Vícios construtivos após finda a garantia

Um dos problemas que mais tira o sono dos proprietários de imóveis em condomínios e síndicos diz respeito aos defeitos que se apresentam após a entrega do bem, tais como problemas estruturais, trincas no piso, infiltrações variadas em paredes e tetos, vazamentos em piscinas, telhados, deslocamento de intertravados etc., enfim vícios que afetam tanto as áreas comuns como as unidades autônomas.

O ordenamento jurídico pátrio trata com clareza a questão sobre a responsabilidade dos construtores e sobre o prazo para demandar quanto aos defeitos construtivos encontrados no artigo 618 do Código Civil, incumbindo ao construtor responder pela solidez e segurança da obra pelo prazo de cinco anos, a saber:

"Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo."

Salienta-se que esse prazo de cinco anos se refere ao prazo de garantia da obra, logo, se o defeito surge nesse interregno temporal a culpa do construtor é presumida por lei.

Nesse liame, conclui-se que a lei estabeleceu a presunção de culpa do construtor, profissional técnico e prestador de serviço, reconhecendo a vulnerabilidade do dono da obra nesse aspecto contratual, por aplicação do Código de Defesa do Consumidor, a apontar para a responsabilidade objetiva do fornecedor de serviço, pressupondo que o primeiro não tem como avaliar de plano, ou em menor prazo, a excelência e perfeição da obra praticada pelo segundo.

Outrossim, não se olvide que na hipótese do adquirente efetuar a compra do imóvel do construtor, na qualidade de destinatário final, estará caracterizada a relação de consumo, sendo este último considerado fornecedor, conforme dispõem os artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, a saber:

"Art. 2°. Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.

Parágrafo único. Equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo.

Art. 3°. Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

§1° Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.

§2° Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista."

E o art. 12 do mesmo codex, por sua vez, determina a responsabilidade OBJETIVA do construtor pela reparação dos danos causados aos consumidores.

Nesse sentido, verbis:

"Art. 12. O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos."

Superada a questão afeta à responsabilidade civil do construtor estar vinculada a um prazo de garantia da obra por 5 (cinco) anos, pontua-se que REFERIDO LAPSO TEMPORAL NÃO TEM QUALQUER REFERÊNCIA COM A PRESCRIÇÃO OU DECADÊNCIA.

Isso porque, se surgirem vícios construtivos no período de 5 (cinco) anos, que é o prazo de garantia da obra previsto no art. 618 do Código Civil, o construtor poderá ser demandado judicialmente, no prazo prescricional de 20 (vinte) anos, segundo a jurisprudência sumulada pelo STJ (Enunciado 194), que diz: "Prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos na obra".

E afora o Enunciado acima e o entendimento cediço e remansoso de nossa jurisprudência pátria, o Enunciado 181 da III Jornada de Direito Civil vai ainda mais além, ao determinar que: "O prazo referido no art. 618, parágrafo único, do Código Civil refere-se unicamente à garantia prevista no caput, sem prejuízo de poder o dono da obra, com base no mau cumprimento do contrato de empreitada, demandar perdas e danos."

Derradeiramente, vale lembrar aqui, para finalizar, o vetusto brocardo latino: Dormientibus non succurrit jus (O Direito não socorre aos que dormem). Vinte anos parece bastante, mas passa voando... Portanto, a-cor-da Pedrinho!