Compliance e mercado imobiliário

Os mercados cada vez mais regulados também estão igualmente mais controlados. No presente artigo iremos comentar a obrigatoriedade para o mercado imobiliário - seus participantes, de entrega da Declaração de Não Ocorrência de Transações ou Operações Passíveis de Serem Comunicadas ao Conselho de Controle de Atividades Financeiras ("COAF") e de comunicações de operações ou propostas suspeitas.

O prazo para a entrega da referida obrigação finda em 31/1/22

A vigente lei que dispõe sobre os crimes de "lavagem" ou ocultação de bens, direitos e valores, - a lei de Prevenção à Lavagem de Dinheiro (lei 9.613, de 3 de março de 1998¹, alterada pela lei 12.683, de 9 de julho de 2012²) ("lei de Lavagem de Dinheiro"), aumentou significativamente o rol de crimes e de pessoas responsabilizadas por lavagem de dinheiro.

A lei original estabelecia crimes dos quais os frutos seriam destinados à lavagem de dinheiro e ocultação de bens. Com a alteração da legislação em julho de 2012, adveio nova redação a diversos artigos da lei de 1998, especialmente tendo sido alterado o art. 1º, retirando os crimes indicados e tornando o expecto totalmente amplo. A tipificação do crime agora é: Ocultar ou dissimular a natureza, origem, localização, disposição, movimentação ou propriedade de bens, direitos ou valores provenientes, direta ou indiretamente, de infração penal. (art. 1º).

A norma visa combater os crimes de lavagem de dinheiro e fixa dentre diversas obrigações, algumas específicas para as pessoas físicas e jurídicas que exercem atividades de promoção imobiliária ou compra e venda de imóveis (artigo 9º, inciso X) (que tenham, em caráter permanente ou eventual, como atividade principal ou acessória, cumulativamente ou não).

Comunicação de Operações ao COAF no Mercado Imobiliário

A Resolução COFECI 1.336, de 20 de outubro de 2014³ (revogou a Resolução COFECI 1.168/10 e conforme alterada pela Resolução COFECI 1.463/22⁴) veio determinar a obrigação destas pessoas de comunicar ao COAF, abstendo-se de dar ciência de tal ato a qualquer pessoa, no prazo de 24 (vinte e quatro) horas da data da operação ("ou proposta de") (art. 11, II da lei 9.613/98 e art. 8º da Resolução COFECI 1.336/14), qualquer transação ou proposta de transação que envolva o pagamento ou recebimento em espécie de valor igual ou superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais) ou o equivalente em moeda estrangeira, inclusive a compra ou venda de bens móveis ou imóveis que integrem o ativo das pessoas jurídicas, ou ainda em operações ou propostas de operações ligadas ao terrorismo ou seu financiamento (Resolução COAF 15, de 28/3/07⁵).

O art. 9º da Resolução COFECI 1.336/2014 traz uma listagem exemplificativa de proposta e/ou a realização de transações imobiliárias que podem configurar sérios indícios da ocorrência dos crimes previstos na Lei de Lavagem de Dinheiro, ou com eles se relacionarem, tais como casos de valores inferiores ao limite estabelecido acima indicado que, por sua habitualidade e forma, possam configurar artifício para burlar os registros e as comunicações; ou cujo valor em contrato se mostre divergente da base de cálculo do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis inter-vivos - ITBI recolhido, dentre outras tantas hipóteses listadas na norma.

Segundo próprio COFECI, todo agente imobiliário, quando diante de uma proposta ou transação com características dos arts. 8º e 9º da Resolução COFECI 1.336/14, deve manter especial atenção e cuidado, devendo "adotar medidas extras para buscar informações sobre as características dessa operação a fim de averiguar, dentro de suas possibilidades, se a operação busca a ocultação, dissimulação ou conversão de valores provenientes da prática de infrações penais. Se concluir que a operação é suspeita de lavagem ou mesmo se encontrar dificuldades na obtenção de informações para melhor entender a operação, deve comunicá-la ao COAF como operação suspeita. Todo esse procedimento de averiguação deve ser registrado por escrito e mantido com o agente imobiliário" ⁶.

Destacamos que para a legislação vigente, todas as denúncias levadas a efeito de boa-fé não acarretam responsabilidade civil ou administrativa para o responsável pela comunicação ao COAF, mesmo que o fato comunicado não represente crime.

As operações ou propostas devem ser comunicadas por meio eletrônico, ao COAF, em até 24hs (vinte e quatro horas) contadas da data da transação/operação ou proposta de transação/operação ou a partir do momento em que se concluiu que a operação. Existem 2 tipos de comunicação ao COAF: a) Operações de Comunicação Automática (COA) - operações ou propostas de operações fixadas no art. 8º da Resolução COFECI 1.336/14⁷; ou b) Comunicação de Operações Suspeitas (COS) - a proposta e/ou a realização de transações imobiliárias nas situações listadas no art. 9º da Resolução COFECI 1.336/14, podem configurar sérios indícios da ocorrência dos crimes previstos na lei de Lavagem de Dinheiro.⁸

Todas referidas comunicações feitas ao COAF são confidenciais, estando o empresário imobiliário ou corretor de imóveis protegidos, independente de eventuais desdobramentos, sendo que as comunicações feitas de boa-fé não acarretarão quaisquer responsabilidades.

A declaração pode ser feita diretamente através pelo website do COAF através do sistema SISCOAF. O declarante (pessoa física ou jurídica) deve estar devidamente habilitado no sistema SISCOAF para poderem cumprir as obrigações.

Declaração negativa feita diretamente ao COAF

O empresário imobiliário ou corretor de imóveis deve estar atento ao prazo e termos da Comunicação ou Declaração de Não Ocorrência de Transações ou Operações Passíveis de Serem Comunicadas ao COAF ("Declaração de Não Ocorrência").

Tal medita tornou-se obrigatória desde 12 de julho de 2012 (com início a partir de 2014), sendo que, caso nenhuma operação ou proposta de operação suspeita ou de comunicação obrigatória ao COAF tenha sido realizada durante o ano civil, a Declaração de Não Ocorrência deverá ser realizada até o dia 31 de janeiro do ano seguinte ("Declaração Negativa"), e pode ser feita diretamente através pelo website do COFECI.

Suporte e Materiais disponibilizados pelo sistema COFECI/CRECI

Destacamos, também, 03 (três) materiais que podem ser de grande auxílio a todos os corretores de imóveis e empresas de promoção imobiliária ou compra e venda de imóveis, obrigados nos termos do artigo 9º, inciso X, da Lei de Lavagem de Dinheiro:

1. Apostila de Prevenção a Lavagem de Dinheiro para o Setor Imobiliário (COFECI) 
2. Guia de Prevenção a Lavagem de Dinheiro para o Setor Imobiliário (CRECI-SP) 
3. Manual de utilização do SISCOAF e comunicação de não ocorrência (COFECI - CRECI/SP):

Destacamos que obrigação visa auxiliar o empresário imobiliário ou corretor de imóveis em seu controle, e até mesmo para apuração de eventual responsabilidade por não comunicação de operação/ transação automática ou suspeita. Lembramos que os órgãos de fiscalização, e especialmente no caso, o COAF, trabalham com forte cruzamento de dados de declarações, e que em operações imobiliárias, cartórios que preparam escrituras e registros de imóveis e bancos, também informam ao COAF operações dos próprios agentes imobiliários.

Lembramos, por fim, que o empresário imobiliário ou corretor de imóveis está proibido de comunicar ao seu cliente de que irá reportar e sobre a comunicação da operação, seja ela automática (COA) ou suspeita (COS).

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1 Lei nº 9.613, de 3 de março de 1998. Dispõe sobre os crimes de "lavagem" ou ocultação de bens, direitos e valores; a prevenção da utilização do sistema financeiro para os ilícitos previstos nesta Lei; cria o Conselho de Controle de Atividades Financeiras - COAF, e dá outras providências. Disponível em https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L9613.htm . Acesso em 02.jan.2023

2 Lei nº 12.683, de 9 de julho de 2012. Altera a Lei nº 9.613, de 3 de março de 1998, para tornar mais eficiente a persecução penal dos crimes de lavagem de dinheiro. Disponível em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2011-2014/2012/lei/l12683.htm . Acesso em 02.jan.2023

3 Resolução COFECI 1.336, de 20 de outubro de 2014. Altera a Resolução COFECI nº 1.168/2010 em conformidade com a nova redação da Lei 9.613/98 em face da edição da Lei 12.683/12. Disponível em https://intranet.cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/resolucao_1336_2014.pdf  . Acesso em 02.jan.2023

4 Resolução COFECI 1.463, de 12 de janeiro de 2022. Altera dispositivo da Resolução-Cofeci nº 1.336/2014. Disponível em https://intranet.cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/resolucao_1463_2022.pdf . Acesso em 02.jan.2023

5 Resolução COAF nº 15, de 28/03/2007. Operações ligadas ao terrorismo. Dispõe sobre os procedimentos a serem observados pelas pessoas físicas e jurídicas reguladas pelo COAF, em decorrência do contido no § 1º do art. 14 da Lei nº 9.613, de 3 de março de 1998, relativamente a operações ou propostas de operações ligadas ao terrorismo ou seu financiamento. Disponível em http://www.diariodasleis.com.br/busca/exibelink.php?numlink=1-219-34-2007-03-28-15 . Acesso em 02.jan.2023

6 COFECI - Operações Consideradas Suspeitas. Disponível em https://www.cofeci.gov.br/operacoes-consideradas-suspeitas .  Acesso em 02.jan.2023

7 Resolução COFECI 1.336, de 20 de outubro de 2014. "Art. 8º - Independentemente de análise ou qualquer outra consideração, deverão ser comunicadas ao COAF, no prazo de vinte e quatro horas, abstendo-se de dar ciência aos clientes de tal ato: I - qualquer transação ou proposta de transação que envolva o pagamento ou recebimento em espécie de valor igual ou superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais) ou o equivalente em moeda estrangeira, inclusive a compra ou venda de bens móveis ou imóveis que integrem o ativo das pessoas jurídicas mencionadas no artigo 1o; II - qualquer das hipóteses previstas na Resolução COAF nº 15, de 28.3.2007.". Disponível em https://intranet.cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/resolucao_1336_2014.pdf  . Acesso em 02.jan.2023

8 Resolução COFECI 1.336, de 20 de outubro de 2014. "Art. 9º - A proposta e/ou a realização de transações imobiliárias nas situações listadas a seguir podem configurar sérios indícios da ocorrência dos crimes previstos na Lei nº 9.613, de 1998, ou com eles se relacionarem, devendo ser analisadas com especial atenção pelas pessoas mencionadas no artigo 1º desta resolução e, se consideradas suspeitas, comunicadas ao COAF, aquelas: I - com valores inferiores ao limite estabelecido no artigo 8º que, por sua  habitualidade e forma, possam configurar artifício para burlar os registros e as comunicações acima referidas; II - com aparente aumento ou diminuição injustificada do valor do imóvel; III - cujo valor em contrato se mostre divergente da base de cálculo do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter-vivos - ITBI recolhido; IV - incompatíveis com o patrimônio, a atividade principal desenvolvida ou a capacidade financeira presumida das partes; V - nas quais os agentes atuem no sentido de induzir a não-manutenção dos registros da transação realizada; VI - nas quais haja resistência na prestação das informações necessárias para a formalização da transação imobiliária ou do cadastro, oferecimento de informação falsa ou prestação de informação de difícil ou onerosa verificação; VII - que, por suas características, no que se refere às partes envolvidas, valores, forma de realização, instrumentos utilizados ou pela falta de fundamento econômico ou legal, possam configurar indícios de crime; VIII - cujo pagamento ou recebimento seja realizado por terceiros; IX - cujo pagamento seja realizado com recursos de origens diversas (cheques de várias praças e/ou de vários emitentes) ou de diversas naturezas; X - cujo comprador tenha sido anteriormente dono do mesmo imóvel; XI - cujo pagamento tenha sido realizado por meio de transferências de recursos do exterior, em especial oriundos daqueles países ou dependências com tributação favorecida e regimes fiscais privilegiados, nos termos da regulamentação expedida pela Secretaria da Receita Federal, transações envolvendo pessoa jurídica domiciliada em jurisdições consideradas pelo Grupo de Ação contra a Lavagem de Dinheiro e o Financiamento do Terrorismo (GAFI) de alto risco ou com deficiências estratégicas de prevenção e combate à lavagem de dinheiro e ao financiamento do terrorismo; e XII - cujo pagamento ou recebimento envolva pessoa física ou jurídica estrangeira ou com domicílio/sede em outro país. Parágrafo Único - As hipóteses elencadas não excluem a possibilidade de que outras operações com características distintas sejam consideradas suspeitas.". Disponível em https://intranet.cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/resolucao_1336_2014.pdf  . Acesso em 02.jan.2023