Os principais desafios na gestão de imóveis para empresas

Em muitas empresas a gestão de imóveis não representa a sua atividade principal, mas essa diligência acaba estando presente no dia a dia do negócio, seja por serem ativos estratégicos ao desenvolvimento da atividade empresarial, seja por terem sido os imóveis recebidos como pagamento por dívidas.

De qualquer modo, a gestão desses ativos imobiliários pode representar uma fonte de receitas ou despesas, envolvendo a participação de mais de uma área, sendo o Departamento Jurídico diretamente impactado.

Uma ampla gama de atividades jurídicas envolve a gestão dos ativos, como a elaboração de contratos, a atuação em ações judiciais envolvendo os imóveis e, inclusive, o acompanhamento da regularidade dos lançamentos de IPTU.

Um Departamento Jurídico proativo busca a prevenção de riscos, o incremento de receitas e a redução de despesas, sendo que, nesse ponto, a revisão dos lançamentos de IPTU pode gerar um grande impacto, especialmente para imóveis com grandes áreas.

A revisão de IPTU inicia-se com a análise documental do imóvel e com a verificação de áreas real X matrícula X lançamento do IPTU.

Posteriormente, é feita a conferência do cálculo de valor venal do imóvel, dividido em valor venal do terreno e da área construída.

Por fim, aplica-se a alíquota do imposto, observando a legislação municipal.

Diversos municípios têm uma legislação diferenciada para o cálculo do IPTU de grandes áreas, segregando o imóvel único para aplicação de alíquotas de imposto predial e imposto territorial.

Para exemplificar, imagine que determinado município estabeleça em sua legislação que, para áreas industriais, utilizará uma alíquota de imposto predial de 0,7%, imposto territorial de 4,5%, e que o lançamento é realizado segregando o imóvel para aplicação conjunta de ambas as alíquotas.

Em casos de imóveis de grande extensão, essa diferença de alíquota repercute em um valor elevadíssimo de imposto a recolher.

No nosso exemplo, o cálculo segue a seguinte lógica: a alíquota de 0,7% é aplicada para um conjunto formado pela área construída, somado à metragem de três vezes a área construída para o terreno e, para a área restante, é aplicada a alíquota de imposto territorial, ou seja, 4,5%.

Esse método de lançamento do IPTU acaba acarretando um acréscimo de 76% no valor a ser pago.

Sob a justificativa equivocada de tratar-se de aplicação de alíquota progressiva, o que se tem, na prática, são dois lançamentos tributários para o mesmo fato gerador, o que é vedado pela legislação.

Esse é apenas um dos aspectos sobre lançamento de IPTU que muitas vezes passa despercebido pelo contribuinte. É que, por tratar-se de um imposto sobre a propriedade lançado de ofício pela Prefeitura Municipal, muitas vezes o contribuinte não toma conhecimento acerca dos detalhes sobre o modo que o cálculo é feito.

Outro fator importante a se considerar é o aumento indevido de valor venal do imóvel sem lei que o autorize.

Não raras vezes, as Prefeituras corrigem este valor além do legalmente permitido, resultando no aumento impróprio da base de cálculo e, consequentemente, em um montante indevido a ser pago pelo contribuinte proprietário do imóvel.

Nessas situações, pode ser necessária a realização de um laudo pericial para comprovar o efetivo valor do imóvel e para que este valor seja utilizado como base de cálculo para a aplicação da alíquota.

Outros aspectos que devem ser observados pelas empresas na gestão dos seus ativos imobiliários dizem respeito à regularidade documental do imóvel, que envolve aspectos registrais importantes, tais como a correção dos registros e averbações na matrícula do Cartório de Registro de Imóveis e georreferenciamento.

Por fim, deve-se estar atento às necessidades de outros departamentos dentro da empresa, que podem envolver plantas e projetos do imóvel que viabilizaram a sua construção e eventuais alvarás e licenças para o funcionamento da atividade empresarial.

O advogado, como parceiro do negócio e com visão proativa, não deve se limitar aos temas jurídicos. Deve, além disso, conhecer um pouco das demandas de outras áreas, enriquecendo a sua atuação com outros subsídios.