Regularização imobiliária

Para iniciarmos é importante esclarecermos o que abrange a Regularização Imobiliária. Regularização Imobiliária é o procedimento que permite que um imóvel com pendências legais se torne apto juridicamente e é realizada com o objetivo de legalizar o direito de propriedade em si ou regularizar construções realizadas. Portanto, para afirmarmos que um imóvel está efetivamente regularizado é importante analisarmos se em sua matrícula (documento emitido pelo Registro de Imóveis da cidade do bem, em que consta todas as informações atualizadas a seu respeito) possuí o registro do real proprietário e se a descrição, metragem e construções estão corretas e correspondem à realidade.

Feita essa introdução, passaremos para o próximo passo, que seria como se inicia o procedimento de regularização. Bom, a regularização imobiliária começa já no momento de aquisição do imóvel, uma vez que o Código Civil, em seu art. 1.245, determina que enquanto a Escritura Pública de compra e venda, doação, contrato particular com força de escritura pública ou qualquer outro título translativo, não esteja registrado na matrícula do bem, o alienante continua no estado de dono, ou seja, como dizem geralmente, só é dono quem registra.

Caso estejamos diante de uma situação em que o objetivo da regularização é converter posse em propriedade, transferindo efetivamente o imóvel para o nome do possuidor, temos algumas opções.

Caso o detentor do bem tenha um contrato de promessa de compra e venda, a comprovação da quitação do valor e a negativa do vendedor em outorgar a escritura definitiva, é possível ingressar com o procedimento de Adjudicação Compulsória, que pode ser feito diretamente em cartório, possibilitando que comprador tenha o imóvel em seu nome, adquirindo sua a propriedade definitiva.

Na hipótese de falecimento do vendedor do bem antes da outorga da escritura pública, estando seus herdeiros de acordo com a transmissão efetiva do imóvel e tendo o comprador já quitado o negócio, é possível concretizar a transferência através da Nomeação de Inventariante, em que os herdeiros cumprem, em nome do espólio, a obrigação de fazer do falecido, transferindo para o comprador a escritura definitiva de compra e venda, permitindo que o imóvel seja regularizado. Destacando que esse procedimento também pode ser realizado através da via extrajudicial.

No entanto, se porventura, o possuidor do bem não tenha a prova de quitação do negócio, a aquisição da propriedade pode ser realizada através da Usucapião, que da mesma forma pode ser realizada em Cartório, devendo se verificar qual a espécie de Usucapião adequada para o caso.

No momento da negociação também é essencial que se verifique os dados constantes em outros órgãos relativos ao imóvel em questão, como por exemplo, na prefeitura, sendo de extrema importância que eles estejam de acordo com as informações constantes no registro de imóveis, além de estarem em conformidade com a realidade. Ressaltando a importância da regularização até mesmo das construções que serão feitas ou já existentes, regularização essa que é realizada através do HABITE-SE, documento emitido pela prefeitura do local do imóvel que certifica que a construção foi realizada conforme as regras estabelecidas pelo município.

Para saber quais documentos são necessários para obtenção do HABITE-SE o usuário precisa entrar em contato com a prefeitura, que indicará quais são, salientando que é necessário que, após a emissão do HABITE-SE, seja solicitado ao Registro de Imóveis competente a averbação da construção na matrícula do bem. Relevante destacar que a averbação das construções na matrícula traz muitos benefícios, além de evitar possíveis problemas judicias pela falta de regularização. Averbar as construções significa uma valorização no valor do imóvel, visto que a construção já está regularizada em sua matrícula, e há a segurança de que ela atendeu aos requisitos e está apta para moradia. 

Vários são os benefícios de regularizar seu imóvel: além de a maioria dos procedimentos serem realizados pela via administrativa, isto é, sem a necessidade de se ingressar com ações no judiciário, um imóvel regularizado é mais valorizado que outro em situação oposta. Ainda, em ocasiões em que o possuidor do imóvel passa a ter propriedade efetiva através da regularização, adquirindo direito real sobre o bem, ele pode transmiti-lo com mais segurança e tranquilidade.