Exclusão de condômino antissocial: é possível?

O condômino antissocial pode ser excluído do condomínio quando se recusar a respeitar as regras da coletividade e gerar incompatibilidade de convivência com os demais moradores.

Mesmo diante do estabelecimento de regras para o convívio em comum nos condomínios, sabemos que nem todos os condôminos respeitam as regras.

E daí que surgem os problemas, como por exemplo:

• Comportamento agressivo com os demais condôminos e funcionários;
• Eventos em desconformidade com o horário de silêncio;
• Descumprimento de normas de higiene e sanitárias;
• Dentre outros comportamentos.

E o que fazer ao se deparar com um condômino antissocial? É possível a exclusão?

É o que você vai descobrir neste artigo que preparamos.

Dá só uma olhada:

1. O que é um condômino antissocial?
2. Como identificar um condômino antissocial?
3. O que fazer em caso de condômino antissocial?
4. Exclusão de condômino antissocial: Quando é possível?
5. O que diz a justiça sobre a exclusão de condômino antissocial?
6. Entendendo o caso
7. Conclusão

E tem muito mais. Vamos lá?

1. O que é um condômino antissocial?

Antes de tudo, é preciso entender o que é um condômino antissocial.

É aquele que se recusa reiteradamente a respeitar as regras da coletividade.

E consequentemente, gera a incompatibilidade de convivência com os demais moradores do condomínio.

Embora não exista uma regra para saber quais são os comportamentos do condômino antissocial, é possível identificar algumas atitudes que se diferenciam do comportamento aceitável em sociedade.

Continue me acompanhando.

2. Como identificar um condômino antissocial?

Essa é uma das dúvidas mais comuns.

O condômino antissocial pode ser identificado como aquele que não segue as regras e nem respeita os direitos dos demais condôminos.

Problemas pessoais entre condôminos ou entre condômino e síndico não caracteriza o condômino antissocial tá bom?

Veja alguns exemplos de comportamento antissocial:

• Comportamento agressivo com os demais condôminos e funcionários;
• Eventos em desconformidade com o horário de silêncio;
• Atentado violento ao pudor;
• Exercício de atividade profissional nociva em imóvel residencial;
• Brigas ruidosas e constantes;
• Toxicomania;
• Superuso da unidade autônoma;
• Descumprimento de normas de higiene e sanitárias que coloquem em risco a saúde e segurança dos demais condôminos;
• Ensaios de banda e barulhos que excedam o ruído tolerável;
• Dentre outras ações contrárias ao convívio social.

Mas não basta apenas que a conduta seja antissocial.

É necessário que o condômino antissocial tenha uma conduta de constante perturbação à vida condominial, gerando uma convivência hostil.

E o que fazer nesses casos?

3. O que fazer em caso de condômino antissocial?

O Código Civil, assim como a Convenção Condominial, Regulamento Interno e decisões em assembleias garantem aos condôminos, direitos e obrigações, com o intuito de controlar a convivência comum e pacífica.

O que isso significa na prática?

Inicialmente o síndico deverá aplicar uma advertência.

E posteriormente, a multa prevista na convenção ou no regimento interno.

O intuito é fazer o condômino cumprir as normas do condomínio sem causar prejuízo ao sossego dos demais condôminos.

E por falar nisso...

E se o condômino antissocial continuar causando problemas mesmo após a aplicação de multa?

Sabemos que tem condôminos que não se importam em efetuar o pagamento das multas e continuar a realizar as condutas tidas como antissociais.

Ainda assim, caso este morador, mesmo após constrangido ao pagamento de multa, não deixar de proceder sua conduta antissocial, é possível fazer uma nova convocação de assembleia para majorar a penalidade.

A medida será aprovada com a deliberação de ¾ de todos os demais condôminos do edifício. Excluído o voto do condômino antissocial.

Nesse caso, a multa aplicada anteriormente, será aumentada em 5 ou até em 10 vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais.

Essa penalidade, está prevista no Código Civil, como você observar logo abaixo:

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

No entanto, ainda existe uma outra penalidade, que é a possibilidade de exclusão do condômino antissocial.

4. Exclusão de condômino antissocial: Quando é possível?

Mesmo após a reiterada aplicação de multas, penas previstas no Regimento Interno e Convenção Condominial, se o condômino permanecer em sua conduta antissocial, ele poderá ser expulso da vida condominial.

No entanto, a exclusão definitiva do condômino é uma decisão que cabe apenas ao juiz deliberar.

Apesar do Código Civil trazer expressamente apenas a possibilidade de aplicação de multas aos moradores que não cumprem seus deveres perante o condomínio, a jurisprudência e a doutrina entendem a expulsão do condômino antissocial como medida excepcional e extrema.

Nesse caso, o condomínio deve propor uma ação judicial e requerer:

• Pedido de tutela jurisdicional antecipada (tutela de urgência);
• Exclusão/expulsão do condômino do condomínio.

Para tanto, é necessário que o condomínio apresente provas dos fatos ocorridos, que podem ser:

• Vídeos;
• Fotos;
• Atas de Assembleias;
• Relatos de moradores (especialmente se registrado no livro de ocorrências do condomínio);
• Boletins de Ocorrência por perturbação do sossego e demais crimes eventualmente denunciados;
• Anotações em livros de reclamações;
• Dentre outras provas.

O fato é que é preciso comprovar que o condômino antissocial reiteradamente pratica infrações que violavam os preceitos da Convenção de Condomínio e provocava transtornos a:

• Vida social;
• Sossego;
• Saúde;
• Equilíbrio financeiro do condomínio;
• E de outros moradores que continuavam a residir no condomínio.

Guarde essa informação que é muito importante:

Para levar um caso de condômino antissocial a Justiça, é necessário que a sua infração seja: grave, contínua, repetida e que acima de tudo seja provada.

Assim, o condômino antissocial perde o direito de convivência naquele condomínio, mas não perde o direito de poder locá-lo, emprestá-lo ou vendê-lo.

5.  O que diz a justiça sobre a exclusão de condômino antissocial?

A decisão pela exclusão de condômino antissocial ainda é muito rara no nosso pais país.

Trago uma das primeiras sentenças neste sentido.

Confira comigo:

Processo Digital nº: 1018463-65.2021.8.26.0477

"CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ARAMACÁ/ARAUANA/ARAUCAIA ajuizou ação de exclusão de condômino contra CARLOS ROBERTO FALCONE alegando, em síntese, que o réu, proprietário/possuidor da unidade autônoma número 109 - Bloco A, integrante do condomínio proponente. vem causando contumazmente, sérios problemas e transtornos aos demais condôminos, conforme atos prejudiciais ao convívio coletivo descritos na petição inicial.

Citou os dispositivos legais que entende pertinentes à espécie, especialmente os artigos 1228, §§ 1º e 2º e 1337, parágrafo único, do CC. Postulou pela concessão de tutela provisória, para se proibir o réu de entrar e frequentar o condomínio até o final da demanda.

A inicial foi instruída com os documentos de fls. 18/132. Indeferido o pedido liminar (fls. 134/135), uma vez que se decidiu pela necessidade do prévio contraditório.

Citado, o réu quedou-se inerte (fl. 169), tornando-se revel (fl. 170).

Em especificação de provas, o requerente postulou pela produção

da prova oral (fls.173/174).

Decido.

Em razão do decurso do prazo para apresentação de contestação, passo a nova análise do pedido de tutela provisória de urgência, consoante disposto na decisão de fls. 134/135.

É o caso de deferimento da tutela provisória de urgência, determinando a exclusão do réu CARLOS ROBERTO FALCONE do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ARAMACÁ/ARAUANA/ARAUCAIA, ficando expressamente proibido de acessar e frequentar as áreas comuns e particulares do condomínio autor, devendo desocupar o imóvel até o dia 5 de fevereiro de 2023, sob pena de uso de força policial após essa data em caso de descumprimento, que fica desde já autorizada.

Nos termos do art. 300 do CPC: "A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo".

Assim, os elementos indispensáveis à concessão da tutela provisória de urgência, portanto, são a probabilidade do direito invocado e a demonstração do risco de dano de difícil reparação.

No caso em tela, estão presentes os requisitos autorizadores para a concessão da tutela provisória.

Foi comprovada, de modo satisfatório, ante a ampla juntada de documentos idôneos, bem como a ata da assembleia condominial, a conduta antissocial, por todas as desavenças com os demais moradores, pelo ambiente de temor criado no prédio, pelas ameaças e agressões proferidas pelo réu.

O comportamento antissocial e prejudicial aos outros moradores é sobejamente comprovado pelos documentos que instruem a exordial, em especial, ata da assembleia condominial de fls. 20/24, abaixo-assinado de fls. 40/43, boletins de ocorrência de fls. 44/69 e demais provas documentais.

O risco de dano é patente e não há risco de irreversibilidade do provimento, visto que, a qualquer tempo a tutela concedida poderá ser revogada, voltando ao status quo ante.

Inviável a vida em condomínio, os acontecimentos que justificam a sua exclusão não são pontuais, mas frequentes, colocando em risco a convivência com os demais moradores."

Sem dúvidas, não se trata de um questionamento simples.

No próximo tópico você vai entender o porquê.

6. Entendendo o caso

O condomínio ajuizou uma ação com pedido de exclusão do condômino (morador) proprietário da unidade autônoma nº 109 - Bloco A.

As inúmeras condutas antissociais praticadas pelo réu/morador, tornou inviável e insuportável o convívio com os demais moradores.

O condomínio juntou ao processo provas e requereu a procedência da ação para remoção imediata e definitiva do condômino.

A sentença

O juiz de direito da 03ª Vara Cível da Comarca de Praia Grande, entendeu ser cabível a expulsão do condômino por reiterado comportamento antissocial, após comprovação de fatos e documentos.

E determinou a retirada do condômino até 5 de fevereiro do corrente ano, sob pena de remoção forçada do demandado após essa data, com utilização de força policial, inclusive, em caso de descumprimento da presente decisão judicial.

Foi comprovada, de modo satisfatório, ante a ampla juntada de documentos idôneos, bem como a ata da assembleia condominial, a conduta antissocial, por todas as desavenças com os demais moradores, pelo ambiente de temor criado no prédio, pelas ameaças e agressões proferidas pelo réu.

Destacou o Magistrado que o comportamento antissocial e prejudicial aos outros moradores é sobejamente comprovado pelos documentos apresentados.

Salientou ainda que o risco de dano é patente e não há risco de irreversibilidade do provimento, visto que, a qualquer tempo a tutela concedida poderá ser revogada, voltando ao status quo ante.

"Inviável a vida em condomínio, os acontecimentos que justificam a sua exclusão não são pontuais, mas frequentes, colocando em risco a convivência com os demais moradores.

A expulsão do réu é medida que se impõe incontinenti.

Poderá o réu continuar com o direito de gozar e de dispor da coisa (locar e emprestar o bem imóvel), ou seja, "ius fruendi" e "ius abutendi", apenas vedando-lhe o direito de acessar as dependência do edifício autor e/ou permanecer no imóvel do qual é possuidor/proprietário, valendo a declaração judicial para estender as mesmas restrições a quaisquer unidades do demandante CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ARAMACÁ/ARAUANA/ARAUCAIA, visto que a vida em comum tornou-se inviável, conforme prova dos autos."

Geralmente, o Poder Judiciário determina a exclusão do condômino antissocial do ambiente condominial para que assim se evitem tragédias, pois tais condutas na maioria dos casos, são nocivas e eivadas de discussão, além de agressões verbais e até mesmo físicas.

Sentenças assim são inéditas pelo fato de serem incomum, aliado ao fato de que até então - nas leis brasileiras - não existe previsão legal expressa quanto à possibilidade de exclusão de condôminos.

7. Conclusão

Agora você já sabe quando é possível a exclusão do condômino antissocial.

E que o julgado favorável como vimos hoje não é comum, mas esboça plena possibilidade de exclusão do condômino antissocial.

Espero ter ajudado.

Até a próxima.