Os desafios dos sistemas de amortização no financiamento imobiliário e seus impactos sociais

Introdução

A lei 4.380/64 introduziu o Plano de Equivalência Salarial nos contratos da época. No entanto, ao longo do tempo, os encargos mensais foram sendo atualizados a taxas maiores do que as dos índices das categorias profissionais, o que resultou em atualizações mensais do saldo devedor. Para resolver esse problema, a lei 2.164 de 1984 estabeleceu o Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional. Nesse plano, as amortizações dos financiamentos eram atualizadas com base nos índices salariais da respectiva categoria profissional, enquanto o saldo devedor era corrigido sucessivamente pela OTN, ORTN, BTN e TR. A proibição desse plano ocorreu porque, no início do século 21, os índices salariais já eram mais altos do que os índices da taxa referencial que atualizava o saldo devedor, o que implicava na quitação antecipada do saldo antes do prazo estabelecido no contrato.

Plano de equivalência salarial por categoria profissional e o seu declínio

Os contratos elaborados com base na lei 4.380/64 utilizavam o Plano de Equivalência Salarial, onde os encargos mensais e o saldo devedor eram atualizados pela Unidade Padrão de Capital (UPC).

No entanto, ao longo do tempo, os aumentos no valor da UPC superaram os índices salariais das categorias profissionais, resultando em inadimplência por parte dos mutuários.

Resumindo, o termo "Plano de Equivalência Salarial" tinha um valor meramente semântico, uma vez que as prestações eram atualizadas com base no aumento salarial da categoria profissional, mas de acordo com a Unidade Padrão de Capital (UPC), que estava acima dos índices salariais das categorias profissionais.

Unidade Padrão de Capital (UPC) - Considerada como a moeda do Sistema Financeiro da Habitação. Foi instituída com o objetivo de manter a uniformidade do valor unitário em moeda de todas as operações do sistema habitacional.

E, quando o financiamento era concedido com os recursos do banco era utilizada a carteira hipotecária com juros de até 18% e amortizações e saldo devedor atualizados pelos índices da poupança.

Características:

1. A expressão equivalência salarial era apenas uma questão semântica;
2. A correção monetária da amortização do financiamento era ANUAL e calculada pela Unidade Padrão de Capital;
3. O saldo devedor era atualizado monetariamente pela UPC, trimestralmente;
4. Em poucos anos, a atualização dos encargos mensais foi superior aos índices das categorias profissionais e, consequentemente, o saldo devedor era atualizado mensalmente.
5. Os advogados impetraram mandados de segurança para garantir que o salário mínimo atualizasse os encargos mensais, entretanto, uma vez obtendo a procedência deste pedido, nos anos 90, o salário mínimo requerido pelos mutuários ficou muito além da UPC o que quase dobrou o valor das prestações.

Para solucionar o problema, a lei 2.164 de setembro de 1984 foi criado o Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional.

1. As amortizações dos financiamentos deveriam ser atualizadas pelos índices salariais da categoria profissional;
2. O saldo devedor seria corrigido sucessivamente pela OTN, ORTN, BTN e, por fim, TR;
3. Como era época de inflação, os bancos faziam uma média dos 12 últimos meses, ocasionando erros na correção monetária das amortizações, para mais ou para menos;
4. Quando o mutuário reclamava, o banco fazia a revisão do valor do encargo mensal;
5. Entretanto, a diferença entre o valor adequado para quitar o financiamento e o valor do encargo mensal revisado era incorporada no saldo devedor, ocasionando o anatocismo;
6. Isso gerava, por fim, saldos residuais maiores que o financiamento original.

A Carteira Hipotecária é uma modalidade de financiamento imobiliário que permite o financiamento para a aquisição de imóveis comerciais e residenciais novos ou usados com valores de financiamentos superiores ao máximo estabelecido pelo SFH.

A lei 10.931/00, através da regra 48, proibiu a equivalência salarial sob ao argumento de que este plano propicia a existência de saldos residuais no fim do prazo.

Art. 48. Fica vedada a celebração de contratos com cláusula de equivalência salarial ou de comprometimento de renda, bem como a inclusão de cláusulas desta espécie em contratos já firmados, mantidas, para os contratos firmados até a data de entrada em vigor da Medida Provisória 2.223, de 4 de setembro de 2001, as disposições anteriormente vigentes.

Entretanto, a equivalência salarial foi proibida porque os índices salariais, no começo do século 21, já eram superiores aos índices da taxa referencial que atualizava o saldo devedor, logo, o saldo devedor seria quitado antes do fim do prazo contratual.

Conclusão

No atual cenário econômico, os sistemas de amortização de financiamento imobiliário no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ou Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) têm se tornado fonte de preocupação e desafios para a classe trabalhadora. O que deveria ser uma oportunidade de investimento seguro e aquisição de um patrimônio, muitas vezes acaba se transformando em um verdadeiro problema social.

Os sistemas de amortização são mecanismos utilizados para calcular as prestações mensais e a forma como o saldo devedor é atualizado ao longo do tempo. Entretanto, a instabilidade econômica tem gerado distorções nesses sistemas, afetando negativamente os mutuários e suas economias.

Um exemplo dessas dificuldades reside no Plano de Equivalência Salarial, adotado em contratos de financiamento imobiliário com base na lei 4.380/64. Nesse modelo, as prestações e o saldo devedor eram atualizados pela Unidade Padrão de Capital (UPC). Contudo, ao longo dos anos, os aumentos na UPC superaram os índices salariais das categorias profissionais, levando à inadimplência e à perda dos investimentos e dos imóveis pelos trabalhadores.

Essas situações evidenciam as fragilidades dos sistemas de amortização no cenário atual. Em uma economia instável, é fundamental buscar soluções que garantam maior segurança e estabilidade aos mutuários, evitando que eles sejam prejudicados por distorções no sistema financeiro.

Além disso, a falta de clareza nas regras e a ausência de mecanismos eficazes de proteção ao mutuário contribuem para agravar os problemas enfrentados pela classe trabalhadora. A instabilidade econômica não pode ser um fator determinante para que indivíduos percam seus investimentos e, consequentemente, seu lar.

Diante desse panorama, é necessário que as autoridades competentes revisem os sistemas de amortização e adotem medidas que garantam maior transparência, equilíbrio e segurança aos mutuários. É fundamental que o Sistema Financeiro da Habitação e o Sistema Financeiro Imobiliário sejam repensados de forma a proteger os interesses dos trabalhadores e evitar que a instabilidade econômica se transforme em um obstáculo para a realização do sonho da casa própria.

É preciso encontrar soluções efetivas para lidar com os desafios presentes no financiamento imobiliário, promovendo um ambiente mais justo e seguro para aqueles que investem seus recursos na construção de um patrimônio. Somente assim será possível mitigar os impactos sociais negativos causados por distorções em nosso sistema financeiro e garantir uma sociedade mais equitativa e próspera.

Este artigo tem como objetivo apresentar reflexões sobre os sistemas de amortização no financiamento imobiliário e seus impactos sociais.