Certidões necessárias para comprar imóveis urbanos com segurança

Certidões são documentos emitidos por diversos órgãos, apontando a existência de ações judiciais, dívidas ou protestos em nome de determinada pessoa, física ou jurídica.

Em um passado não tão distante, as certidões eram emitidas apenas presencialmente, devendo o interessado comparecer em diversas repartições para solicitá-las, aguardando ainda mais alguns dias para retirá-las. Por conta dessa trabalhosa burocracia, até hoje a praxe do mercado é providenciar as certidões após a assinatura do CCV - Compromisso de Compra e Venda.

Entretanto, como hoje em dia praticamente todas as certidões podem ser solicitadas pela internet, em curto espaço de tempo, a nossa recomendação é obtê-las em momento anterior à assinatura do CCV, para que se realize a "due diligence imobiliária" previamente ao pagamento do sinal.

Passemos, então, ao exame das certidões necessárias para comprar imóveis urbanos com segurança, ressalvando que a praxe muda de local a local, de modo que tomaremos, como base, um imóvel urbano localizado na cidade de São Paulo:

CERTIDÕES DO IMÓVEL:

• Certidão de matrícula vintenária atualizada, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente;

Também conhecida como "certidão de propriedade", esse documento aponta toda a cadeia de registros referentes ao imóvel nos últimos vinte anos, sendo fundamental para aferir a legitimidade daquele que se apresenta como vendedor, bem como identificar eventuais máculas que recaiam sobre o bem imóvel ou impedimentos que ameacem a futura outorga da escritura pública de venda e compra (ou instrumento particular emitido por agente financeiro). É uma espécie de RG do imóvel.

• Certidão conjunta de débitos de tributos imobiliários, expedida pela Prefeitura do Município de São Paulo;

O objetivo é identificar eventuais débitos de IPTU do imóvel que se pretende adquirir, os quais, se presentes, impedem a lavratura da escritura pública de venda e compra (ou instrumento particular emitido por agente financeiro).

• Certidão de dados cadastrais emitida pela Prefeitura do Município de São Paulo;

Essa certidão fornece a área detalhada do terreno e da construção, assim como a base de cálculo utilizada para a apuração do IPTU.

• Declaração negativa de débitos condominiais assinada pelo síndico, com firma reconhecida e cópia autenticada da ata de eleição;

Ao comprar um imóvel situado em condomínio, é imprescindível entrar em contato com a administradora responsável por sua gestão, para solicitar uma declaração negativa de débitos condominiais, por se tratar de uma obrigação propter rem, ou seja, que acompanha o bem.

• Certidões em nome do condomínio.

Recomendamos também a expedição de certidões em nome do condomínio onde se situa a unidade negociada. Apesar de ser uma providência pouco usual, é a forma correta para identificar eventuais passivos, com potencial de sujeitar o novo comprador a um rateio indesejado.

CERTIDÕES DO VENDEDOR:

• Certidão dos cartórios dos distribuidores cíveis emitidas pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo;

Com essa certidão, é possível verificar a existência de eventuais ações judiciais que tramitam contra o vendedor, na Justiça Estadual.

• Certidões do distribuidor da Justiça Federal em primeira e segunda instâncias;

Com essas certidões, é possível verificar a existência de eventuais ações judiciais que tramitam contra o vendedor, na Justiça Federal.

• Certidão do distribuidor da Justiça do Trabalho e Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas - CNDT emitida pelo Tribunal Superior do Trabalho;

Com essas certidões, é possível verificar a existência de eventuais ações judiciais que tramitam contra o vendedor, na Justiça do Trabalho.

• Certidão Conjunta de Débitos relativos a Tributos Federais e à Dívida Ativa da União;

Com essa certidão, é possível verificar a existência de eventuais débitos tributários do vendedor com a União.

• Certidões Negativas de Débitos (CND) das Fazendas Estadual e Municipal;

Com essas certidões, é possível verificar a existência de eventuais débitos tributários do vendedor com o Estado e o Município.       

• Certidões dos Cartórios de Protestos, abrangendo o período dos últimos 05 (cinco) anos;

Com essas certidões, é possível verificar a existência de eventuais protestos de títulos inadimplidos pelo vendedor. Observamos que a consulta de protestos também pode ser realizada por meio da Central de Protesto do Estado de São Paulo (CENPROT-SP), de forma gratuita, porém sem efeito de certidão.

• Certidão da Junta Comercial do Estado de São Paulo acerca de eventuais empresas em que o vendedor figure ou tenha figurado como sócio ou administrador;

Em sendo positivo o resultado, será necessário emitir e examinar as certidões das respectivas sociedades, providência essa imprescindível para a segurança do negócio, diante da sempre presente possibilidade de desconsideração da personalidade jurídica, transferindo ao sócio a responsabilidade pelo passivo de sua empresa. Essa consulta também pode ser realizada no site da Jucesp ("pesquisa avançada"), porém sem efeito de certidão.

• Certidão de interdição, tutela e curatela, disponível em cartórios de registro civil das pessoas naturais, sendo necessário conforme as peculiaridades do caso, para evitar alegação futura de incapacidade do vendedor para a consumação do negócio.
• Certidão de nascimento atualizada (se solteiro) ou certidão de casamento atualizada (demais estados civis) e, se for o caso, contrato ou escritura de união estável;

O objetivo é identificar a eventual necessidade de autorização do cônjuge ou companheiro do vendedor para a venda do imóvel.

• Certidões ambientais;

Em algumas hipóteses, dependendo da localização do imóvel e da atividade nele exercida (manejo de produtos químicos, por exemplo), se revela prudente obter certidões ambientais em nome do vendedor e do imóvel, com a finalidade de atestar a existência de eventuais passivos ou embargos ambientais, os quais, se existentes, podem causar enorme prejuízo ao comprador.

Com relação a imóveis litorâneos, caso estejam localizados em terreno de marinha, também se fará necessária a expedição das certidões emitidas pela SPU - Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União, haja vista a incidência de taxa de ocupação ou foro, além da necessidade de recolhimento do laudêmio e expedição de CAT - Certidão de Autorização para Transferência de Imóvel da União.

Providenciar as certidões acima listadas é fundamental para se comprar imóveis urbanos com segurança. Porém, igualmente importante é a elaboração do CCV - Compromisso de Compra e Venda, instrumento que rege os diversos termos do negócio jurídico celebrado, em todos os momentos, desde a sua assinatura até o período posterior à efetiva transmissão do imóvel.

Certamente, um advogado de sua confiança poderá lhe auxiliar a avaliar o risco de uma transação imobiliária, identificar soluções que lhe confiram viabilidade, elaborar o compromisso de compra e venda, cuidar dos preparativos para a escritura pública (ou instrumento particular emitido por agente financeiro), dentre outras tantas providências que se fizerem necessárias para a realização e acompanhamento do negócio com a almejada segurança jurídica.