Tema 1039/STJ: por que é um equívoco estabelecer a quitação do contrato como termo inicial da prescrição?

Introdução

O STJ iniciou o julgamento do Tema 1039/STJ que visa definir o "termo inicial da prescrição da pretensão indenizatória em face de seguradora nos contratos, ativos ou extintos, do Sistema Financeiro de Habitação". O artigo aborda o equívoco e os riscos de estabelecer a quitação do contrato de financiamento como termo inicial da prescrição.

A relevância da questão federal: um lar seguro

O sonho de ter um lar seguro é universal, transcende fronteiras e diferenças culturais. A importância de um lar seguro vai muito além de simplesmente ter um teto sobre a cabeça. É uma questão de dignidade, estabilidade e igualdade. Para muitas famílias de baixa renda, a realização do sonho da casa própria é um passo significativo em direção a uma vida melhor. É a garantia de um espaço onde podem criar suas famílias, construir um futuro.

A relevância deste tema é evidente, pois trata dos direitos fundamentais à moradia e à segurança das pessoas humildes que confiaram nos Planos Habitacionais do Governo para adquirir suas residências. São pessoas pobres que tiveram o "sonho da casa própria", vendidas pelo Governo, transformado no pesadelo do desmoronamento, porque os imóveis apresentam vícios ocultos de construção.

A ameaça de desmoronamento não é apenas um problema de segurança, mas também uma questão de direitos humanos.

Os números

Em Pernambuco, 44 mil pessoas em situação de vulnerabilidade enfrentam o risco iminente de morte devido aos sérios vícios de construção em Prédios-Caixão financiados por programas habitacionais do Governo. No Brasil milhares de outras famílias enfrentam esta mesma situação.

O Tema 1039/STJ que visa definir o "termo inicial da prescrição da pretensão indenizatória em face de seguradora nos contratos, ativos ou extintos, do Sistema Financeiro de Habitação".

Na prática procura-se definir se todas as ações de seguro habitacional estão prescritas, porque os contratos de financiamentos estão quitados.

O Voto da Min. Relatora no Tema 1039/STJ: o termo inicial é a quitação do finciamento, independentemente da ciência do sinsitro.

No julgamento do Tema 1039/STJ a Min. Relatora Maria Isabel Gallotti declarou em seu voto que o prazo prescricional de um ano deve se iniciar a partir da quitação do contrato de financiamento, independentemente de o segurado ter ou não conhecimento dos danos estruturais no imóvel. Logo, praticamente todas as ações do país estão prescritas.

O julgamento foi paralisado em razão do pedido de vista da Min. Nancy Andrighi.

Por que é um equívoco estabelecer a quitação do contrato como termo inicial da prescrição?

Mutuários que moram no mesmo prédio e têm ciência inequívoca do sinistro no mesmo dia, devem ser tratados da mesma forma, independentemente do prazo de financiamento escolhido.

Para abordar essa preocupação com a aplicação do entendimento da Min. Relatora do Tema 1039/STJ e ilustrar a desigualdade de tratamento para mutuários, examinaremos duas situações que destacam o impacto negativo da aplicação da prescrição com base na quitação dos financiamentos.

a) Mutuários com prazos de financiamentos distintos residindo no mesmo prédio:

Dois mutuários, A e B, residem no mesmo edifício (Prédio-Caixão), que faz parte de um conjunto de habitações financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação - SFH. Ambos adquiriram seus imóveis na mesma data e, infelizmente, no mesmo dia, descobrem que o edifício apresenta graves vícios de construção que ameaçam a segurança de suas famílias.

Mutuário A optou por um financiamento de curto prazo, comprometendo-se a pagar parcelas mais altas para quitar sua dívida mais rapidamente. Por outro lado, mutuário B escolheu um financiamento de longo prazo, o que lhe permitiu pagar parcelas mais baixas, mas com um prazo de pagamento mais estendido.

Ambos enfrentam a mesma situação de risco iminente de desmoronamento, sendo que a data em que ambos tiveram ciência inequívoca do sinistro é a mesma. No entanto, a aplicação da prescrição com base na quitação do contrato prejudicaria mutuário A, uma vez que seu prazo de financiamento mais curto faria com que a prescrição fosse aplicada mais cedo em relação a mutuário B, mesmo que ambos tenham enfrentado a mesma ameaça no mesmo dia.

Seria injusto que aquele que optou por pagar parcelas maiores em menor prazo fosse penalizado em relação ao mutuário que escolheu parcelas menores com um prazo de financiamento mais longo.

b) Mutuários que aderiram aos Planos de Quitação Antecipada dos Financiamentos:

Vamos acrescentar o seguinte exemplo relacionado ao tratamento desigual no contexto de Programas de Quitação Antecipada de Financiamentos:

Suponhamos que, em um esforço para se livrar de suas dívidas, mutuário A adere a um programa de quitação antecipada oferecido pelo banco financiador, que promete reduzir a dívida restante em troca do pagamento de uma quantia substancial. Mutuário B, por outro lado, decide manter o financiamento conforme originalmente acordado.

Aqui está o tratamento desigual: mesmo que ambos tenham descoberto os defeitos de construção no mesmo dia e estejam em perigo igual, mutuário A, ao aderir ao programa de quitação antecipada, inadvertidamente acelera o início do prazo prescricional em relação a mutuário B. Isso significa que, no futuro, se as questões relacionadas aos vícios de construção se agravarem, mutuário A pode estar em uma posição desfavorável para buscar reparação legal em comparação com mutuário B, simplesmente por ter aderido ao programa de quitação antecipada do financiamento.

Consequências sociais da prescrição baseada na quitação do financiamento:

Certamente, acrescentando a preocupação relacionada à possível declaração da prescrição baseada na quitação dos financiamentos, se essa prescrição for confirmada, os mutuários não apenas perderão a esperança na recuperação de seus imóveis, mas também enfrentarão graves consequências. As liminares de aluguéis, que muitos desses mutuários obtiveram para garantir abrigo temporário enquanto aguardam a resolução de seus problemas habitacionais, serão cassadas. Como resultado, essas famílias não terão para onde se mudar, a não ser retornar aos próprios prédios que adquiriram do Governo, e que, como mencionado anteriormente, estão enfrentando um sério risco de desmoronamento. Portanto, a declaração de prescrição representaria uma situação de grande desamparo e ameaça à segurança e estabilidade dessas famílias.

Os precedentes da 2ª Seção do STJ, contrários à quitação do financiamento como termo inicial:

Confomre declarado pelo Min. Antônio Carlos Ferreira, perante a 2ª Seção, tratando exatamente da mesma questão jurídica:

1. " À luz dos parâmetros da boa-fé objetiva e da proteção contratual do consumidor, conclui-se que os vícios estruturais de construção estão acobertados pelo seguro habitacional, cujos efeitos devem se prolongar no tempo, mesmo após a extinção do contrato, para acobertar o sinistro concomitante à vigência deste, ainda que só se revele depois de sua conclusão (vício oculto). Precedentes das Turmas integrantes da Segunda Seção" (AgInt nos EREsp n. 1.622.608/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 7/4/21).
2. No caso, a argumentação da agravante não prospera, sendo certo que os precedentes indicados na decisão agravada, da SEGUNDA SEÇÃO e da QUARTA TURMA, são bastante recentes, do corrente ano. O paradigma indicado pela agravante, por sua vez, do mesmo colegiado, foi julgado em 16/6/20 e publicado em 28/9/2020 (REsp n. 1.743.505/PR), estando superado.
3. O fato de haver Ministros que adotem posicionamentos pessoais diversos é irrelevante para o cabimento dos embargos de divergência. A teor do art. 1.043 do CPC/2015, o dissídio deve ocorrer entre acórdãos, não entre manifestações singulares.
4. Em tal contexto, ausente atual divergência entre acórdãos da TERCEIRA e da QUARTA TURMAS, incide a orientação da Súmula n. 168 do STJ, segundo a qual "não cabem embargos de divergência, quando a jurisprudência do tribunal se firmou no mesmo sentido do acórdão embargado".
5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EREsp n. 1.894.472/SC, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Segunda Seção, julgado em 30/11/21, DJe de 7/12/21.)

Conclusão:

De acordo com a legislação vigente - Art. Art. 206, §1º, "b"; Art. 769; Art. 771, todos do CC - o início do prazo prescricional em casos de sinistros relacionados a vícios ocultos de construção é definido pela ciência inequívoca do sinistro e da sua extensão. Nesse sentido da 2ª Seção: (AgInt nos EREsp n. 1.894.472/SC, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Segunda Seção, julgado em 30/11/2021, DJe de 7/12/2021.); (REsp n. 1.804.965/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Segunda Seção, julgado em 27/5/20, DJe de 1/6/20.); (AgInt nos EREsp n. 1.622.608/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 7/4/2021).

Direito de ação condicionado à ciência inequívoca (fato gerador da pretensão). O direito de ação para pedir a indenização securitária só surge quando há ciência inequívoca do sinistro e sua extensão, conforme Art. 189; Art. Art. 206, §1º, "b"; Art. 769; Art. 771, todos do CC.

Mutuários que compartilham a mesma situação e têm ciência inequívoca do sinistro no mesmo dia não devem ser tratados de maneira desigual, independentemente do prazo de financiamento escolhido.