Será possível escapar do ITBI ao transferir imóveis para uma holding?

Para aqueles que se envolvem no mercado imobiliário, seja como investidores, proprietários de imóveis ou corretores, é essencial estar a par dos aspectos tributários que regem as transferências de propriedade. Nesse sentido, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tema central e, muitas vezes, pode gerar dúvidas e preocupações. Uma questão que desperta o interesse é se é possível evitar o pagamento do ITBI ao transferir imóveis para uma holding. Neste artigo, exploraremos essa questão com foco nos investidores, proprietários de imóveis e corretores, apresentando as oportunidades e desafios que envolvem essa estratégia.

O ITBI é um tributo devido quando ocorre a transmissão da propriedade de um imóvel entre pessoas, especialmente em situações de compra e venda ou de transferência de direitos reais sobre o bem. Esse imposto é recolhido diretamente pelo município onde o imóvel está situado e é fundamental para financiar serviços e investimentos locais.

No entanto, é importante destacar que a Constituição Federal estabelece regras específicas para a cobrança do ITBI, incluindo casos em que o contribuinte pode estar isento desse pagamento por meio da imunidade tributária. 

A imunidade tributária do ITBI está prevista no artigo 156, §2º da Constituição Federal e abrange situações como:

1. Transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de uma empresa em realização de capital;

2. Transmissão de bens ou direitos decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de empresas.

É importante destacar que a aplicação da imunidade tributária do ITBI em transferências para uma holding está vinculada à primeira hipótese mencionada, ou seja, a transferência de bens ao patrimônio da empresa em realização de capital.

Entretanto, para que essa imunidade tributária seja devidamente aplicada e o fisco municipal não exija o pagamento do imposto, é necessário observar alguns aspectos fundamentais. 

Atividade Empresarial da Holding:

A holding em questão não pode ter como atividade empresarial predominante a compra, venda ou locação de imóveis. Isso significa que mais de 50% do faturamento da empresa não pode advir dessas operações imobiliárias. Contudo, isso não impede que a holding realize tais atividades, desde que esteja dentro do limite estabelecido. 

Capital Social da Holding:

Um ponto crucial que merece atenção é o entendimento recente do Supremo Tribunal Federal, registrado no tema 796. Segundo esse entendimento, a imunidade em relação ao ITBI não abrange o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado na holding.

Em termos mais simples, quando os sócios transferem seus imóveis para a holding, é necessário considerar o valor do capital social que foi integralizado pelos sócios. Esse valor deve ser equiparado ao valor dos imóveis transferidos. Caso contrário, a diferença entre esses valores estará sujeita à cobrança do ITBI.

Dessa forma, ao transferir seus bens para uma holding seguindo esses requisitos, é possível usufruir da imunidade tributária do ITBI, protegendo o contribuinte de encargos adicionais.

Em adição à economia de recursos por meio da imunidade tributária, a constituição de uma holding pode trazer outros benefícios ao empresário. Entre eles, destacam-se a proteção do patrimônio pessoal, a facilidade de gestão e a flexibilidade na sucessão empresarial.

Em conclusão, para aqueles que desejam resguardar seu patrimônio e planejar o futuro de seus negócios, a transferência de imóveis para uma holding pode ser uma estratégia interessante. Ao seguir as regras estabelecidas pela Constituição Federal e o entendimento do STF, é possível evitar a obrigação de pagamento do ITBI e, ao mesmo tempo, usufruir dos benefícios proporcionados por essa estrutura empresarial.

Portanto, se você é um investidor, proprietário de imóveis ou corretor, e busca alternativas inteligentes para otimizar seus negócios e proteger seu patrimônio, considere a possibilidade de constituir uma holding e transferir seus bens imóveis.