Airbnb em condomínios

Antes de nos aprofundarmos sobre o tema em pauta, iniciemos pela definição, para facilitar o entendimento:

AIRBNB é um serviço que permite que pessoas do mundo inteiro ofereçam em locação seus imóveis, para usuários que buscam acomodações mais em conta em qualquer lugar do mundo, sendo possível locar apenas um quarto ou o imóvel completo a outros usuários, como também alugar um espaço, caso seja a sua necessidade ou interesse.

É uma plataforma muito usada no mundo todo por turistas, viajantes e profissionais em trânsito, eis que o grande apelo do serviço está nos custos mais baixos e na facilidade de uso: alugar um imóvel sem muita burocracia.

As decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que constituem os precedentes mais relevantes sobre a questão envolvendo a possibilidade, ou não, de condomínios edilícios residenciais imporem restrições à destinação de suas unidades privativas para uso temporário e de curto prazo são aquelas proferidas pela 4ª Turma no REsp. 1.819.075/RS, em abril de 2021 e pela 3ª Turma no âmbito do Recurso Especial (REsp) 1.884.483/PR, em novembro de 2021.

Foram nelas que os Ministros do STJ analisaram diretamente o tema em questão, cuja relevância econômica e social é acentuada no atual contexto de acelerado desenvolvimento da chamada "economia de compartilhamento", caracterizada pelo máximo aproveitamento de recursos através da mutualização de bens e espaços, com ênfase no uso e não na propriedade, e baseada na interação direta entre os agentes econômicos interessados na transação, geralmente com facilitação por meio de plataformas digitais (modelo peer-to-peer).

Por maioria de votos, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, nos autos do REsp. 1819075, em 20/4/21, que caso a convenção do condomínio preveja a destinação residencial das unidades, os proprietários não poderão alugar seus imóveis por meio de plataformas digitais como o AIRBNB, exceto se houver autorização na convenção condominial.

Decidiu-se que tal modalidade é caracterizada como uma espécie de contrato atípico de hospedagem, distinto da locação por temporada e da hospedagem oferecida por empreendimentos hoteleiros, que possuem regulamentações específicas.

Segundo o entendimento do STJ, se há expressa destinação RESIDENCIAL das unidades do condomínio na convenção condominial, torna-se impossível a sua utilização para a atividade de hospedagem REMUNERADA, prática essa que se caracteriza como atividade COMERCIAL.

No voto acompanhado pela maioria do colegiado, o Ministro Raul Araújo apresentou uma distinção entre os conceitos de residência (morada habitual e estável), domicílio (residência com a intenção de permanência definitiva) e hospedagem (habitação temporária).

Segundo o Ministro, entre as características da hospedagem estão a alta rotatividade no local e a oferta de serviços, em que o imóvel é disponibilizado para diferentes pessoas em curto espaço de tempo, com oferta de serviços como lavagem de roupas.

No campo normativo, Raul Araújo lembrou que a lei de Locações considera aluguel para temporada aquele destinado à residência temporária do locatário, por prazo não superior a 90 dias.

A legislação, segundo o ministro, não trata da hipótese de oferta de imóveis com alta rotatividade nem da possibilidade de divisão de uma mesma unidade entre pessoas sem vínculo.

Por outro lado, o magistrado apontou que as atividades realizadas por meio de plataformas como o AIRBNB não possuem o modelo de negócio, nem a estrutura ou o profissionalismo suficientes para serem enquadradas na lei 11.771/08 (Política Nacional de Turismo), embora as características desse tipo de locação lembrem um contrato de hospedagem na modalidade atípica.

"Tem-se um contrato atípico de hospedagem, expressando uma nova modalidade, singela e inovadora, de hospedagem de pessoas sem vínculo entre si, em ambientes físicos de padrão residencial e de precário fracionamento para utilização privativa, de limitado conforto, exercida sem inerente profissionalismo por proprietário ou possuidor do imóvel, sendo a atividade comumente anunciada e contratada por meio de plataformas digitais variadas", explicou o Ministro.

O ministro apontou que o Código Civil, ao mesmo tempo em que reconhece ao proprietário o direito de dispor livremente de sua unidade residencial, também lhe impõe o dever de observar a sua destinação e usá-la de maneira não abusiva, com respeito à convenção do condomínio, instrumento com força normativa, segundo o próprio código.

"Assim, o direito do proprietário condômino de usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos dos artigos 1.228 e 1.335 do Código Civil de 2002 e 19 da lei 4.591/64, deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício", concluiu o Ministro ao manter o acórdão do TJ/RS.

No segundo processo destacado, a Terceira Turma decidiu que "o condomínio que possui destinação exclusivamente residencial pode proibir a locação de unidade autônoma por curto período de tempo". O entendimento foi fixado no REsp. 1.884.483, de relatoria do ministro Villas Bôas Cueva.

Segundo o acórdão, relatado pelo Ministro RICARDO VILAS BÔAS CUEVA, "A exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, caracterizada pela eventualidade e pela transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio."

O Ministro refletiu que "a intenção de quem ali se encontra provisoriamente é aproveitar ao máximo os poucos dias de permanência - comportamento que muito difere do uso ordinário conferido por aqueles que lá residem -, a ensejar, além do incremento nas despesas de manutenção, a insuficiência dos espaços de uso comum, normalmente planejados para atender à demanda ordinária dos residentes."

Como não existem direitos absolutos no ordenamento jurídico brasileiro, a decisão explica ainda que "O direito de propriedade, assegurado constitucionalmente, não é só de quem explora economicamente o seu imóvel, mas sobretudo daquele que faz dele a sua moradia e que nele almeja encontrar, além de um lugar seguro para a sua família, a paz e o sossego necessários para recompor as energias gastas ao longo do dia."