A aplicação de multa compensatória na ação de despejo

 Com a crise em decorrência a Pandemia de COVID-19, as ações de despejo vêm aumentando no cenário jurídico nacional.

Este tipo de demanda se dá pela ação do proprietário do imóvel alugado que, diante de alguma irregularidade oriunda do locatário, busca a desocupação do bem.

Neste sentido, de acordo com o Art. 62, I da lei 8.245/91 o Autor da demanda pode cumular o pedido de despejo com cobrança de aluguéis.

Esse foi o ponto de debate da decisão proferida pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça , via REsp n. 1.906.869 ao STJ, onde entendeu-se que, a aplicação de multa compensatória diante da devolução do imóvel, a partir da ação de despejo, é legal.

A lide que desencadeou o entendimento superior advém de Ação de Despejo por inadimplemento cumulado com cobrança de aluguéis. Apresentado junto ao TJSP recepcionou, como decisão de piso, a condenação do locatário.

Em sentença foi definido o despejo somado ao pagamento dos alugueis e a aplicação de multa compensatória, pena esta existente em cláusula penal no contrato de locação.

Insta consignar que a decisão de primeiro piso afetou, solidariamente, o fiador da empresa locatária Ré.

Em resposta, a fim de reformar a decisão, os recorrentes, interpuseram Recurso Especial. Neste, os apelantes tentaram retirar a aplicação de multa rescisória.

Após debate sobre o tema, a Decisão proferida pelo Superior Tribunal de Justiça foi a indicada inicialmente. Ou seja, a multa rescisória deve ser aplicada diante de Ação de Despejo mesmo quando a saída do imóvel foi determinada por medida judicial.

Como fundamentação, o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva utilizou o Art. 4º, caput, da lei 8.245/91:

"Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.".

Além deste dispositivo, o Art. 413 do Código Civil também foi citado na fundamentação da decisão:

"Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio."

O entendimento da incidência de multa compensatória diante da entrega do imóvel a partir de decisão judicial recebe guarida, também, no Art. 63, caput, da lei 8.245/91:

"Art. 63.  Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes."

Portanto, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, no caso concreto apresentado, consolida precedente garantidor da aplicação de multa compensatória diante de decisão favorável ao locador, ainda que apresentada Ação de Despejo.