Contratos de locação - IPCA ou IGP-M como índice de reajuste?

Nos últimos três anos observamos uma alteração bastante significativa no modo como os contratos de locação passaram a ser elaborados, pois, em decorrência da instabilidade econômica enfrentada pelo país, quando inúmeras famílias perderam suas fontes de rendimentos em razão da pandemia, experimentamos a alta elevada do IGP-M, especialmente no período compreendido entre março de 2020 a abril de 2021, o que culminou com uma avalanche de processos distribuídos diariamente visando a substituição do referido índice pelo IPCA.

Pouco tempo após o início da pandemia, as discussões judiciais tomaram proporções alarmantes e a cada decisão proferida, os questionamentos quanto à prudência na substituição do IGP-M pelo IPCA ganhavam contornos de preocupação, especialmente dentro do meio jurídico, mesmo porque o IGP-M sempre foi o índice comumente empregado nos contratos de locação.

A temática em voga traz o seguinte questionamento? Por que o IGP-M é o índice utilizado nos contratos de locação? Será que o IPCA não seria o índice de reajuste ideal?

Para tal resposta há que se remeter a indagação à principal legislação relacionada à locação de imóveis urbanos no Brasil - a lei do Inquilinato - lei 8.245, de 18 de outubro de 1991 que estabelece o direito de reajustar o valor pago pela locação de forma anual a partir de um mês de vencimento a ser estabelecido em contrato.

É importante considerar primeiramente, que a lei não define que a variação acumulada de 12 meses do IGP-M deva ser utilizada como valor de reajuste. Em verdade, a seleção do índice inclui negociações entre as partes, ainda que o mais comumente utilizado seja o IGP-M.

O IGP-M tornou-se uma excelente referência para o reajuste devido à sua grande aderência pois o proprietário do imóvel necessita de um índice com vencimento no início do mês, data comum de vencimento do contrato, por sua vez, o IGP-M atende a tal exigência e tem como base o final do mês anterior, o que acaba contribuindo com a escolha que acaba sendo feita em função desses vários fatores.

Outro ponto, é que naquele período, a diferença entre IGP-M e IPCA era mínima, com a vantagem de o índice IGP-M ser administrado por uma instituição não governamental e conceituada no mercado.

Originalmente, o IGP-M fora concebido para ser um deflator do PIB, pois monitorava o comportamento dos preços ao produtor em três setores-chave no cálculo do PIB: agricultura e indústria, consumo e construção.

Além disso, não há impedimentos para que o IGP-M seja utilizado como indexador para outros tipos de contratos, no entanto, seu emprego predominante ocorre nos contratos de locação.

A despeito da sua utilização em contratos de locação, o IGP-M também era utilizado para indexar títulos do tipo NTN-C, porém, deixou de ser negociado. Este indicador também constitui um conjunto de índices utilizados no reajuste de contas luz e telefonia.

Consiste em uma média, porque existe uma parte de estrutura de custo que não é IGP-M, e sim, mão de obra, o que se relaciona mais ao IPCA. Entretanto, a parte correspondente aos custos de materiais, em especial com importações, fica mais ligado ao IGP-M.

Tem uma parte da estrutura de custos que não é IGP-M, mão de obra, que é mais relevante para o IPCA e, portanto, para a média. Os custos de materiais são mais relevantes para o IGP-M, especialmente para as importações.

No entanto, hodiernamente ocorrera uma desvinculação da inflação oficial do país em relação ao IGP-M. Isso se deve ao fato de que na década de 1980 a hiperinflação atingia todos os setores de forma semelhante e a economia era fortemente indexada ao dólar afetando o IGP-M, então o IPCA e o IGP-M eram igualmente altos.

A estabilização econômica mudou o comportamento da economia para a commodity medida pelo IGP-M e para o que era prestação de serviços, mais ligada, portanto, ao IPCA.

Diante do contexto de altas emissões do dólar nas commodities, o IGP-M disparou. Nesses casos, também eram comuns as tentativas de substituí-lo pelo IPCA, que também traria uma alta, mas menor.

DIFERENÇAS ENTRE OS ÍNDICES

O Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) é calculado pelo IBGE e consiste em índice oficial de inflação do país, que serve de base para as políticas monetárias, tais como influenciar o Banco Central na decisão da taxa básica de juros (Selic), elevada diante da alta do IPCA. O IPCA do IBGE calcula os preços de cerca de 400 produtos e serviços diversos cobrados das famílias com rendimentos mensais de 1 a 40 salários mínimos, moradoras das regiões metropolitanas de Belém, Fortaleza, Recife, Salvador, Belo Horizonte, Rio de Janeiro, São Paulo, Curitiba, Vitória e Porto Alegre, além dos municípios de Brasília, Goiânia e Campo Grande.

IGP-M é a sigla para Índice Geral de Preços do Mercado, uma das variações do IGP. Esse indicador é apurado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e mede a inflação de preços de matérias-primas da área agrícola e industrial até serviços e bens.  O índice é composto pelo IPA-M (Índice de Preços por Atacado - Mercado), IPC-M (Índice de Preços ao Consumidor - Mercado) e INCC-M (Índice Nacional do Custo da Construção - Mercado), tendo o primeiro um peso de 60%, o segundo 30% e o terceiro 10%.  Esses indicadores calculam desde itens de alimentação até serviços diversos, como mensalidades de planos de internet, condomínio, remédios, transporte, entre outros. Sendo assim, contas de energia elétrica, alguns planos de saúde e tipos de seguros, educação e universidade também podem ser reajustadas pelo IGP-M e não somente o aluguel de imóveis, como é mais difundido.

Enquanto o IGP-M é calculado levando-se em consideração o Índice de Preços por Atacado (IPA); o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e o Índice Nacional do Custo da Construção (INCC); o IPCA se pauta no custo de vida das famílias, sendo utilizado para definir a meta de inflação pelo Banco Central.

Em resumo, o IGP-M é calculado considerando o Índice de Preços no Atacado (IPA). Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). O IPCA é baseado no custo de vida da família, sendo empregado para definir metas de inflação pelos bancos centrais.

Há que se considerar, no entanto, que na celebração de um contrato de locação, há que ser analisado qual dos índices entre IGP-M e IPCA é o mais apropriado para os contratos de locação.

Nesse sentido, muito embora o IGP-M, tradicionalmente tenha sido o índice mais utilizado para o reajuste dos alugueres, algumas reflexões devem ser feitas tanto por locador quanto por locatário antes da assinatura do contrato de locação.

Pela perspectiva do locatário, há que se considerar que a sua oscilação pode trazer muitos sobressaltos e até mesmo prejuízos. Ainda mais quando se sabe que consiste em indicador bastante suscetível às variações do câmbio, podendo inviabilizar a manutenção dos contratos.

Pela perspectiva do locador, tem-se que o seu emprego pode até parecer interessante em um primeiro momento, especialmente levando-se em consideração o acumulado dos últimos anos. Entretanto, não podem ser descartados os riscos inerentes à sua adoção, pois a alta pode implicar não raramente na rescisão antecipada do contrato de locação, de modo que aquilo que se esperava auferir no curso de determinado período, pode ser substituído por um grande prejuízo deixado pelo locatário inadimplente, associado à dificuldade de locação.

Diante da escalada do IGP-M durante a pandemia de Covid-19, os debates jurídicos produzidos sobre o tema têm questionado a possibilidade de intervenção judicial na recomposição do equilíbrio financeiro dos contratos diante de um número crescente de demandas judiciais.

Um exemplo interessante para ilustrar o assunto foi o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo quando concedeu liminar para substituição do IGP-M pelo IPCA como índice de reajuste de contratos imobiliários de locação.

Em sua decisão, o TJ-SP entendeu que a aplicação do IPCA era mais adequada ao contrato. O caso envolveu uma cédula de crédito imobiliário com cláusula de alienação fiduciária no valor de R$ 147.000,00 com previsão de pagamento em 240 parcelas mensais com correção monetária pelo índice IGP-M.

Na ação, os autores alegam que o IGP-M provocou altas exageradas em razão da pandemia de Covid-19 ao longo de 13 meses, com aumento de 24,52%. A liminar foi negada em primeira instância. No entanto, por unanimidade, o TJ-SP acolheu o pedido dos autores para substituir o IGP-M pelo IPCA.

Portanto, segundo a decisão monocrática, a possibilidade de se questionar o direito não existe, em razão de o contrato entre as partes se tratar de modalidade por trato sucessivo, celebrado muito antes do surgimento da pandemia.

Todavia, houve alta expressiva do IGP-M em relação a outros indicadores, especialmente durante a pandemia, o que, no caso concreto, criou um desequilíbrio entre as prestações contratadas pelos consumidores e as respectivas contraprestações.

Haveria, portanto, verossimilhança nas alegações do autor, pois a obrigação é desproporcionalmente onerosa em razão de evento imprevisível deflagrado pela pandemia de COVID-19, o que autorizaria, ainda em sede de antecipação de tutela, a intervenção judicial no contrato (artigos 317 e 478, ambos do Código Civil, artigo 6º, V, do Código de Defesa do Consumidor, e artigo 300, do Código de Processo Civil).

Em vista disso, à época, o entendimento fora pela possibilidade de intervenção judicial para o restabelecimento do equilíbrio financeiro do contrato, quando na concessão da liminar para substituir o índice de reajuste do contrato imobiliário, passando aquele a ser reajustado pelo IPCA em detrimento do IGP-M.

Esse aumento desproporcional gerou um debate entre locadores e locatários, já que as livres negociações sobre o índice de aluguel deveriam ser decididas entre as partes sem que no entanto, causassem um desequilíbrio contratual.

Notório se mostra que a esfera judicial e legislativa tem debatido as possíveis alterações na utilização das taxas de correção monetária dos contratos imobiliários. Neste caso, a melhor opção consiste na utilização do Índice Nacional de Preços ao Consumidor (IPCA), dado o desequilíbrio causado pela alta do IGP-M.

A alteração pretendida se deve ao fato de o IPCA ter acumulado apenas 6,76% nos últimos 12 meses, ante o IGP-M, que aponta o percentual de 30,29% do índice atualmente utilizado para reajuste de contratos residenciais e locações de imóveis comerciais.

A despeito das discussões travadas em âmbito judicial, visando a substituição do índice, muitos locadores e locatários preferiram prevenir os litígios que poderiam decorrer da resistência na manutenção do IGP-M nos contratos de locação, considerando a sua alta crescente e galopante, quando então buscaram repactuar o indexador substituindo-o pelo IPCA.

Dessa forma, inegável que entre as prováveis dificuldades que poderão advir das altas do IGP-M, tais como impossibilidade de manutenção do contrato de locação, ação judicial visando a substituição do índice, atrasos nos pagamentos, ou mesmo inadimplementos de contratos causando prejuízos ao locador, entre outras tantas problemáticas, não restam dúvidas de que a escolha do IPCA se revela como a melhor solução tanto para locadores, quanto para locatários, que não serão mais tão expostos aos riscos da volatilidade do mercado e das crises econômicas.