Proteção dos pontos comerciais pelas franqueadoras

A antiga lei de franquias vigorou por mais de duas décadas com notável sucesso, na medida em que permitiu a ampla liberdade contratual, como é imprescindível neste mercado, sem ser omissa no que tange à necessidade de os franqueados adentrarem nos sistemas somente após receberem informações essenciais sobre o negócio escolhido, tais como, o investimento inicial, número de unidades existentes, entre outras. Também não se observou grandes controvérsias em torno do texto legal. O crescimento do franchising no Brasil demonstra esta dinâmica.

Nessa linha, a nova lei de franquias, que entrou em vigor em 2020, manteve a estrutura da anterior, especialmente no que se refere à obrigação da apresentação da circular de oferta de franquia aos candidatos com 10 dias de antecedência da "assinatura do contrato ou pré-contrato de franquia ou, ainda, do pagamento de qualquer tipo de taxa pelo franqueado ao franqueador ou a empresa ou a pessoa ligada a este, salvo no caso de licitação ou pré-qualificação promovida por órgão ou entidade pública", com a vantagem de aliviar algumas discussões existentes, além de elevar a gama de dados a serem incluídos na circular de oferta.

Ponto de grande relevância para o franchising e que impactou com mais força alguns segmentos, cuida da nova configuração trazida pelo art. 3º da lei de franquias atual que permite que a franqueadora sublocadora total do ponto comercial onde se encontra a unidade franqueada promova a chamada ação renovatória de contrato de locação prevista na Lei do Inquilinato. Antes da nova lei de franquias somente a sublocadora parcial de imóvel tinha o direito de ajuizar a referida ação judicial. Desde que não implique em onerosidade excessiva, a franqueadora sublocadora, a partir de agora, poderá cobrar um valor de aluguel superior a quantia paga em virtude da locação originária, lembrando que a lei do inquilinato qualifica como contravenção penal o sublocador cobrar aluguel pela sublocação maior que o locativo do arrendamento primitivo. Esta disposição protege o interesse das franqueadoras que investem pesadamente nos pontos comerciais a serem ocupados pelos seus franqueados e, indiretamente, o setor como um todo.

Vale lembrar que, se não for observado o prazo da propositura da ação renovatória - de 1 ano a 6 meses antes de terminar o período contratual, o locador não estará mais obrigado a manter a locação e, portanto, poderá promover a ação de despejo por denúncia vazia, hipótese na qual o locatário perderá todos os investimentos efetuados no imóvel e o fundo de comércio constituído.

Por fim, cumpre ressaltar que, em sede de ação renovatória, caberá ao juiz fixar o valor do novo aluguel, após perícia avaliatória que apurará o valor justo de mercado, com base na média de preços praticados. Ou seja, a demanda, além de garantir a vigência da locação, poderá servir para reduzir o aluguel ou pelo menos mantê-lo em patamar em consonância com a realidade de mercado.