Condomínios de galpões são mesmo condomínios?

1- INTRODUÇÃO

A ideia da elaboração deste estudo surgiu da imensa quantidade de galpões que vêm surgindo, principalmente ao longo de estradas e rodovias. À primeira vista, constituem enormes estruturas de galpões, onde entram e saem caminhões contendo inúmeros produtos. A ampliação deste mercado se deve ao avanço das compras via e-commerce, que passou a exigir das empresas a escolha de locais cada vez mais especializados para armazenagem e distribuição de produtos, sendo possível afirmar que a sua localização estratégica aperfeiçoa o escoamento e distribuição de produtos, reduzindo tempo e custos com o seu manejo, estoque e entregas, sendo um fator definidor do sucesso dos negócios.

Tais galpões são comumente denominados de condomínios, no entanto, indaga-se: constituem, de fato, mais uma espécie de condomínio? Neste breve estudo, abordaremos o conceito do gênero condomínio, suas espécies e, por fim, analisaremos os "condomínios de galpões", sua evolução histórica, forma de instituição, administração e demais detalhes deste novel instituto jurídico.

2 - CONCEITO DE CONDOMÍNIO

Antes de adentrarmos à análise da natureza jurídica dos galpões, é necessário definirmos o conceito de condomínio. Na lição de Caio Mario "quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma das partes¹" resta configurado o instituto.

Sob o aspecto jurídico, o condomínio revela comunhão de direitos e deveres sobre um mesmo e determinado bem. O Código Civil abraça a Teoria da Propriedade Integral, e o seu artigo 1.314 dispõe que cada proprietário possui domínio sobre a coisa toda, com iguais direitos frente aos demais condôminos, inclusive perante terceiros, de modo que podem reivindicá-la em sua totalidade, não apenas sua parte ideal.

Entre si, os condôminos têm seus direitos delimitados pelos direitos dos demais coproprietários, suportando todos os ônus inerentes à coisa e, não havendo disposição em contrário, o Código Civil presume iguais as partes ideais entre os condôminos, por se tratar de uma comunhão de bens.

O instituto jurídico do condomínio edilício é previsto no Código Civil, em seus artigos 1.331 a 1.358. As leis 13.465/17 e 13.777/18, instituíram o condomínio de lotes e o condomínio em multipropriedade, respectivamente, acrescentando os artigos 1.358-A ao 1.358-U ao Código Civil. Há que se ressalvar o fato de que, embora conceitualmente constitua um condomínio, o condomínio urbano simples, instituído pela citada lei 13.465/17, não foi incluído no rol do Código Civil.

2.1 - ESPÉCIES DE CONDOMÍNIOS

2.1.1 - CONDOMÍNIO TRADICIONAL OU COMUM

Segundo o que institui o art. 1.314 do Código Civil, o condomínio tradicional ou comum consiste na situação jurídica em que dois ou mais proprietários exercem direito sobre o mesmo bem simultaneamente, de forma que cada um é proprietário de parte ou fração ideal sobre o todo, utilizando o bem comum sem excluir os direitos dos demais, como por exemplo ocorre com a herança, compra e venda em conjunto de um bem móvel ou imóvel.

Essa pluralidade de proprietários gera a indivisibilidade do bem, de maneira que cada um dos coproprietários exerce poder sobre a sua integralidade, não apenas sobre determinada parte, sendo dono de fração ideal do bem comum.

2.1.2 - CONDOMÍNIO NECESSÁRIO OU LEGAL

Esta modalidade de condomínio encontra-se elencada no artigo 1.327 do Código Civil e resta configurada quando se dá por imposição legal ao invés de acordo de vontades. Trata do direito que possui o proprietário de um imóvel de ser proprietário da metade de paredes, cercas, muros e valas construídas pelo vizinho e é regulado pelos artigos 1.282, 1.297, 1.298 e 1.304 a 1.307 do referido diploma legal.

Esse condomínio confere o direito de gozar do bem com limitações perante o proprietário individual, e não é possível a alteração da sua destinação, nem impedir que os demais condôminos exerçam o direito de gozo sobre ele. É bastante utilizado para renovar marcos destruídos, sendo certo que as despesas da construção e conservação são divididas em partes iguais.

2.1.3 - CONDOMÍNIO EDILÍCIO

O condomínio edilício, também denominado de "especial" pela doutrina, é disciplinado pelos artigos 1.331 ao 1.358 do Código Civil. Em sede de legislação especial, o condomínio edilício é tratado pelos artigos 1º ao 27 da lei 4.591/64 e seus aspectos registrais estão disciplinados na lei 6.015/73, Lei de Registros Públicos.

A maior característica do condomínio edilício consiste, não na pluralidade de pessoas, e sim na existência de unidades autônomas que correspondem à uma fração ideal do terreno e da existência de áreas comuns a elas vinculadas.

As áreas comuns dos condomínios edilícios consistem na parte inseparável, na fração ideal do solo e outras partes comuns que forem identificadas no instrumento de instituição do condomínio, conforme redação trazida pela Lei nº 10.931/04, que introduziu o parágrafo 3º ao artigo 1.331 do Código Civil, que trata das unidades autônomas detentoras de matrículas próprias. É dizer que ao se adquirir a propriedade da unidade privativa, necessariamente se adquire a fração ideal do solo e das respectivas áreas comuns.