Nomeação de corretor de imóveis para exercer a função de perito judicial em áreas rurais

Muito se discute quanto a nomeação de corretor de imóveis para exercer a função de perito judicial em áreas rurais.

Em uma breve síntese, iremos analisar os dispositivos legais e entendimentos jurisprudenciais acerca desse tema, tão relevante e debatido atualmente.

O artigo 156, § 1º, do CPC, permite que profissionais legalmente habilitados possam ser peritos judiciais, mediante inscrição no cadastro do Tribunal de Justiça do Estado que está vinculado.

É o dispositivo na íntegra:

Artigo 156 - O juiz será assistido por perito quando a prova do fato depender de conhecimento técnico ou científico.

§ 1º - Os peritos serão nomeados entre os profissionais legalmente habilitados e os órgãos técnicos ou científicos devidamente inscritos em cadastro mantido pelo tribunal ao qual o juiz está vinculado.

Fora isso, o artigo 4º, da Resolução 1.066/07, do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI), dispõe que corretores de imóveis podem exercer a função de peritos judiciais, mediante Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM).

Mas o que significa Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM)?

O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) é um documento realizado por um corretor de imóveis, dispondo sobre "critérios técnicos e análise de mercado, com vistas à determinação do valor de comercialização" do bem, levando-se em consideração a normatização estabelecida pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), NBR 14.653.²

É o artigo 4º, da Resolução 1.066/07, do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI), que dispõe sobre o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM):

Artigo 4º - Entende-se por Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica - PTAM - o documento elaborado por Corretor de Imóveis no qual é apresentada, com base em critérios técnicos, análise de mercado com vistas à determinação do valor de comercialização de um imóvel, judicial ou extrajudicialmente.

Há, do mesmo modo, os artigos 1º e 2º, da Resolução de no. 957/2006, do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI), que dispõe sobre a competência do corretor de imóveis para a elaboração de parecer técnico de avaliação imobiliária".

São os dispositivos na íntegra:

Artigo 1º - A elaboração de Parecer Técnico para determinação do valor de mercado de imóvel será permitida ao Corretor de Imóveis, observado o disposto na presente Resolução.

Artigo 2º - É competente para elaboração de parecer técnico de avaliação mercadológica o Corretor de Imóveis, pessoa física, regularmente inscrito em Conselho Regional de Corretores de Imóveis e com inscrição válida no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários que seja, cumulativa ou alternativamente:

Tem-se, também, o artigo 3º, da lei 6.530/78, que dispõe sobre a competência de corretor de imóveis para opinar quanto à comercialização imobiliária do bem.

Vejamos na íntegra a redação do dispositivo em comento:

Artigo 3º - Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária. Parágrafo único. As atribuições constantes deste artigo poderão ser exercidas, também, por pessoa jurídica inscrita nos termos desta lei.

Como acima visto, os corretores de imóveis têm competência para elaborar Parecer Técnico, com vistas a determinação do valor de mercado sobre determinado bem, aqui, no caso, imóveis rurais. Podem, portanto, exercer a função de peritos judiciais.

Há, além dos dispositivos legais acima expostos, uma vasta jurisprudência no sentido de que corretor de imóveis pode exercer a função de perito judicial. Senão vejamos:

É a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. OFENSA A RESOLUÇÃO. NÃO-INCLUSÃO NO CONCEITO DE LEI FEDERAL. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. EXERCÍCIO PROFISSIONAL. MULTA APLICADA POR CONSELHO REGIONAL DE ENGENHARIA E ARQUITETURA. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL. NOMEAÇÃO DE PERITO. VIOLAÇÃO AO ART. 7º DA LEI 5.194/66. INOCORRÊNCIA. ATIVIDADE NÃO AFETA COM EXCLUSIVIDADE A ENGENHEIROS, ARQUITETOS OU AGRÔNOMOS. CORRETOR DE IMÓVEIS. POSSIBILIDADE. ART. 3º DA LEI 6.530/78. PRECEDENTES. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA PARTE, DESPROVIDO.

(Primeira Turma do Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial 779196/RS. Ministro Relator Teori Albino Zavascki. Julgado em 09/09/2009).

Nesse sentido, é a jurisprudência do Tribunal Regional Federal da 1ª Região:

ADMINISTRATIVO. CONSELHOS PROFISSIONAIS. CONFEA X COFECI. ELABORAÇÃO DE PARECER DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA. ATIVIDADE PERMITIDA AO CORRETOR DE IMÓVEIS. LEI 6.530/78, ART. 3º. RESOLUÇÃO COFECI N. 957/06, ARTS. 1º E 2º. INSTRUMENTOS NORMATIVOS EM CONSONÂNCIA COM A LEI Nº 6.530/78. AUSÊNCIA DE NULIDADE OU INVALIDADE.

1. A Resolução impugnada não se desvia das finalidades, bem assim das determinações contidas na lei 6.530/78, uma vez que "opinar quanto à comercialização imobiliária" inclui a elaboração do Parecer de Avaliação Mercadológica descrito nos termos de art. 3º da Resolução COFECI n. 957/2006.
2. As atividades elencadas no art. 3º da Resolução COFECI n. 957/2006, para elaboração do Parecer de Avaliação Mercadológica, não necessitam de formação específica na área de engenharia, arquitetura ou agronomia, porque tais atividades estão relacionadas com a respectiva área de atuação e de conhecimento do corretor de imóveis.
3. O objetivo da Resolução é satisfazer e fornecer ao cidadão uma avaliação eficaz do seu imóvel, determinada e real, com os conteúdos e requisitos ideais de conhecimento, fugindo de uma simples declaração de avaliação, que, às vezes, eram efetuadas sem qualquer padronização. É a segurança do mercado imobiliário que se objetiva, o que demonstra estar em harmonia com a finalidade da Lei n. 6.530/79.
4. A jurisprudência pátria já se consolidou no sentido de que a avaliação de um imóvel não se restringe às áreas de conhecimento de engenheiro, arquiteto ou agrônomo, podendo, também, ser aferida por outros profissionais, tal como ocorre, no aspecto mercadológico, com os corretores de imóveis (REsp n. 779.196/RS, Rel. Ministro Teori Albino Zavascki, DJe de 09/09/2009; REsp 130.790/RS, 4ª T., Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 13/09/1999; REsp n. 21.303/BA, Relator Ministro Dias Trindade, DJ de 29.06.1992). Precedentes dos Tribunais Regionais Federais da 3ª., 4ª. e  5ª. Regiões.
5. Apelações a que se negam provimento.

(Sétima Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região. Apelação Cível 200734000105910/DF. Desembargador Relator Reynaldo Fonseca. Julgado em 29/06/2010).

Conforme bem descrito no acórdão acima exposto, os corretores de imóveis possuem conhecimento técnico e específico para exercer essa atividade, já que atuam diariamente na negociação e na avaliação de bens, podendo, em razão disso, fornecerem um laudo pericial com a mesma eficácia que produziria um engenheiro ou um arquiteto. 

Nesse sentido, é o entendimento do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATOS AGRÁRIOS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DECISÃO QUE HOMOLOGOU AVALIAÇÃO DO IMÓVEL PENHORADO. 1. SUBSTITUIÇÃO DA AVALIAÇÃO REALIZADA POR OFICIAL DE JUSTIÇA COM NOMEAÇÃO DE PERITO (CORRETOR DE IMÓVEIS) DA CONFIANÇA DO JUÍZO. REJEIÇÃO DA ARGUIÇÃO DE EXCESSO DE PENHORA. MATÉRIAS PRECLUSAS. PRETENSÕES RECURSAIS QUE JÁ FORAM OBJETO DE DECISÕES ANTERIORES À ORA RECORRIDA E CONTRA AS QUAIS A PARTE RÉ NÃO SE INSURGIU OPORTUNAMENTE. PRECLUSÃO QUE OBSTA A REDISCUSSÃO DA MATÉRIA, CONFORME ARTS. 505 E 507 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO NOS PONTOS. 2. NOMEAÇÃO DE CORRETOR IMOBILIÁRIO COMO AVALIADOR JUDICIAL. AVALIAÇÃO REALIZADA POR CORRETOR DE IMÓVEIS DA CONFIANÇA DO JUÍZO QUE NÃO ENCONTRA QUALQUER VEDAÇÃO NO ORDENAMENTO JURÍDICO PÁTRIO E POSSUI SUPEDÂNEO NO ART. 3º DA LEI FEDERAL N.º 6.530/78. PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS. 3. SUPOSTO ERRO NA AVALIAÇÃO POR NÃO CONSIDERAÇÃO DE EDÍCULA EXISTENTE NO IMÓVEL AVALIADO. INOCORRÊNCIA. O LAUDO DO PERITO É CLARO QUANTO À DESCRIÇÃO DA EDÍCULA EXISTENTE AOS FUNDOS DO IMÓVEL E DAS PEÇAS QUE A COMPÕEM, INCLUINDO-A NA METRAGEM CONSIDERADA PARA FINS DE AVALIAÇÃO, O QUE TAMBÉM SE VERIFICA DAS FOTOGRAFIAS QUE O INTEGRAM. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO.

(Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS. Agravo de Instrumento 51980345420228217000. Desembargador Relator Mylene Maria Michel. Julgado em 24/03/2023).

Como visto, não há óbice para que um corretor de imóveis exerça a função de perito judicial.

Um corretor de imóveis obtém vasta experiência no ramo rural, avaliando a valorização ou desvalorização de determinada área de campo rural com maior precisão, já que conhece as áreas de campo rural da região que trabalha. O perito, corretor de imóveis, é adequado para realizar esse tipo de perícia, tendo em vista que trabalha com isso dia após dia. Um corretor de imóveis, além de conhecer as áreas de campo rural da região que trabalha, aufere prática e experiência em demandas rurais dia-a-dia, condições absolutamente necessárias à realização de qualquer perícia.

Por fim, quanto a nomeação de corretor de imóveis para exercer a função de perito judicial em áreas rurais, entende o Superior Tribunal de Justiça:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO. DECRETO DE UTILIDADE PÚBLICA. CONSTRUÇÃO DA PEQUENA CENTRAL HIDRELÉTRICA POÇO FUNDO, LOCALIZADA NO MUNICÍPIO DE SÃO JOSÉ DO VALE DO RIO PRETO. ÁREA RURAL DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO DE 4,6703HA, CORRESPONDENDO A 3,71% TOTAL DE 125,80HA DO BEM. ESTUDO TÉCNICO PRIVADO DE EMPRESA DE CONSULTORIA AMBIENTAL APONTOU O VALOR INDENIZATÓRIO INICIAL DE R$425.129,12. IMISSÃO PROVISÓRIA NA POSSE DEFERIDA, PRECEDIDA DE INSPEÇÃO JUDICIAL, JUNTAMENTE COM CORRETOR DE IMÓVEIS DA REGIÃO, QUE CHEGOU AO MESMO VALOR DE MERCADO OFERTADO. IMPUGNAÇÃO DO EXPROPRIADO. LAUDO PERICIAL JUDICIAL QUE MAJORA O MONTANTE ORIGINAL, TOTALIZANDO R$ 447.300,00, SENDO R$ 217.800,00 REFERENTE AO VALOR DA TERRA E R$ 229.500,00 DAS BENFEITORIAS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APELO DO EXPROPRIADO, SUSCITANDO NULIDADE DO DECISUMPOR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO E NO MÉRITO REQUERENDO A REFORMA INTEGRAL, IRRESIGNANDO-SE COM O VALOR DA INDENIZAÇÃO; CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO ADOTADOS PELO PERITO; A NÃO INCLUSÃO NO LAUDO PERICIAL DE BENFEITORIA NECESSÁRIA (PONTE) NO PROCESSO DE EXPROPRIAÇÃO E OS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. A CONSTITUIÇÃO FEDERAL NÃO IMPÕE SEJA A DECISÃO EXAUSTIVAMENTE FUNDAMENTADA. O JULGADOR DEVE INFORMAR DE FORMA CLARA AS RAZÕES DE SEU CONVENCIMENTO, TAL COMO OCORREU. PRELIMINAR AFASTADA. NENHUMA IRREGULARIDADE NO PROCESSO EXPROPRIATÓRIO. IMISSÃO NA POSSE PROVISÓRIA REALIZADA DE ACORDO COM O ARTIGO 15 § 1º DO DECRETO-LEI N.º 3.365/41, SENDO CERTO QUE O DISPOSITIVO LEGAL NÃO CONTRARIA A CF. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA N.652 DO STF. INDENIZAÇÃO FIXADA PELA SENTENÇA, DE ACORDO COM LAUDO PERICIAL DO EXPERT DO JUÍZO, QUE ATENDEU AO PRINCÍPIO DA JUSTA INDENIZAÇÃO. TRATANDO-SE DE QUESTÃO EMINENTEMENTE TÉCNICA, A PERÍCIA JUDICIAL É MAIS ADEQUADA PARA SE OBTER SUBSÍDIOS PARA OS ESCLARECIMENTOS DA CAUSA. COM RELAÇÃO À PONTE ERGUIDA NO TERRENO, O PERITO JUDICIAL ESCLARECEU QUE "NÃO CONSTA NO PROCESSO DE DESAPROPRIAÇÃO, ESTA NÃO É OBJETO DESTE TRABALHO". QUANTO À METODOLOGIA E CÁLCULOS, AFIRMOU QUE "SEGUEM AS DETERMINAÇÕES TÉCNICAS DAS NORMAS TÉCNICAS BRASILEIRAS DA ABNT VIGENTES NA DATA DA DILIGÊNCIA, QUE SÂO A NBR 14.653-2/2011 E A NBR 12.721". NÃO EXISTE RAZÃO PARA AFASTAR O LAUDO PERICIAL. COM RELAÇÃO AO ÔNUS SUCUBENCIAIS, DIANTE DA IMPUGNAÇÃO DO EXPROPRIADO, DA MAJORAÇÃO DO VALOR INDENIZATÓRIO INICIAL E DO TRABALHO ADICIONAL CONSISTENTE NO PRESENTE RECURSO, O PATRONO DO APELANTE FAZ JUS AOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

(Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial Nº 2024749/RJ. Ministra Relatora Regina Helena Costa. Julgado em 30/11/2022).

Nesse acórdão, foi discutido o valor indenizável de uma área de terras rurais localizada no Estado do Rio de Janeiro. Foi nomeado perito judicial, corretor de imóveis, que elaborou um laudo pericial adequado aos esclarecimentos da causa, apontando o valor indenizatório, de acordo com o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) e, também, de acordo com a normatização estabelecida pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), NBR 14.653. Esse laudo pericial foi impugnado, em razão do valor mercadológico da área rural encontrado pelo perito judicial corretor de imóveis. Porém, restou determinado que o laudo, com o valor da fração de terras rurais, estava correto, não havendo necessidade de nomear perito judicial engenheiro agrônomo.

A experiência dos corretores de imóveis confere, portanto, precisão à perícia, tanto quanto a de um engenheiro ou de um arquiteto.

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