O impacto social do PIU Vila Leopoldina

Em 21/6/23 foi publicada a lei municipal 17.968/23 que trata da área de intervenção urbana da região da Vila Leopoldina- Villa Lobos.

A área:

Trata-se de área de 300.000 m² localizada na várzea da margem direita do Rio Pinheiros, no distrito da Vila Leopoldina, junto à CEAGESP, à Ponte do Jaguaré e próximo dos Parques Cândido Portinari e Villa Lobos:

Os imóveis privados existentes no local pertencem a um grupo reduzido de proprietários, fato que, certamente, dará mais efetividade para a implantação das intervenções previstas na lei e trará maior agilidade à transformação do território, o qual sofre com problemas de precariedade habitacional em razão da existência das favelas Do Nove e Da Linha e das ocupações irregulares presentes nas áreas condominiais do Conjunto Habitacional Cingapura Madeirite, além de contar com grandes lotes privados com baixa ocupação.   

Formulação democrática:

Os estudos de viabilidade urbanística e econômica da área tiveram início em 2016 mediante a apresentação de manifestação de interesse privado, nos termos previstos pela legislação.

Em seguida, o projeto foi objeto de amplo processo participativo¹, com a realização de diversas audiências públicas (durante a fase do executivo e legislativo), consultas públicas, além de inúmeros diálogos com moradores, associações e representantes das favelas existentes no local.

Chama-se atenção, ainda, para o fato de que entre 11.07.18 e 01.09.18, a Secretaria Municipal de Habitação da Prefeitura de São Paulo realizou o cadastramento das residências, pontos comerciais e garagens nas favelas Do Nove e Da Linha e nas ocupações irregulares presentes nas áreas condominiais do Conjunto Habitacional Cingapura Madeirite (foram realizadas, no total, 911 selagens entre imóveis residenciais e não residenciais).

O anexo da lei conta detalhadamente com levamento de cada imóvel, tempo de moradia pela família, quantidade de moradores e nomes do 1º e do 2º titular, o que tem bastante valor do ponto de vista da garantia da efetividade do projeto (aquelas famílias - cujos nomes estão identificados na própria lei - serão atendidas).

Como funcionará?

Em termos simples, a lei estabelece que, em troca de potencial construtivo adicional- que poderá chegar em até 6 vezes a área do lote - os empreendedores da área deverão executar obras de construção de equipamentos públicos e habitações de interesse social destinadas ao reassentamento dos moradores das Favelas (na própria região).

O estoque de Potencial Construtivo Adicional do Perímetro de Adesão é de 500.000 m², cuja alienação pelo Poder Público ocorrerá por intermédio de leilão e o preço mínimo da venda corresponderá ao orçamento das obras e intervenções do Programa de Intervenções previsto na lei.

O pagamento pelo Potencial Construtivo adquirido no leilão será realizado mediante a execução do Programa de Intervenções, com base em Termo de Compromisso a ser firmado entre o Poder Público e o adquirente (particular) que conterá o rol de obras e intervenções a serem realizadas, bem como as condições e prazos de sua implantação e as sanções pelo descumprimento de seus termos.

Na hipótese de fracasso do leilão, o estoque de Potencial Construtivo Adicional será alienado "ordinariamente", ou seja, nos termos do Plano Diretor (outorga onerosa) ou de eventual regra específica prevista para o território do Arco Pinheiros. Neste caso, os valores serão reservados em uma conta segregada do FUNDURB e destinado às intervenções obrigatórias previstas na lei (as quais serão executadas pelo Poder Público, neste caso).

As intervenções obrigatórias previstas no Programa de Intervenções deverão ser executadas da seguinte forma:

Também há a previsão das seguintes intervenções eletivas a serem definidas pelo Poder Público (e pelo Conselho Gestor da área) previamente à convocação do leilão:

Outro ponto positivo da lei é a previsão de especificações técnicas e padrões de qualidade das Habitações de Interesse Social a serem construídas, equipamentos e instalações públicas, bem como dos serviços de gerenciamento social e condominial, dentre os quais destaco:

-  para os projetos de Habitação de Interesse Social: há previsão de área mínima das unidades habitacionais, além de medidas de sustentabilidade ambiental (como sistema de drenagem, escoamento, conservação de energia);

- os equipamentos de saúde, educação e assistência social devem ser adequados para atender a demanda local;

- previsão de arborização urbana;

- a gestão social deve contemplar: mobilização; organização sócio comunitária e inserção social; fomento às capacidades produtivas; educação sanitária e ambiental; educação patrimonial e educação financeira.

Um projeto exemplar:

Como visto, o PIU Vila Leopoldina traz ferramentas concretas para a requalificação da área, contemplando no seu Programa de Intervenções não só a melhoria dos espaços públicos e sistema viário (conforme a maioria dos projetos urbanos até então), mas, especialmente, mecanismos para a melhora da qualidade de vida dos moradores das Favelas, contribuindo com a solução dos problemas sociais da região.

Trata-se de um bom exemplo de como agregar valor econômico aos imóveis privados envolvidos e, ao mesmo tempo, valores social, urbanístico e ambiental à cidade, mediante a implementação de modelo jurídico inovador, o qual traz ao particular - diretamente interessado na qualificação do entorno do seu imóvel  - o dever de executar as intervenções previstas, dentre as quais (e especialmente) a construção de Habitação de Interesse Social (com padrões construtivos de qualidade) para as famílias que ocupam as favelas da região, retirando do Poder Público a atribuição de resolver sozinho a demanda habitacional da cidade.

A sua efetividade é, portanto, muito palpável, em razão, especialmente, do seu território restrito, do interesse dos proprietários (evidenciado pela manifestação de interesse privado apresentada em 2016) e da modelagem proposta.

Um projeto exemplar que deve reproduzido.

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1 https://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/projeto-de-intervencao-urbana-vila-leopoldina-villa-lobos/