O que fazer caso a prefeitura cobre o ITBI com base em estimativa e não no valor declarado da venda?

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal que é devido no momento da compra e venda de imóveis. Historicamente, a base de cálculo do ITBI gerava muitos conflitos, visto que era efetuada por meio de estimativas das Prefeituras, que frequentemente não se baseavam em vistorias ou documentos comprobatórios. Essa abordagem resultava em uma base de cálculo exagerada e promovia a informalidade nas transações imobiliárias.

Contextualização e problematização

Anteriormente, as Prefeituras tendiam a estabelecer um valor para o imóvel, que era superior ao valor declarado na transação de venda para o cálculo do ITBI. Muitas vezes, vinculavam este valor à base de cálculo do IPTU, mesmo sem respaldo legal.

O Código Tributário Nacional (CTN), em seu artigo 38, estabelece que: "A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.". O valor venal, por sua vez, deve corresponder ao valor de mercado do imóvel, transacionado sob condições normais.

Para ilustrar, se uma transação fosse realizada por R$ 200.000,00, a Prefeitura poderia, arbitrariamente, estabelecer R$ 300.000,00 como base de cálculo do imposto, pressupondo que este seria o valor de mercado, sem a elaboração de um laudo adequado e desconsiderando o valor real da transação. Esta prática resultava em uma inflação injusta do valor devido pelo contribuinte.

A decisão do STJ

Uma mudança significativa ocorreu quando o Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu uma decisão de repercussão geral (Tema 1.113). A Corte firmou a seguinte tese:

a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

A consequência prática desta decisão é que o valor de uma venda, se realizada por R$ 200.000,00, por exemplo, deve ser o valor utilizado pela prefeitura para a cobrança do imposto. Este entendimento amplia a segurança jurídica nas transações imobiliárias e evita arbitrariedades no cálculo do imposto.

O cálculo correto do ITBI

Para calcular adequadamente o ITBI, é fundamental considerar a alíquota do imposto vigente no município, que geralmente varia entre 2% e 3%. Depois de identificar essa alíquota, o contribuinte deve aplicá-la ao valor da transação imobiliária. Nesse sentido, se a alíquota do ITBI for de 2% e a venda do imóvel for de R$ 200.000,00, o valor devido a título de imposto será de R$ 4.000,00.

O que fazer caso a prefeitura cobre o ITBI com base em estimativa, e não no valor da venda?

Apesar de muitas prefeituras já terem aderido ao novo entendimento do STJ, algumas ainda resistem a essa mudança, gerando conflitos para os contribuintes. Diante dessa situação, existem duas alternativas:

1. Recurso administrativo: o contribuinte pode apresentar um requerimento administrativo à Prefeitura, solicitando a revisão do valor cobrado do ITBI, para que seja calculado em conformidade com a decisão do STJ.
2. Ação judicial: se a solicitação administrativa não for atendida, o contribuinte pode optar por pagar o valor integral que está sendo cobrado e, posteriormente, buscar a reparação judicial pelo valor pago a mais.

Como tem funcionado na prática

Temos notado que muitas prefeituras ainda não aderiram à decisão do STJ. No entanto, apesar desta resistência inicial, temos conseguido resolver a maioria dos casos de forma administrativa. Esta abordagem tem gerado benefícios significativos para os contribuintes, tanto em termos de economia direta como na redução de ações judiciais.

Ao apresentar um requerimento administrativo à Prefeitura, solicitando a revisão do valor cobrado de ITBI com base na decisão do STJ, os contribuintes podem evitar os custos e o tempo associado à litigância judicial. Em muitos casos, a Prefeitura atende a estas solicitações, reconhecendo o valor da transação como a base de cálculo correta para o ITBI.

Dessa forma, embora ainda exista resistência de algumas prefeituras, a experiência mostra que a busca pela resolução administrativa pode ser uma estratégia eficaz para garantir o cumprimento da decisão do STJ e promover a justiça fiscal.

Conclusão

A recente decisão do STJ promoveu uma mudança profunda no cenário tributário relacionado ao ITBI, propiciando maior segurança jurídica e equidade na apuração do imposto na compra de imóveis. A utilização do valor de transação declarado como base de cálculo do ITBI evita distorções e contribui para a formalização das transações imobiliárias. Desta forma, os contribuintes se beneficiam com o cálculo mais justo e preciso do imposto, que agora reflete o valor real da transação imobiliária.