O cadastro de ocupante e seus efeitos jurídicos atinentes à titulação no processamento da Reurb

1. Introdução

No processo de regularização fundiária de interesse social diversos temas jurídicos têm gerado grandes reflexões. E neste aspecto, vamos analisar o cadastro de ocupante e seus efeitos jurídicos atinentes à titulação no processamento da Reurb, através da Legitimação Fundiária e os reflexos na transferência de imóveis ocupados por "herdeiros" beneficários de políticas habitacionais que se mantiveram na posse de imóveis sem o regular procedimento de inventário¹, nos termos da lei 13.465/17 e o decreto federal 9.310/18.

Para a análise dessa questão, é necessário esclarecer de forma minuciosa o conceito e objeto do processo regularização fundiária que se destinam à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e aà titulação de seus ocupantes.

2. Fundamentação legal

A lei Federal 13.465/17 é um marco na regularização fundiária no Brasil, pois trouxe diversos instrumentos jurídicos novos e a flexibilização de parâmetros urbanísticos.

O marco regulatório busca transformar a perspectiva de vida das famílias beneficiadas pela Reurb, garantindo a segurança jurídica da propriedade, a moradia regular, o resgate da cidadania, e deste modo, intervindo positivamente na gestão de territórios urbanos, vez que regularizados, passam a fazer parte dos cadastros municipais, permitindo, por conseguinte, o acesso da população a serviços públicos essenciais e o desenvolvimento econômico.

Neste sentido, o diploma legal citado outrora, define a Regularização Fundiária Urbana - Reurb como um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos e a titulação de seus ocupantes, conforme art. 9º da lei 13.465/17.

Assim é que, com base no citado dispositivo legal a regularização dos núcleos informais busca resolver os problemas da irregularidade fundiária, vejamos:

• Jurídica: as medidas jurídicas correspondem especialmente à solução dos problemas dominiais, referentes às situações em que o ocupante de uma área pública ou privada não possui um título que lhe dê segurança jurídica sobre sua ocupação, isto é, busca a outorga de propriedade aos ocupantes identificados no núcleo.
• Urbanística: as medidas urbanísticas dizem respeito às soluções para adequar os parcelamentos à cidade regularizada, tais como a implantação de infraestrutura essencial (esgoto, energia, fornecimento de água), visto que estes parcelamentos foram implantados sem atendimento das normas legais. A realocação de moradias situadas em locais sujeitos a desmoronamentos, enchentes, insalubres, bem como em locais contaminados, entre outros, também se inclui nesse aspecto.
• Ambiental: as medidas ambientais buscam superar o problema dos assentamentos implantados sem licenciamento ambiental e em desacordo com a legislação urbana e de proteção ao meio ambiente.
• Social: ao permitir a outorga de propriedade plena ao ocupante por meio da legitimação fundiária em substituição aos direitos reais de concessão real de uso (CDRU) e concessão de uso especial para fins de moradia (CUEM) concretizando de forma plena o direito real à moradia e as condições de vida adequada. Uma vez regularizado o imóvel, o ocupante titulado tem condições de contratar melhorias habitacionais, criar emprego e renda utilizando o imóvel como sede de pequenos empreendimentos comerciais, fazendo-o circular por dentro do sistema registral e obtendo empréstimos bancários. A lei também corrige um problema social histórico ao garantir o direito de preferência à mulher na titulação da Reurb.

Segundo Alfonsin (1997), a Regularização fundiária é o processo de intervenção pública, sob os aspectos jurídicos, físico e social, que objetiva a permanência das populações moradoras de áreas urbanas ocupadas em desconformidade com a lei para fins de habitação, implicando melhorias no ambiente urbano do assentamento, no resgate da cidadania e da qualidade devida da população beneficiária.

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