Aplicação Temas 630 e 684 STF - PIS/Cofins sobre locação bens móveis e imóveis

Recentemente, o STF julgou em conjunto os REsp 599.658 e 659.412 sob o regime da repercussão geral (Temas 630 e 684, respectivamente), tendo fixado a tese "é Constitucional a incidência do PIS/Cofins sobre as receitas de bens móveis ou imóveis, quando constituir a atividade empresarial do contribuinte, considerando que o resultado econômico dessa operação coincide com o conceito de faturamento ou receita bruta, tomados como a soma das receitas oriundas do exercício das atividades empresariais (art. 195, I, da CF/88)."

À princípio, os impactos desta decisão poderiam ser alarmantes para as empresas do setor imobiliário, que atuam com a locação de bens imóveis.

Para entender se esta decisão produz algum efeito prático atual para essas empresas, deve ser analisado o aspecto temporal abrangido nesses casos e analisada pelo STF.

No caso do RE 599.658, a ação foi ajuizada durante a vigência da MP 1.212/95, enquanto no RE 659.412, a ação foi ajuizada em fevereiro/05, sob a regulação da lei 9.718/98, na redação vigente à época.

Portanto, os dispositivos questionados nas referidas ações, vigentes à época, tratavam especificamente da base de cálculo do PIS/COFINS cumulativos, a qual correspondia ao faturamento das pessoas jurídicas de direito privado, assim entendida a sua receita bruta.

No julgamento desses casos, portanto, coube ao STF analisar (i) se as receitas auferidas pelas empresas com a locação de bens móveis ou imóveis integram o conceito de receita bruta a ensejar a incidência do PIS/Cofins cumulativos; e (ii) se seria relevante o fato de a atividade locatícia ser atividade "típica" dos contribuintes ou se seria necessário estar formalmente prevista em seu objeto social.

Por maioria de votos, nos termos do voto do ministro redator Alexandre de Moraes, prevaleceu o entendimento no sentido de que se a pessoa jurídica desenvolve a atividade de locação de bens móveis ou imóveis de forma regular, esta seria uma atividade "típica" e as receitas dela oriundas enquadram-se no conceito de receita bruta, para fins da incidência do PIS/Cofins cumulativos. Isto porque, segundo entendimento do STF, mesmo antes da Emenda Constitucional 20/98, tal conceito já abrangia todas as receitas oriundas das atividades desenvolvidas pelas empresas, estejam ou não previstas em seu objeto social, não se limitando, assim, às receitas decorrentes da venda de mercadorias e da prestação de serviços.

Destaca-se a limitação material desse entendimento apenas para o PIS/Cofins cumulativos, bem como a limitação temporal, dado que, a partir da lei 12.973/14, verificou-se a ampliação do conceito de receita bruta, que passou a expressamente compreender, além do produto da venda de bens e da prestação de serviços em geral, as receitas da atividade ou objeto principal da pessoa jurídica.

Portanto, na prática, a decisão do STF não trouxe uma mudança efetiva para as empresas que atuam no setor imobiliário, as quais, a partir da vigência da lei 12.973/14, já deveriam submeter as receitas decorrentes da locação de bens imóveis à incidência do PIS/Cofins.