A aprovação da nova versão do Plano Diretor de São Paulo

A Câmara Municipal de São Paulo aprovou, em segunda votação, o projeto de lei de revisão do Plano Diretor de São Paulo (lei Municipal 16.050/14), que implicará mudanças significativas na estruturação e no funcionamento da cidade.

Além de questões de ordem ambiental, como melhorias para a rede hídrica e a previsão da implementação de projetos voltados para os resíduos sólidos, o projeto aprovado prevê alterações no setor da mobilidade, como a implementação de um sistema elétrico de transporte.

As alterações buscam acompanhar as mudanças ocorridas na cidade nos últimos anos e tornar mais densa a população nos chamados eixos de transporte, de modo a facilitar a locomoção e deslocamento da população e, consequentemente, o acesso dos cidadãos a serviços, lazer e emprego. 

Entre as principais alterações promovidas no PDE, podemos destacar as seguintes em razão da sua inegável relevância:

Ampliação das áreas de verticalização

Ganharam destaque as alterações no potencial construtivo de empreendimentos imobiliários a serem construídos na cidade, ou seja, nas regras que regulamentam o direito de construir e, ainda, as modificações que ampliaram os perímetros que englobam os eixos de estruturação da transformação urbana.

Eixos de estruturação da transformação urbana são as áreas próximas dos corredores de ônibus e estações de trens e metrôs. Por sua proximidade com os chamados "eixos de transporte", essas áreas são consideradas estratégicas na organização e estruturação da cidade.

O novo texto aprovado expande as áreas em que é permitida a construção, com incentivos, de prédios mais altos em torno desses eixos, ampliando os limites atuais de 600 metros para 700 metros, em relação às estações de metrôs e trens, e de 300 para até 400 metros em relação às faixas dos corredores de ônibus.

Portanto, parte das reivindicações de entidades da sociedade civil organizada foi acolhida na segunda votação do projeto de lei e a área de influência dos eixos de transporte acabou sendo reduzido nas áreas sob influência de estações de metrô, muito embora uma alteração final de redação no artigo que trata do tema - substituição do termo "quadras internas às circunferências com raio" por "quadras alcançadas", pode ampliar a interpretação quanto às quadras alcançadas pela nova regra,

Houve, portanto, expansão das áreas de construção que serão contempladas pelos incentivos previstos no Plano Diretor, como a possibilidade de os empreendimentos construírem prédios sem limites de altura nesses eixos.

Aumento no coeficiente de construção máximo

Outra mudança relevante é o aumento do "coeficiente máximo de aproveitamento", que estabelece quantas vezes a área construída pode superar o tamanho do seu terreno, sem que o empreendimento tenha de pagar para Prefeitura a chamada outorga onerosa.

A esse respeito, o novo texto aumenta a razão entre a área total em que se permite construir e a área do terreno de 2 para 3 para a maior parte dos bairros da capital, nas quadras mais internas dos bairros. Ou seja, de acordo com o projeto, uma construção pode ter até 3 vezes o tamanho do seu terreno sem que o empreendimento tenha de pagar uma contrapartida à prefeitura.

Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPAC)

Ainda a respeito dos limites de área para construção, outra alteração implementada no Plano Diretor diz respeito aos Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPAC).

Os CEPAC são títulos mobiliários emitidos pela Prefeitura, utilizados como forma de pagamento pelos empreendedores que desejam obter uma área adicional de construção dentro do perímetro de uma Operação Urbana Consorciada (OUC).

No que diz respeito ao CEPAC, o texto de revisão do Plano Diretor Estratégico acrescentou o parágrafo único ao art. 143 do diploma para determinar que a aquisição de CEPAC em leilão, após a promulgação da lei, deverá ser vinculada ao(s) lote(s) da referida Operação Urbana Consorciada e que, durante os primeiros 5 anos da vinculação, a dissociação em relação ao(s) respectivo(s) lote(s) (desvinculação) só poderá ocorrer mediante pagamento de multa de 100% do valor.

Vagas de garagem:

O texto prevê, ainda, regras mais restritivas no que tange ao número de vagas de garagem no entorno dos corredores de ônibus e das estações de metrô.

A primeira versão do texto de revisão autorizava os apartamentos com, no mínimo, 30m², a terem uma vaga de garagem. Na versão do texto aprovada, porém, passam a ter direito a uma vaga as unidades de apartamento que tenham, no mínimo, 60 m².

As alterações, de um modo geral, estimulam a verticalização na cidade como um todo e, em que pesem algumas críticas à revisão, as mudanças são consideradas importantes pelo Poder Público para o desenvolvimento econômico da metrópole, sem perder de vista aspectos sociais e ambientais.

O PL agora será remetido à sanção ao Prefeito Ricardo Nunes, sendo a previsão de vigência até 2029.