Justiça de SP estende a imunidade do IPTU nos contratos atípicos de locação

Cada vez mais recorrente nos dias atuais, o contrato "built to suit" ("BTS") consiste num acordo firmado entre interessado e a empreendedora imobiliária para que esta execute um projeto de construção de imóvel de acordo com as suas exigências e, em contrapartida, recebe um valor mensal durante um determinado período de tempo (geralmente superior a 15 anos e com a opção de compra no seu término).

Ou seja, trata-se de uma locação de um imóvel construído de acordo com as exigências e necessidades do locatário, sendo está a principal característica que a diferencia de uma locação típica. Tal atipicidade, inclusive, é reconhecida pelo art. 54-A¹ da lei 8.245, de 18/10/91 ("Lei do Inquilinato").

Foi diante desse cenário, e sobretudo considerando a atipicidade dessa relação jurídica, que uma escola localizada no Município de São Paulo ajuizou uma ação perante a Justiça Estadual com o objetivo de ver reconhecida a sua imunidade tributária em relação ao IPTU incidente sobre o referido imóvel.

Em linhas gerais, o IPTU tem fundamento no art. 156, inciso II da CF/88 que outorgou aos Municípios a competência para instituição.

O art. 32 do Código Tributário Nacional (CTN), por sua vez, estabelece a hipótese de incidência do IPTU como "propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município".

Da leitura do dispositivo acima (e sem o devido aprofundamento acerca da recepção ou não pela CF/88), infere-se que o sujeito passivo do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.

Acerca do "possuidor a qualquer título" a jurisprudência² consolidou o entendimento de que somente pode ser sujeito passivo do IPTU o possuidor com "animus domini" (i.e., intenção de dono).

O art. 150, inciso VI, alínea "c" da CF/1988, por sua vez, garante a imunidade sobre o patrimônio, renda ou serviços dos partidos políticos, inclusive suas fundações, das entidades sindicais dos trabalhadores, das instituições de educação e de assistência social, sem fins lucrativos desde que atendidos os requisitos da lei.

Vale destacar que a EC 116/22 estendeu a imunidade dos templos de qualquer culto ainda que estes sejam apenas locatários do bem imóvel, deixando de fora as demais entidades descritas no art. 150, inciso VI, alínea "c" da CF/88.

Pois bem, a controvérsia posta pelo colégio, em resumo, consistiu em debater que no contrato de BTS a figura do locatário é absolutamente diversa daquela que se observa nas locações típicas.

De fato, nas locações típicas, a jurisprudência dominante sobre o tema (conforme descrito acima) já se inclinou sobre o entendimento de que o locatário é uma figura estranha à relação jurídica entre o sujeito ativo (Município) e o sujeito passivo (proprietário do imóvel) no que tange à exigência do IPTU.

E como a própria jurisprudência do TJ/SP entende, o "animus domini" consiste num agir do locatário como se proprietário fosse do imóvel, podendo "somente pode figurar como contribuinte do IPTU aquele cuja posse decorre de um direito real, pois neste caso o possuidor a exercerá "ad usucapionem", ou seja, com "animus" de dono, aparentando um comportamento típico de proprietário. (...)³".

Ocorre que, a depender das particularidades do contrato, a figura do locatário detém, de modo inquestionável, o "animus domini" da propriedade, como é o caso de diversos BTS.

Nesse sentido, inclusive, o Pronunciamento Técnico do Comite de Pronunciamentos Contábeis ("CPC") 06 - Arrendamentos ("CPC 06") determina que os locatários/arrendatários registrem a operação seguindo todas as diretrizes como se ativo imobilizado fosse, o que denota o "agir como dono" de que trata a jurisprudência do TJ/SP.

Foi considerando todos esses argumentos que a 15ª vara da Fazenda Pública de São Paulo concedeu a decisão liminar para determinar que os IPTU vencidos tivessem a sua exigibilidade suspensa, ainda a propriedade do imóvel seja de pessoa jurídica de direito privado.

Trata-se de um precedente inédito na jurisprudência correlata que abre caminho para outras entidades imunes (como partidos políticos, sindicados, instituições de assistência social dentre outras) pleiteiem sua imunidade em relação ao IPTU quando figurarem como locatária em contrato atípico de locação, como é o caso do BTS.

Válida, no entanto, a ressalva acerca das particularidades de cada caso, especialmente a respeito da caracterização do "animus domini" que é a figura essencial do debate na tese.