Modelo de ata notarial de adjudicação compulsória extrajudicial e a prática nos cartórios de notas de acordo com a lei 14.382/22

1. Notas introdutórias

Em recente evento do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário do Estado do Espirito Santo - IBRADIM/ES - e em razão do convite feito pela Dra. Leila Imbroisi, advogada e diretora desta instituição, e pela Dra. Laila Farias, advogada e presidente da comissão de direito imobiliário pela OAB de Vila Velha/ES, tive a honra de palestrar sobre o importante tema da "adjudicação compulsória extrajudicial", juntamente com as respeitadas e competentes registradoras de imóveis Dras. Renata Aoki e Gabriela Cristina de Lima, o que me despertou para escrever este trabalho, fruto das inúmeras dúvidas teóricas e práticas que tive sobre a temática.

O fenômeno da extrajudicialização ou desjudicialização de procedimentos no Brasil, através das serventias extrajudiciais, é muito louvável, pois os notários e registradores são agentes fiscalizados regularmente pelo Poder Judiciário, submetidos a concurso público de provas e títulos e a quem são conferidos os atributos da fé pública, com a atuação sem a utilização do orçamento público, pois atuam em caráter privado. Além disso, as serventias extrajudiciais atuam como verdadeiros cooperadores da justiça em novas arenas de diálogo e de solução de demandas, o que traz novas opções facultativas para o cidadão, advogados, corretores de imóveis, arquitetos, engenheiros, construtoras e tantos outros profissionais imobiliaristas. É uma nova cultura que tem sido pouco a pouco implementada, especialmente nas faculdades de direito.

No mundo, o modelo de cartórios existe também em pelo menos 86 países, inclusive na União Europeia e na China. Há uma instituição que regularmente reúne todos os países com o fim de implementar avanços em toda a atividade nos quesitos de segurança, celeridade e tecnologia em prol dos usuários, que é a União Internacional do Notariado Latino (UINL), o que possibilita segurança jurídica nos negócios jurídicos, bem como o seu registro permanente com a emissão de certidões, o que assegura a ordem pública, o desenvolvimento de um país e um fortalecimento da cidadania, principalmente pelo exercício do direito à propriedade privada, corolário do princípio da dignidade da pessoa humana. E mais: na questão imobiliária, o valor para uma transação imobiliária é pago uma vez só e não de forma permanente, como ocorre em outros países.

Nesse cenário, o país inova ainda mais com a lei 14.382/22, que traz importantes alterações na lei de registros públicos, o que trará grandes avanços para o mercado imobiliário e a economia do país, pois foram implementadas novas possibilidades procedimentais e mais flexíveis para a regularização imobiliária junto aos cartórios.

Uma dessas novidades e objeto deste trabalho é o novo procedimento da adjudicação compulsória extrajudicial, que estabelece uma célere de regularização imobiliária, quando toda a obrigação contratual já foi cumprida e há somente a necessidade da efetiva transferência do imóvel, o que efetivará para o cidadão o direito fundamental à plena moradia, não só de fato, mas também documental e fomentará cada vez mais o mercado do crédito bancário imobiliário e também da construção civil.

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