A repercussão da covid-19 no mercado imobiliário e suas consequências jurídicas entre locadores e locatários

1. Introdução

No período de 2020, tanto no Brasil como em outros países, notou-se que a pandemia causada pelo Coronavírus, mais precisamente conhecido como vírus Sars-Cov-2, trouxe uma nova realidade para a população mundial, e no Brasil não foi diferente. Um novo estilo de vida foi adotado e a realidade de muitos foi modificada pela presença de um dos vírus mais letais já vivenciados pela população mundial.

Assim, é importante mencionar que várias áreas, no contexto da pandemia, enfrentaram desafios com o surgimento do covid-19, tanto na saúde quanto no que diz respeito à desigualdade, e não menos importante, na economia do país, razão pela qual este artigo aborda o tema do ramo imobiliário e suas consequências como ponto de destaque.

Nesse sentido, o objetivo principal é explanar o cenário do mercado imobiliário durante a pandemia, fornecendo informações contemporâneas sob a ótica legal sobre o tema em questão, bem como discutir os impactos jurídicos que o Coronavírus trouxe para a esfera imobiliária.

2. A chegada do covid-19

Uma das doenças mais impiedosas vivenciadas pela população mundial no século XXI foi a covid-19, enfermidade causada pelo vírus SARS-CoV-2, cujos resultados podem incluir perda de paladar, insuficiência respiratória e pneumonia, podendo levar à morte. O primeiro sinal de urgência do Coronavírus foi observado em 31/12/19 na cidade de Wuhan, pelo governo chinês, e desde então se espalhou rapidamente pela população mundial, resultando em um grande número de mortes em um curto período de tempo.

Segundo a OMS - Organização Mundial da Saúde, aproximadamente 80% dos pacientes infectados pelo vírus são assintomáticos, enquanto os outros 20% necessitam de intervenção médica devido a dificuldades respiratórias, sendo necessário o auxílio de aparelhos respiratórios para facilitar a respiração e evitar complicações. Os sintomas mais comuns da covid-19 incluem desde um leve resfriado, dor de garganta, tosse e febre, até casos mais graves de pneumonia, representando um maior risco à vida.

É evidente que o novo Coronavírus causou inúmeros prejuízos em diversas áreas, especialmente na saúde, educação e economia brasileira. Segundo dados da OIT - Organização Internacional do Trabalho, a pandemia trouxe grande preocupação à esfera econômica, em que cerca de 93% dos trabalhadores vivem em regiões que tiveram fechamento de postos de trabalho.

Além disso, é importante destacar que a saúde mental foi uma das áreas mais afetadas devido ao isolamento necessário para evitar a propagação do vírus.

Estudos realizados pela UFRJ - Universidade do Rio de Janeiro indicam um aumento considerável de 90% nos casos de depressão, estresse e ansiedade durante o período da pandemia, especialmente durante o período em que foi recomendada a quarentena e outras medidas restritivas para conter a disseminação da covid-19.

3. O atual cenário do mercado imobiliário

O mercado imobiliário é impulsionado por diversas atividades, como a compra e venda de imóveis próprios ou alugados, residenciais ou comerciais, e também a venda de terrenos para exploração agropecuária. Essas transações são conduzidas por corretores e correspondentes imobiliários, que elaboram contratos para oferecer assessoria visando o sucesso nas atividades administrativas e operacionais, atendendo tanto pessoas físicas quanto jurídicas.

Matos e Bartkiw (2013) descrevem a estrutura do mercado imobiliário, destacando agentes como imobiliárias, corretoras de imóveis autônomas, corretores profissionais, proprietários, empreiteiras, empresas de construção civil e agências de marketing, que atuam na administração e comercialização de empreendimentos imobiliários.

A ênfase dos autores está na importância desses agentes para o desenvolvimento urbano e na melhoria da qualidade de vida coletiva, o que está diretamente ligado à economia, proporcionando mais empregos e beneficiando diversas áreas relacionadas à estrutura imobiliária.

Dessa forma, é evidente que o setor imobiliário se destaca em relação a outros segmentos econômicos devido à constante oferta e demanda de imóveis, beneficiado por uma legislação favorável que estimula investimentos tanto no setor público quanto na esfera privada.¹

3.1 O mercado imobiliário e suas consequências jurídicas na pandemia

A pandemia da covid-19 trouxe mudanças jurídicas relevantes para o mercado imobiliário que afetaram as formas de como os contratos de locação, compra e venda foram realizados e cumpridos nesse período. Assim, os contratos imobiliários foram cumpridos e desafiados por cláusulas de força maior ou imprevisão, cujo, na pandemia, inquilinos e locatários visando a negociação dos pagamentos dos aluguéis, reformularam termos contratuais devido às dificuldades financeiras causadas no período pandêmico.

Outrossim, verificou-se que no aspecto jurídico imobiliário, houve maior implementação das medidas de digitalização dos processos aumentando o número de visitas virtuais e assinaturas eletrônicas de contratos, o que tornou essa adaptação um marco legal para concretizar a validade jurídica nas respectivas transações.

Contudo, as mudanças jurídicas enfrentadas pelo mercado imobiliário no período da pandemia se fazem presente até os dias atuais, não se limitando e levando adaptações permanentes no que se refere à prática contratual e regulamentar do setor imobiliário.    

4. Conclusão

Com a chegada da covid-19, os principais setores do Brasil foram impactados negativamente em diversos aspectos econômicos. No âmbito do Direito Imobiliário, os desafios também se apresentaram, pois após um dos maiores eventos mundiais, era incerto se o mercado imobiliário seria impactado positiva ou negativamente pela pandemia.

Nesse contexto, o mercado imobiliário teve que se reestruturar devido às crises enfrentadas pelo setor econômico do país. No entanto, o que se destacou diante das dificuldades foi o aumento significativo na compra e venda de imóveis, o que gerou uma maior demanda por profissionais especializados na área jurídica para revisões contratuais.

É importante ressaltar que o direito das obrigações, intimamente ligado ao direito imobiliário, enfatiza a necessidade de revisões contratuais para garantir o cumprimento das funções de cada contrato de compra e venda de imóveis. Isso não exclui a importância da teoria da imprevisão, que permite certas rescisões contratuais amparadas pela legislação, conforme o artigo 393 do Código Civil.

Em resumo, a aplicação da teoria da imprevisão é excepcional e visa evitar perdas econômicas para pessoas físicas ou jurídicas. Por meio de profissionais especializados em direito imobiliário, é possível garantir a segurança nas transações imobiliárias, evitando prejuízos para os compradores.

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1 Lima, V. C., Nt. (2015). O uso do imposto de transmissão de bens intervivos para o monitoramento do mercado imobiliário: uma metodologia para a construção do observatório imobiliário no Distrito Federal. IPEA: Brasília.

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AUMENTO DE CASOS DE DEPRESSÃO ENTRE BRASILEIROS DURANTE A QUARENTENA, Diretoria de Comunicação Universidade do Estado do Rio de Janeiro (UERJ), Rio de Janeiro, 05/05/2020. Disponível em: https://www.uerj.br/noticia/11028/. Acesso em 17/03/2024.

DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro. 34 ed. São Paulo: Saraiva, v. 7, 2020. P. 52-54. MARTY, Gabriel; RAYNAUD, Pierre.

Lima, V. C., Nt. (2015). O uso do imposto de transmissão de bens intervivos para o monitoramento do mercado imobiliário: uma metodologia para a construção do observatório imobiliário no Distrito Federal. IPEA: Brasília. Recuperado de: http://repositorio.ipea.gov.br/bitstream/11058/4232/1/NT_Dirur_08.pdf. Acesso em 17/03/2024.

MATOS, D.; BARTKIW, P.I.N. Introdução ao mercado imobiliário. 1 ed. Curitiba: IFPRE-tec, 2013. 119 p.

MERCADO IMOBILIÁRIO SOFRE IMPACTO DA PANDEMIA DO CORONAVÍRUS. Disponível em: https://www.cnnbrasil.com.br/economia/mercado-imobiliario-sofre-impactos-da-pandemia-do-coronavirus/. Acesso em: 17/03/2024.

OMS - Organização Mundial da Saúde. "SARS (severe acute respiratory syndrome)". WHO Website [2020]. Disponível em: Acesso em: 17/03/2024. 

OIT ALERTA PARA IMPACTO DA PANDEMIA NO MUNDO DO TRABALHO. Disponível em: https://jornal.usp.br/radio-usp/oit-alerta-para-impacto-da-pandemia-no-mundo-do-trabalho/. Acesso em: 17/03/2024.

SANCHEZ, Julio Cesar, covid-19 e os reflexos do Direito Imobiliário e nos contratos imobiliários / Julio Cesar Sanchez -Leme, SP: JH Mizuno, 2020.