Multipropriedade e o novo projeto de lei 4.001/21

Com o advento da lei 13.777/18, o setor imobiliário experimentou um grande crescimento oriundo da regulamentação da Multipropriedade, que desde a década de 1990 já vinha sendo utilizada no Brasil.

A regulamentação da Multipropriedade tem demonstrado um impacto positivo no crescimento do segmento em nosso país. A permissão de projetos de alto investimento por meio da regulamentação da Multipropriedade pode tornar esses projetos mais viáveis, levando a uma maior estabilidade e previsibilidade nos mercados imobiliários¹. Essa estabilidade e previsibilidade podem incentivar o investimento em imóveis e setores relacionados, contribuindo para alavancar o setor.

Novas áreas podem se tornar disponíveis para o desenvolvimento, promovendo o crescimento econômico em regiões anteriormente subdesenvolvidas. Além de contribuir para a formação de maiores oportunidades de emprego, melhoria da infraestrutura e uma economia mais saudável.

Além disso, regulamentar a multipropriedade pode promover práticas sustentáveis de crescimento e desenvolvimento. Ao limitar a concentração de propriedade, os recursos podem ser distribuídos de forma mais eficiente, levando a práticas de desenvolvimento mais ecológicas e sustentáveis.

Não obstante, o impacto contribuirá para o crescimento econômico de longo prazo, ambiental e socialmente responsável, além de que a regulamentação da Multipropriedade pode ajudar a garantir que os recursos sejam utilizados de forma a promover o crescimento e o desenvolvimento em benefício da sociedade como um todo².

Entretanto, somente após o advento da lei, a multipropriedade foi de fato estabelecida como modelo de negócio seguro, passando a atrair investimentos que permitiram o crescimento do setor e sobretudo, a quebra de paradigmas, considerando que, agora regulamentada, contribui para deflagrar o rompimento, em certa medida, com padrões estabelecidos no seio da sociedade, que tinham como regra absoluta a necessidade de vinculação do imóvel ao seu proprietário.

Antes da promulgação da lei 13.777 em dezembro de 2018, a multipropriedade como modelo de negócios, não era considerada uma opção segura de investimento no Brasil. No entanto, após a aprovação da lei, a Multipropriedade se consolidou como um modelo de negócio seguro, proporcionando proteção jurídica aos investidores que desejassem compartilhar imóveis³.

Esse reconhecimento legal foi fundamental para o crescimento do setor, pois, permitiu aos investidores que se sentissem seguros em seus investimentos, bem como o aumento do incentivo para que mais pessoas invistam em projetos de multipropriedade. A aprovação da lei foi um marco significativo para a multipropriedade, ensejando a abertura do caminho para o sucesso do setor.

Com o reconhecimento legal da multipropriedade, o setor passou a atrair investimentos que permitiram seu crescimento. Segundo relatório de fevereiro de 2022, a venda de cotas em empreendimentos multipropriedade chegou a R$ 28 bilhões, com empreendimentos como os principais hotéis Hard Rock refletindo um setor pujante no Brasil⁴. A proteção legal conferida pela lei também estimulou a entrada de mais incorporadoras no mercado da Multipropriedade, fomentando ainda mais a credibilidade do setor.⁵

A promulgação da lei não só consolidou a Multipropriedade como uma opção segura de investimento, atraindo investimentos para o crescimento do setor, como também quebrou paradigmas. Antes da lei, a multipropriedade não era considerada um modelo de negócios legítimo e era frequentemente associada a golpes de timeshare.

No entanto, o reconhecimento legal da Multipropriedade, a tornou um modelo de negócio legítimo e respeitado no Brasil. A proteção legal conferida pela lei também permitiu o desenvolvimento de inovadores projetos de Multipropriedade, quebrando ainda mais paradigmas no setor  .

Por muitos anos, a indústria de timeshare operou com pouca ou nenhuma regulamentação, resultando em inúmeros casos de fraude e abuso. A partir da introdução de leis de proteção ao consumidor para timeshare, o setor passou por mudanças significativas. A implementação de regulamentações contribuiu para desencadear a alteração do cenário com a formação de expectativas da sociedade em relação à propriedade, que antes era vinculada apenas ao proprietário.

A introdução de regulamentos levou ao desenvolvimento do conceito de Multipropriedade, onde cada proprietário detém uma fração do tempo no imóvel. Esse conceito tornou-se mais amplamente aceito e mudou a maneira como as pessoas veem a propriedade e o seu uso. Com o estabelecimento de padrões para timeshare, os indivíduos agora podem comprar uma parte de um imóvel e usá-lo por um período específico, ao invés de ficarem atrelados a uma única propriedade por toda a vida.

As mudanças nas visões da sociedade sobre propriedade e uso foram apoiadas pela entrega de propriedades dentro de um prazo específico, o que ajudou a estabelecer uma indústria de timeshare mais estruturada e regulamentada, onde os consumidores podem se sentir confiantes de que seu investimento está protegido. Como resultado, o timeshare tornou-se uma opção mais viável e atraente para quem procura investir em uma propriedade de férias sem os altos custos associados à propriedade tradicional.

AS REGRAS NA MULTIPROPRIEDADE E A QUEBRA DE PARADIGMA

A Multipropriedade como instituto jurídico que é, passou a contar com regras específicas a partir de 2018, possibilitando a cada um dos proprietários de um mesmo imóvel, o exercício da titularidade de uma fração de tempo, e desta maneira, o uso e o gozo exclusivo da propriedade de forma alternada, sendo que a grande virada de chave se encontra justamente na vinculação do proprietário ao tempo de utilização do imóvel, e não mais ao bem em si.

Esse conceito também é conhecido como multipropriedade ou timeshare e foi introduzido no ordenamento jurídico brasileiro pela lei 13.777/18. A Multipropriedade é definida como o exercício temporal fracionário e exclusivo do direito de propriedade comum a múltiplos sujeitos. Este instituto jurídico tem uma longa história de desenvolvimento, e possui regras específicas que foram introduzidas pela legislação.

As novas regras de Multipropriedade introduzidas em 2018 fornecem segurança jurídica aos proprietários de timeshare. Estas regras preveem o regime jurídico da titularidade do timeshare e do seu registo, em que cada titular do mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo.

O objetivo dessas regras é permitir a possibilidade real de adquirir uma fração de um imóvel e dividir os custos com outros proprietários. A introdução dessas regras trouxe maior segurança jurídica à multipropriedade como instituto jurídico.

A Multipropriedade tem sido reconhecida como possibilidade jurídica de constituição de regime especial de condomínio, pelo qual cada condômino passa a ser titular de uma fração de tempo. Esse instituto jurídico vem sendo desenvolvido ao longo do tempo, e possui regras específicas que conferem segurança jurídica aos proprietários de imóveis em regime de timeshare.

O objetivo dessas regras é permitir a possibilidade real de adquirir uma fração de um imóvel e dividir os custos com outros proprietários. A Multipropriedade é um conceito inovador que tem o potencial de revolucionar a forma como pensamos sobre propriedade e gestão.

Para tanto, a aquisição da Multipropriedade deve se dar por contrato que permita disciplinar a aquisição da fração de tempo, com a previsão das limitações de ocupação de forma muito clara, não podendo se desprezar que a despeito de se tratar de aquisição de quotas, estamos diante de um direito real.

Importante destacar que a celebração de um contrato é crucial para garantir que todas as partes envolvidas entendam os termos da aquisição e as limitações que a acompanham. Apesar de se tratar de aquisição de quotas, é importante lembrar que se trata de um direito real⁶. Portanto, um contrato claro e abrangente acaba sendo essencial para evitar mal-entendidos ou problemas legais no futuro.

Uma previsão clara das limitações de ocupação também é importante na aquisição da Multipropriedade. Isso inclui restrições ao número de pessoas que podem ocupar a propriedade a qualquer momento, bem como limitações à duração de cada estadia.

Essas limitações ajudam a garantir que a propriedade não seja superlotada e que todos os proprietários tenham acesso igual à propriedade⁷. Um contrato bem elaborado deve delinear claramente essas limitações e garantir que todas as partes as entendam e concordem com elas.

Compreender o direito real de aquisição da Multipropriedade também é crucial. Cada unidade periódica constitui um direito real de propriedade periódica, que vincula o multiproprietário à propriedade e lhe confere certos direitos e obrigações.

Isso significa que a aquisição da Multipropriedade não é apenas uma questão de compra de uma fração do tempo, mas também um acordo legal que vem com certos direitos e responsabilidades. Portanto, é importante ter a compreensão clara das implicações legais da aquisição da Multipropriedade antes de celebrar um contrato⁸.

O contrato deve contemplar os direitos de todas as partes, sem menosprezar aspectos que possam desencadear abusividades e situações que repercutam na fruição do imóvel, sendo igualmente importante a instituição da convenção da Multipropriedade, na qual serão disciplinadas inúmeras questões, em especial, as limitações e as frações de tempo de utilização.

SOBRE O PROJETO DE LEI 4.001/21

Muito embora a lei 13.777/18⁹ já tenha regulamentado a Multipropriedade e concomitantemente, contribuído para alavancar o setor, o Projeto de lei 4.001/21¹⁰ busca o seu aprimoramento para, em linhas gerais, tratar de questões condominiais e de responsabilidade relacionadas à fração, o que conforme expectativa criada em torno do Projeto, tende a causar impactos bastante positivos para o segmento, com o aperfeiçoamento da lei através de disposições que terão por escopo disciplinar questões afetas ao dia a dia e que trazem impactos para a operacionalização da Multipropriedade.

Uma estratégia para a operacionalização da Multipropriedade é a centralização de operações e recursos, o que envolve a consolidação da gestão de várias propriedades em uma única entidade, podendo levar a uma maior eficiência e redução de custos. Por exemplo, no setor público, a centralização tem sido usada para agilizar os processos de aquisição e melhorar a alocação de recursos¹¹.

No setor privado, empresas com múltiplas propriedades podem se beneficiar da centralização de operações, como manutenção e marketing, para reduzir redundâncias e aumentar a produtividade¹². Ao centralizar operações e recursos, os proprietários de várias propriedades podem otimizar suas práticas de gerenciamento e melhorar seus resultados.

Outra estratégia para a operacionalização da Multipropriedade consiste na padronização de processos e procedimentos, o que envolve a criação de diretrizes e protocolos uniformes para gerenciar várias propriedades, podendo contribuir para a garantia da consistência e qualidade em todas as propriedades. Por exemplo, na indústria agrícola, a padronização tem sido usada para melhorar a eficiência e eficácia dos programas de prevenção e controle de doenças.

No setor imobiliário, a padronização pode ajudar a garantir que todas as propriedades sejam administradas de acordo com os mesmos padrões, o que pode melhorar a reputação da empresa e aumentar a satisfação do cliente. Ao padronizar processos e procedimentos, os multiproprietários podem melhorar a qualidade de suas práticas de gestão e criar uma identidade de marca mais coesa.

Utilizar a tecnologia para eficiência e integração é outra estratégia para a operacionalização da Multipropriedade. Com a crescente disponibilidade de ferramentas e plataformas digitais, os proprietários de várias propriedades podem otimizar suas práticas de gerenciamento e melhorar a comunicação e a colaboração entre as propriedades.

Por exemplo, as plataformas digitais podem ser usadas para gerenciar solicitações de manutenção, rastrear taxas de ocupação e compartilhar as melhores práticas entre as propriedades.

Além disso, a tecnologia pode ser utilizada para potencializar as medidas de segurança, como a implantação de sistemas seguros e tecnologia para assembleias digitais em condomínios e associações. Ao utilizar a tecnologia para eficiência e integração, os proprietários de várias propriedades podem melhorar suas práticas de gerenciamento e permanecer competitivos em um mercado cada vez mais digital.

Enfim, conforme as alterações propostas pelo Projeto de lei, a Multipropriedade que já se apresenta como uma ótima opção ao oferecer a possibilidade de uso e gozo de imóvel sem depender de investimento elevado, promete contribuir ainda mais para o aquecimento e expansão do setor, que se dará a partir da elevação do nível de confiança cada vez maior nessa modalidade de negócio.

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1 VIEGAS, C. M. A. R, PAMPLONA F., Rodolfo. A multipropriedade imobiliária à luz da lei 13.777/2018. Disponível em: https://www.direito.ufmg.br/revista/index.php/revista/article/download/2029/1895.Acesso em: 30 mar. 2023.

2 PAULINI, U. Crise estrutural e funcional da propriedade: revisão dos conceitos gerais em matéria de direitos reais (numerus clausus, tipicidade, situação jurídica e função social). Disponível em: https://pt.scribd.com/document/464970533/CRISE-ESTRUTURAL-E-FUNCIONAL- DA-PROPRIED-pdf. Acesso em: 30 mar. 2023.

3 OLIVEIRA. J. O. Regulamentação da multipropriedade criou cenário robusto e seguro para a hotelaria. Disponível em: https://www.revistahoteis.com.br/regulamentacao-da-multipropriedade-criou-cenario-robusto-e-seguro-para-a-hotelaria/. Acesso em: 30 mar. 2023.

4 ALVARENGA, B. Quer ser dono de um quarto em um resort? Entenda o que é multipropriedade. Disponível em: https://exame.com/mercado-imobiliario/quer-ser-dono-de-um-quarto-em-um-resort-entenda-o-que-e-multipropriedade/. Acesso em: 30 mar. 2023

5 SILVESTRE, G. F. et al. A legitimidade ad causam para os interditos possessórios contra moléstias da posse praticadas no sistema time-sharing. Meritum: revista de direito da Universidade FUMEC / Universidade FUMEC, Faculdade de Ciências Humanas, Sociais e da Saúde. - v. 15, no. 3 (set./dez. 2020)-Belo Horizonte : Universidade FUMEC, 2006. Disponível em: http://revista.fumec.br/index.php/meritum/article/view/8343/pdf_1. Acesso em: 30 mar. 2023.

6 BRASIL. Lei nº 13.777, de 20 de dezembro de 2018. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/lei/L13777.htm. Acesso em: 30 mar. 2023.

7 VENOSA. S. S. Multipropriedade (time sharing). Disponível em: https://www.migalhas.com.br/depeso/295907/multipropriedade--time-sharing. Acesso em: 30 mar. 2023.

8 TARTUCE. F. Análise Detalhada da Multipropriedade no Brasil após a Lei nº 13.777/2018: Pontos Polêmicos e Aspectos de Registros Públicos. Disponível em: http://genjuridico.com.br/2019/03/21/analise-detalhada-da-multipropriedade-no-brasil-apos-a-lei-no-13-777-2018-pontos-polemicos-e-aspectos-de-registros-publicos/. Acesso em: 30 mar. 2023.

9  BRASIL. Lei nº 13.777, de 20 de dezembro de 2018. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/lei/L13777.htm. Acesso em: 30 mar. 2023.

10 PL 4001/2021. Disponível em:  https://www.camara.leg.br/propostas-legislativas/2306927. Acesso em: 30 mar. 2023.

11 BRASIL. Repositório de Conhecimento da CGU: Browsing DSpace. Disponível em: https://repositorio.cgu.gov.br/browse?type=title&sort_by=1&order=ASC&rpp=60&etal=30&null=&offset=3435. Acesso em: 30 mar. 2023.

12 CANTO. G. Padronização de processos: princípios, implementação e (...). Disponível em: https://blog-pt.checklistfacil.com/padronizacao-de-processos/. Acesso em: 30 mar. 2023.