Como funciona o direito ao distrato nas incorporações imobiliárias?

Fazendo uma breve retrospectiva de como o Poder Judiciário vinha enxergando a possibilidade de desfazimento do contrato por solicitação do adquirente/comprador, percebe-se que a houve uma atenção especial quanto a regulação do tema pelo Poder Legislativo, e uma evolução que buscou dar segurança jurídica às partes envolvidas - comprador e incorporadora.

Não poderia ser diferente, o mercado de incorporação imobiliária, mesmo em um momento de retomada da economia pós pandemia do covid-19, registrou alta de 12.9% no acumulado de janeiro a setembro de 2022, segundo dados do indicador Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC).

Mas e o direito ao distrato?

Primeiro precisamos deixar registrado que, originariamente, quando da publicação da lei 4.591/64 - ainda com muitos artigos em vigência, o contrato feito para aquisição de unidade futura não poderia ser desfeito por iniciativa exclusiva do adquirente/comprador. Esta era a regra geral.

No entanto, muitos casos de adquirentes/compradores começaram a bater às portas do Poder Judiciário pleiteando o desfazimento desses contratos - muitos com motivações idôneas, outros não. O efeito disso prejudica não só o empreendedor e a coletividade de adquirentes adimplentes de um empreendimento, mas também, em última análise, a economia como um todo.

Muitos casos foram julgados procedentes, de forma que o incorporador era obrigado a devolver valor pago, deduzido determinado percentual a depender do caso concreto. Posteriormente, surgiram dúvidas acerca do momento de devolução desses valores, se imediatamente ou não; se parcelado ou não.

Em 2015, o Superior Tribunal de Justiça editou a súmula 543¹, firmando entendimento pela imediata restituição do valor pago pelo adquirente/comprador, de forma integral ou parcial.

E hoje, com a edição da lei Federal, o "direito ao distrato" pode ser encarado como absoluto? O adquirente pode, mesmo de forma imotivada, solicitar o encerramento do contrato e ter devolvida parte do valor que pagou?

Registra-se apenas que, tecnicamente, quando uma das partes solicita o encerramento do contrato, sem motivo justificável, chama-se de resilição unilateral, e não distrato, que acontece quando é da vontade de ambos o término do contrato. Portanto, a lei quando fala de "distrato" comete um erro técnico.

Em que pese a existência de fortes argumentos capitaneados por vozes que atuam na advocacia empresarial da construção civil, no sentido de negar a possibilidade de desfazimento do contrato de forma imotivada à pedido do adquirente/comprador, o Superior Tribunal de Justiça, até antes mesmo da edição da lei Federal 13.786/18, já vinha entendendo por esta possibilidade.

A mudança da lei neste aspecto veio para estabelecer limites para a retenção de valores, forma e momento de pagamento das restituições, a depender se a incorporação foi gravada ou não com patrimônio de afetação.

Por fim, entendemos que, apesar de decisões do STJ possibilitando o encerramento do contrato pelo adquirente/comprador, não se trata de um direito absoluto, devendo ser considerado, sempre, as peculiaridades do caso concreto.

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1 Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.