real sobre o imóvel , ou seja, o imóvel é onerado em favor da securitizadora. Isso porque, em que pese ser um contrato BTS, o mesmo possui disposições sobre vencimento antecipado e, caso ocorra seu final antes do término do prazo, as garantias do CRI precisam ser acionadas.

Em uma operação em que o imóvel locado não tenha sido dado em garantia, tendo permanecido como ativo da locadora e, portanto, sujeito a todos os riscos relativos à saúde financeira da mesma, nos faz concluir que as partes assumiram o risco deste imóvel ser- como foi- onerado em decorrência de outras obrigações financeiras da locadora. QUANTO MENOS GARANTIAS, MAIS RISCOS ASSUMEM OS INVESTIDORES E, POR CONSEQUÊNCIA, MAIOR A REMUNERAÇÃO DO CRI.

Entendemos, neste caso, que o imóvel foi penhorado e objeto de leilão judicial em virtude de dívidas da locadora e, ainda, adquirido pela própria locatária o que, sem sombra de dúvidas, ocasionou o fim antecipado do BTS.

Em uma relação comercial existente apenas entre locador e locatário e não com as securitizadoras, a obrigação da locadora com as securitizadoras era efetuar os pagamentos dos aluguéis - enquanto legalmente devidos - nas contas dos patrimônios separados, conforme indicadas pela securitizadora. Assim, caso o imóvel não tivesse sido onerado e leiloado, exclusivamente em decorrência da situação financeira da locadora, a locatária ainda teria a obrigação de pagar os aluguéis. Neste sentido, de acordo com os documentos das operações de CRI, as securitizadoras e os titulares dos CRI deveriam executar os garantidores da operação, ou seja, os sócios da locadora.