Avanços urbanísticos em região estratégica da cidade: a regulamentação do Arco Jurubatuba

Em 19 de junho de 2023 foi publicada a lei municipal 17.965/23 que trata do Projeto de Intervenção Urbana (PIU) Arco Jurubatuba, significando grande avanço para a atração de novos empreendimentos e negócios na região, além da promoção de melhorias urbanísticas, sociais e ambientais.

Vale lembrar que o Arco Jurubatuba está entre os Subsetores da Macroárea de Estruturação Metropolitana (MEM), prevista pelo Plano Diretor de 2014. Trata-se de uma região com papel estratégico na reestruturação urbana do município por apresentar grande potencial de transformação e abranger um amplo sistema de infraestrutura que permite o deslocamento de pessoas e produtos (ferrovias, avenidas estruturais e ferrovias, além dos rios), conforme se verifica do mapa a seguir:

Nesse contexto, visando melhorar a distribuição de oferta de trabalho e moradia e articular os polos de emprego localizados nos diversos municípios que compõem a região metropolitana de São Paulo, o PDE/14 previu que os seguintes Subsetores da MEM seriam objeto de Projetos de Intervenções Urbanas (contendo propostas urbanísticas, sociais, ambientais e econômico-financeiras, mediante gestão participativa), nos seguintes prazos:

• Arco Tamanduateí, até 2015;
• Arco Tietê, até 2016;
• Arco Jurubatuba, até 2017;
• Arco Pinheiros, até 2018.

Deste então:

• Subsetor Arco Tamanduateí: em 2015 foi enviado à Câmara Municipal o Projeto de Lei (PL) da Operação Urbana Consorciada Bairros do Tamanduateí (PL nº 723/2015) para porção do território deste setor. A proposta de Operação Urbana abrange parcialmente os bairros do Ipiranga, Mooca e Vila Prudente. O PL foi aprovado em primeira discussão na Câmara em 2021 e não há qualquer novidade desde então.
• Subsetor Arco Tietê: foi enviado o PL nº 581/16 à Câmara Municipal, o qual foi retirado mediante pedido do Executivo. Diante disso, a Resolução SMUL.AOC.CTLU/004/2018 estabeleceu para as Zonas Eixo de Estruturação da Transformação Metropolitana (ZEM) incidentes neste território,  a possibilidade imediata de se construir até 4 vezes a área do lote (CA 4,0) e dispensa de gabarito máximo.
• Subsetor Arco Pinheiros: foi enviado o PL nº 427/19 à Câmara Municipal. O Projeto de Lei em referência foi objeto da Ação Civil Pública nº 1050491-68.2019.8.26.0053, proposta pelo Ministério Público para sobrestar o PL em referência até que seja elaborado EIA/RIMA. A ação foi julgada procedente em junho de 2020 e a sentença foi mantida pelo Tribunal de Justiça em abril de 2021, pendente de julgamento os Recursos Especial e Extraordinário. Em fevereiro de 2022 o STJ proferiu decisão suspendendo os efeitos da decisão proferida até o trânsito em julgado do mérito da ação (SLS nº 3062). Com isso, o PL foi votado e aprovado em primeira discussão em 24.02.22, aguardando-se, portanto, a segunda votação.
• Subsetor Arco Jurubatuba: é objeto da Ação Civil Pública nº 1010569-20.2019.8.26.0053, proposta pela Defensoria Pública. A ação foi julgada procedente e a sentença foi mantida pelo Tribunal de Justiça. Em razão da decisão do STL citada acima - a qual também abarcou o PIU em questão - o PL nº 204/18 foi aprovado, sancionado pelo Prefeito e a Lei Municipal nº 17.965/23 foi publicada em 19.06.23, a qual abrange um perímetro de 2.158 hectares, contemplando, parcialmente, os distritos de Campo Limpo, Vila Andrade, Jardim São Luís, Santo Amaro, Socorro, Campo Grande e Cidade Dutra:

Sobre o PIU Arco Jurubatuba, vale a pena destacar:

Entre os objetivos e diretrizes:

• estímulo à produção habitacional, preferencialmente aquela de interesse social e de mercado popular voltada à população de baixa e média renda, de forma a proporcionar a permanência da população moradora do perímetro;
• incentivo a novas atividades produtivas, bem como manutenção e estímulo ao emprego industrial de abrangência metropolitana;
• incentivo à produção de empreendimentos residenciais que incorporem diversidade de usos, atendimento a famílias de diferentes faixas de renda e interação com o entorno imediato, por intermédio de fachadas ativas, fruição pública, ausência de muros no alinhamento do passeio público e previsão de áreas verdes de acesso ao público;
• fortalecimento da função urbanística das centralidades existentes, por intermédio da qualificação das infraestruturas, do adensamento construtivo e populacional e do incremento de áreas verdes, espaços públicos e equipamentos;
• desenvolvimento de novas centralidades em áreas de usos predominantemente residenciais e industriais, por intermédio de incentivo ao uso misto e de melhorias urbanísticas como a ampliação da rede de mobilidade, implantação de sistema ambiental de áreas verdes e de espaços públicos e equipamentos;
• implantação de portos fluviais urbanos com atracadouros para embarque e desembarque de passageiros, como parte do Sistema de Transporte Público Hidroviário (STPHSP) integrado às redes metro-ferroviária e de corredores de ônibus, existentes e planejadas.

Regras de uso e ocupação do solo:

• Para o perímetro expandido do PIU se aplicam os parâmetros previstos na lei de zoneamento (regramento ordinário);
• Para cada área do perímetro de adesão, foram definidos parâmetros específicos. Sendo que nas áreas de transformação foi prevista maior possibilidade de adensamento construtivo (CA 4,0):

• Nos empreendimentos em lotes com frente para os Eixos Estratégicos é obrigatória a adoção dos parâmetros qualificadores da ocupação: (i) limite máximo de 25% de vedação da testada do lote com muros; (ii) largura mínima de 5m para calçada e (iii) 20m de frente mínima dos lotes. 

Incentivos:

• doação de área (possibilidade de TDC): no caso de doação de parcela de imóvel à Prefeitura para execução de melhoramentos públicos destinados à implantação das áreas verdes, equipamentos públicos e melhoramentos viários indicados nos mapas da lei, o proprietário poderá optar por: (i) cálculo do potencial construtivo básico e o potencial construtivo máximo do lote remanescente em função de sua área original, não sendo cobrada outorga onerosa do direito de construir relativa ao potencial construtivo adicional da área doada ou (ii) a transferência total ou parcial do direito de construir correspondente ao potencial construtivo relativo à área doada, de acordo com as disposições do PDE/14;
• dispensa de doação (parcelamento compulsório): no caso de edificação a ser construída e/ou reformada, com ou sem mudança de uso, em lotes com área superior a 20.000m², poderá ser aprovado sem destinação de percentual mínimo para a Municipalidade, desde que nas respectivas áreas sejam atendidas: (i) implantação de área verde com a respectiva averbação em matrícula da área correspondente; (ii) obrigação de uso misto e (iii) implantação de fruição pública e fachada ativa permeando o lote e interligando as edificações com o viário;
• HIS em ZEPAM: os lotes localizados em ZEPAM poderão utilizar até o coeficiente de aproveitamento máximo para a implantação de Empreendimentos de Habitação de Interesse Social e equipamentos públicos;
• TDC para parque, praça e área pública: para fins de implantação da Rede de Parques, Praças e Áreas Públicas indicadas na lei poderão transferir seu potencial construtivo;
• Áreas não computáveis: nos lotes com frente para os Eixos Estratégicos, respeitados os limites da taxa de ocupação, aplicam-se as disposições previstas no art. 62 da Lei Municipal nº 16.402/16 (LPUOS), que tratam de áreas não computáveis, exceto os incisos V (áreas comuns de circulação) e VIII (uso misto), observando-se, ainda, para a aplicação do inciso VII (fachada ativa), o limite máximo de 70% da área do lote.
• aos lotes com frente para os Eixos Estratégicos serão concedidas, de forma gratuita: (i) área adicional de construção não computável, equivalente a 20% do potencial construtivo máximo da parcela do lote contida na faixa de 150m; (ii) área adicional de construção não computável equivalente a 10% do potencial construtivo máximo da área resultante do remembramento dos lotes menores que 1.000m² que resultarem em um lote de até 2.500m²;
• nos usos residenciais localizados nas Áreas de Transformação T2, nas Áreas de Qualificação Q2 e Q3, não serão computáveis áreas cobertas em qualquer pavimento destinadas às áreas comuns de circulação, incluindo a circulação vertical, até o limite de 20% da área coberta do pavimento.

Projetos estratégicos:

• Poderão conter projetos estratégicos no perímetro, os quais serão objetos de PIUs específicos (parâmetros específicos);
• a Lei prevê o projeto estratégico referente à transposição do Rio Jurubatuba (implantação de ponte e novos alinhamentos viários);
• para tanto, o poder público poderá: (i) promover a desapropriação de lotes ou glebas ou (ii) receber, a título de doação, parcelas de imóveis necessárias para o projeto;
• os proprietários de imóveis que aderirem à implantação do projeto, terão benefícios urbanísticos.

Recursos e programa de intervenções:

• A contrapartida financeira à outorga onerosa de potencial construtivo adicional será calculada segundo a equação definida no PDE/14, porém aplicam-se os Fatores de Planejamento previstos na lei específico do PIU;
• o potencial construtivo adicional comercializado mediante outorga onerosa será alienado nos termos previstos no PDE/14, ou por intermédio de leilões promovidos pela empresa SP-Urbanismo;
• na modalidade do leilão, a quantidade de potencial construtivo adicional a ser disponibilizada e os respectivos descontos iniciais de seu valor de alienação serão definidos pelo Plano de Ação Integrada, de acordo com as condições de mercado e as necessidades de viabilidade do Programa de Intervenções, devendo cada edital de leilão prever mecanismos que garantam a aplicação dos princípios da justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanização, da ampla publicidade e da livre concorrência entre os interessados.
• o potencial construtivo adicional adquirido mediante leilão será imediatamente vinculado ao lote.
• o pagamento da contrapartida referente à aquisição de potencial construtivo adicional não dependerá da existência prévia de requerimento de licenciamento edilício
• após o pagamento previsto a SP-Urbanismo expedirá certidão declarando a quantidade de potencial construtivo adicional incorporada ao lote
• não poderá haver desvinculação do potencial construtivo adicional adquirido mediante leilão vinculado ao lote
• a utilização do potencial construtivo adicional já vinculado ao lote será efetivada mediante apresentação da certidão expedida pela SP-Urbanismo no momento do licenciamento edilício.
• os recursos arrecadados pelo Poder Público mediante a cobrança de outorga onerosa do potencial construtivo adicional serão destinados da seguinte forma:
• ao menos 30% dos recursos para provisão habitacional de interesse social
• ao menos 30% dos recursos à implantação dos sistemas viário, de transporte público coletivo, cicloviário e de circulação de pedestre
• até 4% (quatro por cento) dos recursos à implantação do programa de desenvolvimento econômico voltado à inovação tecnológica na Zona Predominantemente Industrial do Distrito do Socorro.
• os recursos arrecadados em cada área do PIU (a qual terá sua conta segregada no FUNDURB) destinam-se à execução dos elementos do Programa de Intervenções previstos para seus territórios, à exceção dos destinados à provisão habitacional de interesse social, aplicáveis em todo perímetro;
• encerrado o Programa de Intervenções previsto para uma área específica, eventual saldo financeiro da conta segregada será distribuído às contas segregadas das outras áreas;

Como se vê, o PIU é uma importante ferramenta para a transformação do território, por meio de uma parceria entre o poder público e a iniciativa privada. Enquanto a lei garante incentivos à construção, conforme planejamento urbano específico para cada área (levando em conta seu potencial de adensamento construtivo e habitacional), o Poder Público destina os recursos - obtidos com a contrapartida paga pelo empreendedor em razão do potencial construtivo adicional - na própria região, melhorando a infraestrutura urbana do local, promovendo transformações, qualificação dos espaços públicos e a construção de habitação de interesse social para a população de baixa renda.

A publicação do PIU Arco Jurubatuba, nesse sentido, corresponde a um grande avanço na reorganização das dinâmicas metropolitanas estabelecidas pelo PDE/14, proporcionando a racionalização e maximização da infraestrutura existente nesta área da cidade, sendo que sua posição estratégica faz uma transição entre o centro expandido e a porção periférica sul do município.