A incidência da multa compensatória ante a desocupação do imóvel por decisão judicial de despejo

Na contemporaneidade, vislumbra-se o crescente número de casos que envolvem os contratos de locação, de forma que traz à tona a discussão de temas como, (i) a ampliação das garantias de locação e (ii) a responsabilidade solidária do fiador ante o pagamento de multas até a efetiva devolução do imóvel.

Nesse viés, um cenário pertinente aos contratos de locação compreende a aplicação de multa, tendo em vista eventual descumprimento de uma obrigação contratual por qualquer das partes.

Conforme prevê o art. 4º da Lei de Locações (8.245/91), resta possível o locatário devolver o imóvel locado antes do prazo estipulado, tão somente, mediante o pagamento da multa aplicada.

A multa referida, nomeada compensatória, vem justamente com o intuito de equiparação ao locador pela rescisão antecipada contratual.

Nesse viés, a 3ª turma do Superior Tribunal de Justiça em recente decisão (REsp 1906869/SP, Rel. Min, Ricardo Villas Boâs Cueva, DJ: 14/6/22), confirmou acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo e manteve a incidência da cláusula penal compensatória, sendo o fiador solidariamente responsável, em um cenário de devolução do imóvel em cumprimento de uma determinação judicial.

O fiador, no entanto, se insurgiu da decisão, asseverando não ser responsável pela multa rescisória, uma vez que a restituição do bem decorreu em razão da ação de despejo movida pelo locador.

O relator, Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, por sua vez, sustentou a tese da possibilidade de devolução do imóvel ante a resolução do contrato e decisão judicial de despejo, de modo que haja o pagamento da multa, ressalvado o abatimento proporcional do período de contrato cumprido.

Desse modo, o inadimplemento resulta em uma infração ao contrato celebrado, gerando danos ao locador, restando, portanto, possível à exigência do pagamento de multa compensatória em juízo, tal como, a cobrança de encargos da mora, cumulado com o pedido de reaver o imóvel, nos termos do art. 63, caput, da lei 8.245/1992.

No que tange a responsabilidade da multa recair sobre o fiador, consoante a Lei do Inquilinato, as garantias da locação são estendidas até efetiva devolução do imóvel, salvo expressa disposição do art. 39 da lei 8.245/92.

Sendo assim, conclui-se que na prática, ainda que a rescisão não seja motivada diretamente pelo devedor, mas sim indiretamente pelo seu inadimplemento, tendo o imóvel sido desocupado por força de uma ordem judicial, igualmente fará presente a hipótese de uma multa, bem como, se faz presente a responsabilidade solidária do fiador.