Muito prazer! Eu sou a usucapião extrajudicial, ao seu dispor!

A usucapião extrajudicial, como o próprio nome indica, é um processo realizado fora da via jurisdicional, ou seja, o procedimento é realizado diretamente perante um cartório de registro de imóveis, razão pela qual é denominada também de usucapião administrativa.

A via extrajudicial está regulada na lei de Registros Públicos - LRP (lei 6.015/73). O novo CPC inseriu na LRP o art. 216-A, criando o procedimento de usucapião extrajudicial, o qual sofreu alguns "ajustes" posteriores feitos pela Lei da Reurb (lei 13.465/17), que inseriu significativas mudanças no procedimento.

Para regulamentar a aplicação das regras do art. 216-A, em 14/12/17 foi editado o provimento 65 do Conselho Nacional de Justiça - CNJ, que traz mais 27 artigos que detalham o procedimento da usucapião extrajudicial, uniformizando o rito nos diversos cartórios de imóveis do País.

Por desafogar o atribulado sistema judiciário, este tipo de usucapião caracteriza-se por ser mais célere, reduzindo as décadas de duração dos processos judiciais de outrora para uma solução aproximada de até cinco meses, variando de caso para caso.

Agora, aquele que postula a propriedade em juízo pode optar por suspender o processo e tentar regularizar seu imóvel pela via extrajudicial. Em sentido inverso, quem suportar o indeferimento do pleito em cartório não é obstado de seu direito à postulação judicial.

De proêmio, mister se faz identificar se o imóvel pode ser usucapido, devendo ser atendido alguns requisitos, os quais viabilizarão o pleito extrajudicial, dentre eles o temporal, ou seja, a posse do imóvel deve ser de no mínimo 15 (quinze) anos ininterruptos, podendo ser reduzida para 10 (dez), se a propriedade caracterizar-se como moradia habitual do postulante e, se o mesmo tiver realizado benfeitorias produtivas no local, o prazo pode ser menor ainda.

Na hipótese do imóvel ser unidade autônoma de um condomínio edilício, não é necessário que haja consentimento dos titulares de direitos reais e outros direitos registrados ou averbados na matrícula dos imóveis.

Todavia, há alguns impedimentos para que o requerimento ocorra. Nesse sentido, não é permitido proceder à usucapião de:

1. Imóveis públicos;
2. Imóveis em disputa judicial;
3. Imóveis em divergência de área com vizinhos.

O procedimento cartorário de usucapião extrajudicial tem lugar quando se obtém a concordância dos envolvidos. Neste caso, não haverá litígio e o registro pode ser feito pelo Oficial de Registro de Imóveis, não havendo a interferência do Poder Judiciário e o Oficial de Registro de Imóveis verificar a presença dos requisitos legais para a usucapião, rendendo azo a que faça a transferência do imóvel para o novo proprietário, independente de ordem judicial.

Em suma, o direito a requerer a usucapião extrajudicial resguarda pessoas físicas e também jurídicas, que ocupem o local legitimamente, desde que se caracterize a posse mansa e pacífica do imóvel, de forma prolongada.

O primeiro passo do postulante é se dirigir a um cartório de notas que esteja localizado no mesmo município do imóvel. Lá, será emitida uma ata notarial constando o tempo de permanência na propriedade, o que deverá ser devidamente comprovado pelo requerente.

Frise-se que a legislação vigente exige que o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião deve ser obrigatoriamente intermediado por um advogado, por meio de representação (procuração por instrumento particular ou público, com poderes especiais para tanto).

Ali será necessário comprovar a inexistência de disputas judiciais - como ações reivindicatórias e possessórias - relacionadas ao imóvel, através das respectivas certidões.

A seguir, o postulante, por seu advogado, deverá se dirigir ao cartório de registro de imóveis, onde serão apresentados a ata notarial e uma gama de documentos necessários para a regularização do bem.

O procedimento ainda inclui a análise de toda esta documentação, a publicação de um edital, a comunicação aos antigos proprietários sobre a ação de usucapião, bem como a manifestação do poder público.

Como se depreende, o procedimento de usucapião extrajudicial inicia-se em um cartório de notas e, posteriormente, tem andamento em um cartório de registro de imóveis, até que ocorra o registro, sendo que obrigatoriamente este último deverá pertencer à mesma circunscrição do imóvel usucapiendo, ou seja, ele deve estar localizado na mesma Comarca da propriedade imobiliária que se deseja registrar.

Documentos necessários para usucapião extrajudicial:

O art. 4º, do provimento 65, do CNJ, traz um rol maior de documentos exigidos do que o previsto no art. 216-A, da LRP, porém abaixo seguem os 5 mais relevantes:

1) Ata notarial atestando a posse.

 A ata notarial é um documento feito por outro cartório - o cartório de notas. É um documento em que o Oficial atesta a ocorrência de determinada situação de fato.

Como a usucapião é baseada na posse, e como a posse é uma situação de fato, a lei previu a exigência de uma ata notarial que ateste o tempo de posse. O interessado, antes de requerer a usucapião no cartório de imóveis, deve requerer a ata notarial no cartório de notas.

O tabelião de notas poderá ir ao local, verificar a ocupação do bem, ouvir testemunhas, analisar documentos, fotos etc. Com essas informações, o tabelião verificará o tempo de posse do interessado sobe o imóvel. Tudo será por ele declarado num documento (ata), que deverá ser anexado ao pedido de usucapião extrajudicial a ser depois realizado no cartório de imóveis.

2) Planta e memorial descritivo do imóvel.

A planta e memorial descritivo são documentos produzidos por engenheiro (casas e prédios) ou por agrimensor (terrenos em geral). Esses documentos devem estar assinados por um profissional regularmente inscrito em seu conselho de classe.

O provimento 65, do CNJ (art. 4º, §5º) dispensa, contudo, a apresentação de planta e memorial descritivo para imóveis consistentes em unidades autônomas de condomínio (apartamentos, salas, vagas) ou lote regular, bastando que no requerimento seja informado o número da matrícula do bem.

3) Assinatura da planta pelos envolvidos.

Como o procedimento de usucapião extrajudicial é baseado na concordância, a LPR (art. 216-A, II) exige que a planta e o memorial descritivo sejam assinados pelos titulares de direitos sobre o imóvel. Ex.: o atual proprietário, um possível usufrutuário ou superficiário. Além dos profissionais responsáveis, citados acima.

A ideia da lei é que essa assinatura representa anuência com o requerimento de usucapião extrajudicial e demonstra que concordam em que a propriedade passe a ser registrada no nome do requerente/possuidor.

O provimento 65 (art. 4º, II) exige ainda a assinatura de todos os ocupantes (se mais de um) e dos titulares dos imóveis confinantes (vizinhos de parede ou cerca).

A lei da Reurb, em 2017, alterou a redação da LRP (art. 216-A, §11 e §12) para prever que, em condomínios regulares, bastará a assinatura do síndico, dispensadas as assinaturas de todos os vizinhos.

Já o provimento 65, do CNJ, autoriza que seja usado documento autônomo, manifestando consentimento em separado, dispensando assinatura na planta e memorial (art. 10, caput). O provimento autoriza que esse documento autônomo seja escritura pública ou mesmo particular, desde que com firma reconhecida (art. 10, §7º). A norma não trata disso, mas sugerimos que o possuidor obtenha, por cautela, o reconhecimento de firma do anuente, pelo método da autenticidade (não mera semelhança).

Se falecidos, serão legítimos para manifestação os herdeiros, desde que haja escritura pública declaratória de únicos herdeiros, acompanhada de nomeação de um deles como inventariante (provimento 65, art. 12).

4) Certidões negativas.

Como a usucapião se baseia na posse considerada mansa e pacífica, a lei exige que o requerimento traga provas disso. A posse é mansa e pacífica quando não foi reclamada pelo suposto dono ou mesmo outro possuidor mais privilegiado.

Essa prova é feita pelas certidões negativas de distribuição - que vão atestar que nenhuma ação foi ajuizada contra o possuidor interessado. No caso, atestam que a posse não foi reclamada.

O provimento 65 do CNJ (art. 4º, IV) exige que essas certidões sejam obtidas em nome:

1. Do interessado;
2. Do seu cônjuge ou companheiro;
3. Dos possuidores anteriores e seus cônjuges ou companheiros (caso o tempo de posse dos anteriores tenha sido somado para cômputo total da posse);
4. Do proprietário e seu cônjuge ou companheiro;
5. As certidões negativas devem ser retiradas junto à justiça local e também federal.

5) Justo título ou documentos que atestem a posse.

Embora a lei já tenha dito que a ata notarial ateste a posse, ela também determina trazer outros documentos com a mesma finalidade.

O justo título é um documento que deveria ter força para transferir a propriedade, caso não houvesse nele um defeito jurídico. Ex.: um contrato de compra e venda posteriormente anulado.

A teoria discute o alcance dessa expressão "justo título" (visto que não há uma definição na lei), mas o legislador escapou dessa disputa ao usar o termo "ou quaisquer outros documentos."

A necessidade é trazer documentos que demonstrem o tempo de posse, se a posse foi contínua (uma interrupção reinicia a contagem do prazo), se a posse é de boa-fé ou de má-fé (muda o prazo exigido por lei) etc.

Não por acaso há a obrigatoriedade de que um requerimento de usucapião seja intermediado por um advogado. É este profissional quem vai garantir que o processo ocorra de forma segura e dentro dos parâmetros legais.

Afinal, apesar de ser menos oneroso e mais célere que um requerimento realizado judicialmente, o processo de usucapião via cartório é repleto de detalhes importantes.

Nesse sentido, a atuação atenta de um advogado especialista em direito imobiliário poderá garantir o sucesso da empreitada e se você acredita que a usucapião de imóveis em cartório é a opção mais vantajosa para que possa regularizar o registro de sua propriedade, embarque nessa viagem.

Derradeiramente, finalizamos esta matéria honrados de termos uma legislação de Primeiro Mundo, que a passos largos avança célere no combate à burocracia, sempre mantendo incólume o Estado de Direito e a preservação da democracia.