Condomínio sem CNPJ ou convenção: Como cobrar as taxas condominiais?

Introdução

Em um mundo ideal, todos os condomínios estariam devidamente registrados, com CNPJ e convenção coletiva em dia. No entanto, a realidade é que muitos condomínios operam sem esses documentos, o que pode gerar dúvidas sobre a legalidade e a viabilidade da cobrança de taxas condominiais. Neste artigo, vamos desvendar esse mistério e mostrar que, mesmo em situações irregulares, é possível cobrar as taxas devidas.

Condomínio de Fato: Uma Realidade Mais Comum do que se imagina

Um "condomínio de fato" é aquele que, mesmo sem possuir CNPJ ou convenção registrada, possui legitimidade para cobrar as cotas condominiais. Isso ocorre porque a ausência desses documentos não retira do condomínio a legitimidade de buscar em juízo o ressarcimento de despesas necessárias para a manutenção e conservação do edifício. Portanto, mesmo que o condomínio seja irregular, a cobrança de despesas condominiais é devida.

A Importância das Taxas Condominiais: Por que Todos Devem Contribuir?

As taxas condominiais são mais do que apenas um custo adicional na vida dos moradores. Elas são o pilar que sustenta a harmonia e o bom funcionamento do condomínio. Essas taxas garantem que todos os moradores possam desfrutar de um ambiente limpo, seguro e bem conservado. Elas cobrem despesas como serviços de portaria, segurança, recebimento e entrega de correspondências, limpeza da área comum, coleta de lixo, manutenção da infraestrutura comum, pagamento de funcionários, entre outros.

Mesmo em um condomínio irregular, todos os moradores usufruem desses benefícios e, portanto, devem contribuir para essas despesas. Isso é o que determina o art. 1.315 do Código Civil.

A Inadimplência em Condomínios sem CNPJ ou Convenção: Um Obstáculo à Harmonia Comunitária

A inadimplência de taxas condominiais em condomínios irregulares pode criar uma série de problemas e desafios. Quando um ou mais condôminos não contribuem com o rateio das despesas ordinárias e extraordinárias, esse encargo acaba sendo suportado pelos demais condôminos. Isso pode levar a um aumento nas taxas para os condôminos adimplentes, criando uma situação injusta e potencialmente insustentável.

Este problema é especialmente prejudicial em condomínios de destinação exclusivamente residencial, que não auferem renda por outros meios. Estes condomínios dependem unicamente das contribuições dos coproprietários para manter os serviços de interesse comum, como segurança, limpeza, manutenção e outros. Quando essas contribuições não são feitas, a qualidade desses serviços pode ser comprometida, afetando a vida de todos os moradores.

Portanto, mesmo em situações irregulares, é crucial garantir a contribuição de todos para o bem comum. A cobrança de taxas condominiais, mesmo sem uma convenção registrada, é não apenas um direito do condomínio, mas uma necessidade para garantir a harmonia e o bom funcionamento da comunidade condominial.

Documentos Necessários para a Ação de Cobrança em Condomínios Irregulares

A cobrança de taxas em condomínios irregulares é um direito do condomínio, pois todos os moradores usufruem dos benefícios decorrentes das despesas realizadas na área comum.

Mesmo sem uma convenção registrada, o condomínio tem legitimidade para cobrar dos condôminos as despesas necessárias para a manutenção e conservação do edifício, porém, é necessário ter em mãos alguns documentos para propor a ação de cobrança. Estes incluem:

1. Ata da assembleia de instalação do condomínio
2. Ata de assembleia que aprovou o orçamento e/ou a cota condominial
3. Relação de inadimplentes contendo o crédito atualizado
4. Boletos bancários e/ou demonstrativos de dívida
5. Balancetes ou demonstrativos de receitas e despesas
6. Notificação extrajudicial do devedor
7. Comprovante do valor a ser pago

Esses documentos são essenciais para comprovar a legitimidade do síndico para representar o condomínio, a aprovação dos valores que estão sendo cobrados, e a existência da dívida.

Passo a Passo para a Regularização de um Condomínio Irregular

A regularização de um condomínio irregular é um processo que envolve várias etapas:

1. Obtenção de um CNPJ: O primeiro passo é obter um CNPJ para o condomínio. Isso pode ser feito através da Receita Federal.
2. Registro de uma Convenção Condominial: Em seguida, é necessário registrar uma convenção condominial. Este documento estabelece as regras de funcionamento do condomínio e deve ser registrado em cartório.
3. Realização de Assembleias: As assembleias são importantes para a aprovação de orçamentos, cotas condominiais, e a eleição do síndico. É importante que todas as decisões sejam documentadas em atas.
4. Cobrança das Taxas Condominiais: Com o CNPJ, a convenção registrada, e as atas das assembleias, o condomínio estará em uma posição mais forte para cobrar as taxas condominiais.

Conclusão: A Regularização é o Melhor Caminho

Embora seja possível cobrar taxas em condomínios irregulares, a regularização traz mais segurança e transparência para todos os moradores. Além disso, evita possíveis discussões jurídicas e dificuldades práticas futuras. Portanto, mesmo que o caminho para a regularização possa parecer desafiador, ele é, sem dúvida, o melhor a ser seguido.